Triển vọng kinh tế năm 2013 không chỉ chịu tác động lớn từ lãi suất giảm mà còn từ xử lý nợ xấu để các NHTM có thêm thanh khoản, bơm vốn ra thị trường, các doanh nghiệp mới có cơ hội phục hồi và phát triển. Điều này phụ thuộc rất lớn vào tính khả thi của đề án thành lập Công ty Quản lý tài sản quốc gia (VAMC).

NHTM chịu trách nhiệm nợ xấu

Đề án xử lý nợ xấu và thành lập VAMC đã được Bộ Chính trị thông qua, nhưng do gặp một số vấn đề kỹ thuật nên NHNN đang chỉnh sửa lại. Dự kiến trong tháng 5 này Chính phủ sẽ thông qua đề án và nếu nhanh có thể bắt tay vào triển khai thực hiện. Trong lần chỉnh sửa này dự kiến có một số thay đổi.

Theo đó, VAMC sẽ có tổng vốn gồm vốn điều lệ, trái phiếu đặc biệt do NHNN bảo lãnh và công ty này phát hành (100.000 tỷ đồng); nợ xấu của doanh nghiệp thay vì nằm ở NHTM sẽ được chuyển sang VAMC, VAMC sẽ chuyển toàn bộ trái phiếu cho ngân hàng. Câu hỏi đặt ra là trái phiếu này được chuyển theo giá sổ sách hay giá thị trường.

Nếu chuyển theo giá thị trường sẽ không thực hiện nhanh được, nên VAMC sẽ chuyển theo giá sổ sách và xử lý giá sổ sách theo giá thị trường sau. Như vậy, toàn bộ nợ của doanh nghiệp tại ngân hàng đã được chuyển sang VAMC.

Điều đạt được là trong bảng cân đối tài sản của các NHTM, tài sản xấu sẽ được hạch toán ra ngoại bảng và chuyển vào đây tài sản là trái phiếu. Như vậy bảng cân đối tài sản của NHTM sạch, nhưng vì trái phiếu mua theo giá sổ sách nên NHNN buộc các ngân hàng phải trích lập dự phòng rủi ro như tài sản tài chính 20%/năm trên tổng trái phiếu VAMC phát hành.

Giả định trong vòng 5 năm nợ xấu này không được xử lý, tổng số nợ sẽ được bù bằng nguồn trích lập dự phòng. Và như vậy người bỏ tiền ra xử lý nợ xấu này không phải là NHNN.

Toàn bộ dự phòng rủi ro hạch toán vào chi phí, sẽ ảnh hưởng mạnh mẽ đến lợi nhuận NHTM. Và khi lợi nhuận ngân hàng giảm, ngân sách cũng mất đi một phần, vì thuế thu nhập doanh nghiệp giảm theo. NHTM chịu hoàn toàn trách nhiệm về nợ xấu, tức nợ này đánh thẳng vào lợi tức của cổ đông.

Khi bán được nợ xấu ra thị trường nợ, VAMC sẽ thanh toán lại cho ngân hàng và lấy trái phiếu về. Vậy lúc này doanh nghiệp có vay được vốn từ ngân hàng?

Và nếu doanh nghiệp không vay được vốn, tức VAMC sẽ thất bại trong xử lý nợ xấu. Chính vì điều này mà đề án thành lập VAMC chưa được thông qua, bởi chưa xử lý được thỏa đáng mối quan hệ giữa doanh nghiệp và NH, tức làm thế nào doanh nghiệp tiếp cận được vốn khi trong mắt các NHTM họ đều có nợ xấu.

Trong trường hợp này đề án VAMC cho rằng các NHTM có quyền thẩm định lại dự án và tiềm năng hoạt động của doanh nghiệp. Theo đó VAMC sẽ bảo lãnh để doanh nghiệp được vay vốn ngân hàng vì toàn bộ tài sản doanh nghiệp đang thế chấp ngân hàng đã được VAMC mua lại.

VAMC và doanh nghiệp sẽ thông qua hình thức biến nợ thành vốn góp, giãn nợ hoặc cơ cấu nợ… điều này phụ thuộc hoàn toàn vào thị trường nợ. Tuy nhiên, vấn đề hiện nay là ai có thể mua toàn bộ tài sản thế chấp của doanh nghiệp, liệu nhu cầu thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay có hấp thụ số lượng lớn các tài sản đó?  

Cú hích nhà đầu tư ngoại

Xử lý nợ xấu không được dùng ngân sách và không chỉ cứu ngân hàng mà phải cả doanh nghiệp. Bởi nền kinh tế có liên quan mật thiết giữa hệ thống ngân hàng và doanh nghiệp. Vì thế, nếu không giải quyết tốt "sức khỏe" của khối NHTM, các doanh nghiệp sẽ không có cơ hội xử lý nhanh chóng được "căn bệnh" nợ xấu.

Các chuyên gia ngân hàng cho rằng nếu chỉ dựa vào nguồn lực trong nước sẽ khó xử lý được hết nợ xấu hiện nay. Vì thế, Nhà nước nên mở rộng các cơ chế chính sách để nhà đầu tư nước ngoài tham gia quá trình mua bán nợ, đẩy nhanh quá trình xử lý nợ xấu.

Kinh nghiệm Thái Lan, Hàn Quốc… cho thấy họ đều mở cơ chế cho các nhà đầu tư nước ngoài mua nợ xấu. Theo đó, Việt Nam cần bổ sung quy định cho phép người nước ngoài lập quỹ đầu tư, công ty tài chính, mua và bán tài sản nợ xấu.

Trong đó có cả việc cho nhà đầu tư nước ngoài mua nhà ở Việt Nam, nhà giá cao chẳng hạn. Thí dụ Thái Lan chỉ cho phép người nước ngoài mua nhà giá từ 100.000USD trở lên. Nhiều ý kiến cho rằng sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài sẽ giúp nước ta giải quyết nợ xấu được nhanh chóng.

Còn nếu không lôi kéo được nhà đầu tư nước ngoài vào cuộc, khi thị trường BĐS sụp đổ, bán tống bán tháo BĐS với giá rẻ mạt, hệ lụy gây ra cho hệ thống NHTM và nền kinh tế sẽ rất lớn.

Theo đánh giá của các chuyên gia, Việt Nam có rất nhiều tiền đề để cứu thị trường BĐS, trong đó yếu tố quan trọng nhất là ham muốn sở hữu BĐS. Người dân Việt Nam rất "mê" BĐS, thích sở hữu nhà hơn thuê nhà. Khác với người Hoa Kỳ chủ yếu thuê nhà.

Vì vậy, kích thích nhu cầu của người dân thông qua việc giảm lãi suất cho vay mua nhà, giảm giá BĐS là điều cần làm nếu muốn giải quyết nguồn cung đang dư thừa của ngành này. Ở Hoa Kỳ bình quân kỳ hạn cho vay mua nhà khoảng 30 năm, Singapore 20 năm.

Hoa Kỳ còn dùng toàn bộ nguồn lực của Chính phủ mua tài sản độc hại từ các NHTM, trong đó phần lớn là trái phiếu thế chấp nhà ở và Hoa Kỳ đang phục hồi hệ thống ngân hàng sau khi chấp nhận phá sản một số ngân hàng nhỏ, nên đã giúp thị trường BĐS phục hồi trong thời gian ngắn nhất, 4 năm.

Ở nước ta nếu các NHTM nâng kỳ hạn cho vay từ 5 năm, 7 năm lên 10, 20 năm sẽ góp phần tích cực cứu thị trường BĐS.

Thanh Như (Sài gòn Đầu tư)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
Luxury Apartment 2,340 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.