Định giá đất kiểu gì để giảm khiếu kiện?

Theo Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) Phạm Đình Cường, do thị trường bất động sản (BĐS) vận động liên tục đã làm cho mức giá bị giới hạn trong khung giá đất lạc hậu rất nhanh, nhất là tại các TP, theo hướng thấp hơn 40-60% giá thị trường và tạo ra sự mất công bằng và bị động.

PGS-TS Hoàng Văn Cường, Viện trưởng Viện Đào tạo sau đại học (Đại học Kinh tế Quốc dân) thậm chí còn cho rằng giá đất nhà nước quy định chỉ bằng 10-30% giá đất giao dịch trên thị trường. “Sự xa rời giữa giá đất nhà nước quy định với giá đất thực tế là nguyên nhân dẫn đến tiêu cực, làm nảy sinh đầu cơ, tạo ra rào cản đối với cơ hội tiếp cận đất đai của nhà đầu tư”, TS Cường nhấn mạnh.

Nhóm chuyên gia Lê Xuân Bá - Trần Kim Chung (Viện Nghiên cứu và quản lý kinh tế T.Ư) cho rằng, một trong những nguyên nhân dẫn đến hạn chế trong xây dựng bảng giá đất là việc đầu tư cho hoạt động này rất hạn chế. Còn GS-TS Đặng Hùng Võ nhận định: “Cách quy định giá đất của nhà nước thấp luôn tạo nên nguy cơ tham nhũng trong quan lý đất đai và khiếu kiện của dân có liên quan tới thu hồi đất ngày càng tăng”.

Các chuyên gia đề xuất phải đấu thầu công khai quyền sử dụng đất các dự án đầu tư có mục đích kinh doanh - Ảnh: Diệp Đức Minh

Minh bạch để định giá đúng

Theo ông Phạm Đình Cường, liên quan đến giá đất, hiện vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau, trong đó có nội dung quy định về thời gian ban hành và mục đích áp dụng bảng giá đất. Ông Cường cho biết có 2 loại ý kiến. Loại thứ nhất đề nghị không quy định thời hạn công bố bảng giá đất mà để UBND cấp tỉnh xây dựng, áp dụng cho tất cả các mục đích nêu trên, khi biến động lớn thì điều chỉnh cho phù hợp. Loại ý kiến thứ hai đề nghị 5 năm mới công bố một lần, theo loại đất và mục đích sử dụng. Theo ông Cường thì “để phù hợp với luật Quản lý giá, Chính phủ quy định khung giá đất, trên cơ sở đó UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất sát giá thị trường nhưng phải được thường xuyên cập nhật điều chỉnh. Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành dùng cho tất cả các mục đích và không nên quy định thời hạn ban hành bảng giá đất của các địa phương. Trong một số trường hợp có sự thay đổi mà bảng giá đất chưa kịp điều chỉnh thì UBND cấp tỉnh quyết định giá cụ thể".

PGS-TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu giá cả (Bộ Tài Chính) không tán thành quy định của dự thảo luật sửa đổi về việc “trong trường hợp giá đất trên thị trường tăng hoặc giảm 30% so với giá do UBND tỉnh, TP trực thuộc T.Ư xây dựng và công bố thì phải điều chỉnh lại”. Theo ông Long, biên độ tăng giảm như vậy là quá lớn, do vậy, “chỉ cần tăng hoặc giảm 25% đã phải có sự điều chỉnh lại”.

GS Đặng Hùng Võ chỉ ra bất cập hiện nay ở việc cơ quan có thẩm quyền ban hành các quyết định cuối cùng về giá đất là UBND cấp tỉnh. Ông cho rằng “đây là một cơ chế thường nghiêng về quyền lợi của nhà nước hơn là nghiêng về quyền lợi của người bị thu hồi đất”. Vì vậy, ông kiến nghị “cần áp dụng cơ chế hội đồng để quyết định giá (Chính phủ quyết định thành lập Hội đồng định giá đất đai và BĐS cấp quốc gia và UBND cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng định giá đất đai và BĐS cấp tỉnh).

Theo đề xuất này, hội đồng cấp tỉnh có thẩm quyền ban hành quyết định về giá đất đai, BĐS; ban hành quyết định giải quyết lần đầu đối với tranh chấp giá đất đai, BĐS; quyết định cấp chứng chỉ hành nghề cho định giá viên về đất đai, BĐS mới đăng ký hành nghề. Hội đồng cấp quốc gia có thẩm quyền ban hành quyết định giải quyết khiếu nại về giá đất do Hội đồng cấp tỉnh quyết định; giải quyết lần cuối đối với tranh chấp giá đất đai, BĐS; quyết định cấp chứng chỉ hành nghề cho định giá viên bậc cao về đất đai, BĐS. “Giải pháp này cho phép giảm nguy cơ tham nhũng và giảm khiếu kiện của dân về giá đất”, ông Võ lưu ý.

Ngoài ra, theo GS Võ, dự luật Đất đai sửa đổi cần bổ sung các quy định về trình tự, thủ tục thực hiện quyết định giá đất phù hợp thị trường.