Giải bài toán nhà tái định cư

Hai khối chung cư lô J với 620 căn hộ thuộc dự án khu tái định cư 17,3 héc ta tại phường An Phú - Bình Khánh, quận 2, vừa được chủ đầu tư bàn giao cho cư dân đầu tháng 1-2012. Ảnh: Như Ngọc

Vào một buổi sáng đầu tháng 9 - 2009, khu đất rộng 30 héc ta nằm cạnh đại lộ Đông - Tây thuộc phường Bình Khánh, quận 2, TPHCM, trở nên nhộn nhịp với tiếng chiêng trống, xe cộ khi Công ty TNHH Phát triển quốc tế Thế kỷ 21 khởi công xây dựng dự án căn hộ tái định cư. Khách mời tham dự sự kiện - không chỉ các quan chức mà cả những hộ dân sẽ được tái định cư trong tương lai - có dịp tham quan mô hình dự án có vốn đầu tư khoảng 350 triệu đô la Mỹ với 10 khối nhà cao
20 - 25 tầng, cung cấp khoảng 4.200 căn hộ.

Đây là một trong ba dự án lớn trong kế hoạch của thành phố, xây dựng 12.500 căn hộ phục vụ nhu cầu tái định cư khi triển khai dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm, được đầu tư theo phương thức đổi đất lấy căn hộ. Nghĩa là nhà đầu tư được sử dụng một phần quỹ nhà, đất của các dự án loại này cho mục đích kinh doanh.

Theo kế hoạch, dự án tái định cư nói trên sẽ được hoàn thành sau 30 tháng xây dựng, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 16.000 cư dân. Tuy nhiên, hơn hai năm đã trôi qua, đại lộ Đông - Tây từ con đường đỏ quạch màu đất nay đã thênh thang xe cộ qua lại trên mặt đường nhựa nhẵn bóng, nhưng dự án căn hộ tái định cư thì vẫn nằm im lìm với khu nhà mẫu trơ trọi sau lớp hàng rào và tấm bảng hiệu bạc màu thời gian.

Thực ra, khu tái định cư của Công ty TNHH Phát triển quốc tế Thế kỷ 21 chỉ là một trong những dự án đang phải chật vật thi công vì nhiều lý do khác nhau, trong đó thị trường bất động sản khó khăn kéo dài đã gây tác động không nhỏ. Việc đốc thúc các dự án, cũng như tìm cách bổ sung quỹ nhà tái định cư đang là một thách thức không nhỏ đối với chính quyền thành phố.

Thực tế cho thấy nhu cầu nhà tái định cư tại TPHCM hiện nay khá lớn khi nhiều dự án chỉnh trang đô thị đang được đồng loạt tiến hành. Trong đó, dự án đường Tân Sơn Nhất Bình Lợi, vành đai ngoài cần nhà tái định cư cho hơn 3.000 hộ dân; quận 8 với chương trình di dời tái định cư 15.000 căn nhà trên kênh rạch; công trình xây dựng các tuyến metro của thành phố cũng cần một lượng lớn căn hộ tái định cư rất lớn.

Với gần 500 dự án chỉnh trang đô thị, TPHCM dự kiến sẽ có khoảng 83.000 hộ dân có nhu cầu tái định cư từ nay đến năm 2015. Chỉ riêng dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm, đã có hơn 10.000 hộ dân tại năm phường gồm An Khánh, Bình Khánh, Bình An, Thủ Thiêm và An Lợi Đông phải di dời. Hiện chương trình xây dựng 12.500 căn hộ tái định cư cho khu đô thị này đang được thực hiện, và chính quyền thành phố cũng đang đốc thúc Sở Xây dựng tổng hợp tình hình và phân tích đánh giá kết quả, tiến độ thực hiện từng khu tái định cư để từ đó đề xuất giải pháp tháo gỡ vướng mắc về lựa chọn nhà đầu tư và phương thức đầu tư phù hợp, nhằm nhanh chóng hoàn thành chương trình vào cuối năm 2013.

Mua lại căn hộ có khả thi?

Giữa tháng 2 vừa qua, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết chính quyền thành phố đang có chủ trương mua lại các căn hộ thương mại có diện tích từ 40 - 70 mét vuông/căn để bổ sung vào quỹ nhà tái định cư giữa lúc các dự án đang bế tắc đầu ra. Không chỉ tại TPHCM, cũng có thông tin thành phố Hà Nội sẽ mua căn hộ để làm nhà công vụ.

Những người ủng hộ chủ trường nói trên cho rằng hiện các doanh nghiệp địa ốc đang có sẵn nhiều căn hộ chưa bán được. Do vậy, nếu thực hiện được sẽ giúp bổ sung quỹ nhà tái định cư cho thành phố mà không phải mất nhiều thời gian xây dựng. Bởi để chuẩn bị một dự án tái định cư ít nhất phải mất vài năm.

Tuy nhiên, nhiều người lại tỏ ra băn khoăn vì không biết thành phố sẽ lấy tiền đâu để mua căn hộ. Điều này không phải không có lý do khi nhìn vào những dự án được thành phố đặt mua căn hộ trong thời gian vừa qua. Chẳng hạn Công ty cổ phần Lê Minh M.C dự định sẽ bán 75 căn trong tổng số 252 căn hộ của dự án chung cư Good House (quận 8) cho thành phố để làm nhà tái định cư. Theo kế hoạch, chủ đầu tư sẽ bàn giao nhà vào tháng 6-2011 nhưng mới đây báo Sài Gòn Tiếp Thị dẫn lời Giám đốc Công ty Lê Minh M.C Nguyễn Thị Minh Dung cho biết đến nay, thành phố vẫn chưa ký hợp đồng và ứng tiền mua căn hộ.

Ở một dự án khác cũng tại quận 8 do Công ty cổ phần Năm Bảy Bảy làm chủ đầu tư cũng gặp tình cảnh tương tự khi thành phố đăng ký mua 159 căn hộ để làm nhà tái định cư. Tuy nhiên, bên mua vừa thông báo trả lại số căn hộ đã đăng ký vì không có tiền thanh toán. Số là thành phố đặt mua nhưng lại giao cho quận 8 thu xếp vốn, nhưng ngân sách của quận không kham nổi.

Trước thực trạng này, một số doanh nghiệp cho rằng việc thành phố mua lại căn hộ rất khó khả thi vì đòi hỏi ngân sách khá lớn, chưa kể các thủ tục liên quan rất phức tạp.

Đổi đất lấy căn hộ

Một dự án căn hộ tái định cư đã đưa vào hoạt động ở quận 7. Ảnh: Thanh Tao

Nhìn vào những dự án căn hộ tái định cư vừa bàn giao cho thành phố thời gian vừa qua có thể thấy mô hình đổi đất lấy căn hộ là phương thức khá khả thi trong thời điểm hiện nay, khi thành phố vừa phát triển được quỹ nhà ở nhà còn nhà đầu tư thì có dự án để triển khai.

Nói cách khác, phương thức phát triển căn hộ tái định cư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách thông qua việc phối hợp với các công ty bất động sản là hợp tác đôi bên cùng có lợi.

Chẳng hạn Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc - liên doanh giữa các công ty Tiến Phước, Trần Thái và Flemmington Investments Pte thuộc tập đoàn phát triển bất động sản Keppel Land (Singapore) - đang thực hiện dự án 1.844 căn hộ tái định cư tại khu đất 17,3 héc ta tại phường An Phú - Bình Khánh, quận 2. Sau hơn hai năm xây dựng, liên doanh này đã bàn giao cho thành phố hơn 1.100 căn hộ, 712 căn hộ còn lại sẽ tiếp tục được triển khai trong thời gian tới. Đổi lại, liên doanh này được giao một khu đất đất rộng khoảng 30 héc ta cũng tại phường An Phú. Theo kế hoạch, liên doanh này sẽ phát triển khu đất này thành khu phức hợp căn hộ - trung tâm thương mại.

Tương tự, Công ty cổ phần Đức Khải cũng dự kiến bàn giao 470 căn hộ tái định cư thuộc dự án Era Town (quận 7) cho chính quyền thành phố vào cuối tháng 6 tới. Đây là dự án có quy mô khá lớn với hơn 3.000 căn hộ, tổng vốn đầu tư gần 4.680 tỉ đồng. Bên cạnh đó, Đức Khải cũng đang làm một số dự án theo phương thức tương tự ở các quận khác của TPHCM.

Cuối tháng 2 vừa qua, thành phố đã giao Sở Xây dựng thực hiện chương trình xây dựng 11.000 căn hộ phục vụ tái định cư trên địa bàn khu Nam thành phố theo phương thức thực hiện kêu gọi đầu tư. Cụ thể các công ty sẽ ứng vốn làm trước, sau đó bán lại phần quỹ nhà tái định cư cho các quận, huyện. Theo kế hoạch này thì sẽ có khoảng 30 héc ta đất được dành để phát triển các khu căn hộ tái định cư tại hai huyện Nhà Bè và Bình Chánh.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, phương thức đổi đất lấy căn hộ khá khả thi vì cả chính quyền và doanh nghiệp đều có lợi. Thành phố duyệt quy hoạch dự án, tính toán giá trị; còn doanh nghiệp bỏ tiền ra xây dựng dự án sau đó trả lại sản phẩm với giá trị tương đương cho thành phố. Bên cạnh đó, doanh nghiệp còn tiết kiệm được nhiều thời gian và chi phí giải phóng mặt bằng.