Đền bù đất theo giá thị trường nào?

Trong hầu hết những cuộc xung đột, khiếu kiện về đất đai, vấn đề lớn nhất chính là giá trị bồi thường cho người dân bị mất đất. Một m2 đất bằng 1 quả trứng, 1m2 đất thủ đô bằng 2 bát phở... luôn là vấn đề khiến người dân lo lắng, căng thẳng, xung đột trực tiếp với chính quyền địa phương, chủ đầu tư và những cuộc khiếu kiện kéo dài lên các cấp cao hơn.

Trên thực tế, việc định giá đền bù hiện nay cũng là kẽ hở lớn nhất cho việc đầu cơ đất, khiến người nông dân vốn đã thiệt thòi vì mất đất càng trở nên bần cùng. Trong khi giới đầu cơ tận dụng lợi thế về thông tin và cơ chế áp giá còn nhiều bất cập để thổi giá, tạo thị trường ảo về bất động sản.

Từ năm 1993 - 1998, luật quy định người bị thu hồi đất được giao đất khác cùng loại hoặc được bồi thường theo giá quy định. Từ năm 2004, luật quy định người bị Nhà nước thu hồi đất được bồi thường bằng đất khác hoặc được bồi thường bằng tiền theo giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường (trích tài liệu hướng dẫn tham vấn đất đai do GS - TS Đặng Hùng Võ soạn).

Ông Võ cũng chỉ ra rằng: do chưa có những quy định cụ thể về quy trình xác định giá đất nên mỗi địa phương cấp tỉnh đưa ra cách giải quyết khác nhau, đại đa số trường hợp đều có biểu hiện nặng về áp đặt giá đất theo quyết định hành chính, thiếu phù hợp với các quy luật kinh tế của cơ chế thị trường. Tại hầu hết các dự án đều chưa đạt tính đồng thuận của những người bị Nhà nước thu hồi đất về giá đất áp dụng để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Đây cũng là vấn đề gây căng thẳng nhất.

Ai được định giá đất? Ai chịu thiệt?

Theo quy định hiện hành, UBND Tỉnh và Thành phố trực thuộc TW có thẩm quyền ban hành và điều chỉnh giá đất. Mỗi dự án cụ thể có những hội đồng chuyên môn khảo sát và định giá cụ thể bồi thường đất đai và tài sản hoa màu của người dân. Hội đồng chuyên môn có thể thuộc Ban giải phóng mặt bằng của dự án.

Về chủ trương, Luật đất đai 2003 quy định giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất trên thị trường. Thế nhưng, ông Đinh Đăng Điện, Chủ tịch huyện Kỳ Sơn, Hòa Bình cho rằng trên thực tế, để thực hiện được chủ trương đó là rất khó: thứ nhất, một trong những nguyên tắc xác định giá đất do Nhà nước quy định 'sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường'

"Trên thực tế, không một cuộc chuyển nhượng đất đai nào trên giấy tờ đúng với giá trị chuyển nhượng trên thực tế. Người ta thường viết thấp hơn nhiều lần đề tránh thuế chuyển nhượng. Khi cán bộ khảo sát đến hỏi cũng không bao giờ có được con số chính xác", ông Điện nói.

Nguyên tắc 2 và 3: các thửa đất liền kề nhau có cùng điều kiện và đất tại khu vực giáp ranh giữa các địa phương cấp tỉnh có điều kiện như nhau thì mức giá như nhau. Người dân xã Mông Hóa, Kỳ Sơn đang thắc mắc: hai xã Yên Bình và Yên Quang trước thuộc Hòa Bình, sau được sáp nhập vào Hà Nội. Hai xã này cũng được lấy đất phục vụ đường cao tốc Láng - Hòa Lạc và Khu đô thị mới Yên Quang có giá đền bù đất là 360 triệu VND/1000m2 đất, cao hơn hẳn 100 triệu so với giá đền bù ở xã Mông Hóa là 260 triệu VND/m2.

"Tại sao cũng liền bờ liền thửa, cùng là ruộng đất sao chúng tôi thiệt thòi nhiều như vậy. Tôi thấy quá vô lý và thất vọng", bà Đinh Thị Nhung, thôn Bãi Sấu, xã Mông Hóa nói.

Bà Nhung và người dân Bãi Sấu cho rằng nếu người dân bị thu hồi đất để phục vụ những công trình phúc lợi quốc gia như làm đường, khu quân sự, trường trạm... thì Nhà nước ngoài việc đền bù hợp lý phải có những chính sách ưu tiên tốt hơn (hỗ trợ cơ hội nghề nghiệp... ). Ngược lại, nếu đất lấy cho doanh nghiệp kinh doanh, người dân phải được quyền thỏa thuận với doanh nghiệp phần hỗ trợ (ngoài số tiền được bồi thường theo khung Nhà nước).

Quan điểm của ông Chủ tịch huyện Kỳ Sơn thì ngược lại hoàn toàn: ông cho rằng, đất là tài sản công quỹ, cho dân sử dụng, nay được trưng dụng thu hồi và phải trả tiền đền bù (mất 40% kinh phí dự án) như hiện nay đã là vô lý. Nếu để dân tự trực tiếp làm việc với doanh nghiệp "thì loạn", "không thể thực hiện nổi, doanh nghiệp sẽ phá sản, kéo theo hệ thống ngân hàng sụp".

Ông Điện đưa ra quan điểm: cần phải thay đổi cách làm từ trước đến nay gây ra tình trạng công tác giải phóng mặt bằng gây thiệt hại cho nhà đầu tư, phức tạp trật tự xã hội. Nhà nước - cụ thể là chính quyền địa phương phải được quy hoạch, giải phóng dân, đền bù đất theo khung giá Nhà nước mới mời nhà đầu tư vào thầu. "Khi xong mọi việc hoàn toàn, đất đã sạch, lúc đó chỉ còn cơ quan nhà nước và nhà đầu tư nói chuyện với nhau sẽ dễ hơn nhiều"

Nhưng như nhận định của GS Đặng Hùng Võ: Tại hầu hết các địa phương cấp tỉnh, nhất là ở các khu vực đô thị phát triển, bảng giá đất do UBND Tỉnh ban hành chỉ bằng khoảng 40% tới 70% giá đất trên thị trường. Các địa phương muốn giữ mặt bằng giá đất thấp để tăng tính hấp dẫn cho môi trường đầu tư.

Như vậy, với áp đặt của chính quyền địa phương, người dân đã bị thiệt từ 30% đến 60% giá trị tài sản trong khi họ phải cầm số tiền đền bù đó đi mua đất bằng giá thị trường. Khi giá đất do Tổ chức hỗ trợ bồi thường khảo sát đề xuất. Sở Tài nguyên - Môi trường thuộc UBND Tỉnh thẩm định và áp giá. Người dân phải chịu sự rủi ro lớn.

Đền bù theo giá thị trường là một tiêu chí lý tưởng, nhưng cụ thể là thị trường nào? Thị trường của nhà đầu tư mong muốn hay của người dân kỳ vọng. Điều đó phụ thuộc rất nhiều vào ý chí "đầu tư phát triển" của lãnh đạo tỉnh.

Phải chăng đây chính là mấu chốt của những vụ kiện tụng kéo dài?

(Còn tiếp)