Các quy định về mua bán nhà ở dự án gây ra nhiều cách hiểu. Hệ quả là người dân mệt, các cơ quan công chứng cũng run tay khi chứng nhận việc mua bán…
“Quá rắc rối, khó hiểu dẫn tới nhiều quan điểm khác nhau”. Ông Nguyễn
Văn Bảy, Trưởng phòng Bổ trợ tư pháp Sở Tư pháp TP.HCM, nhận xét về Nghị định 71/2010 và Thông tư 16/2010 hướng dẫn Luật Nhà ở tại buổi triển khai Nghị định 71 do Sở Tư pháp tổ chức ngày 3-11.
Các phòng công chứng cho biết Nghị định 71 và Thông tư 16 tạo cho cơ quan công chứng cái vướng to đùng trong việc chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng nhà ở.
Đánh đố việc bàn giao nhà
Theo Thông tư 16, hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở của các tổ chức kinh doanh bất động sản, sau đó bán lại cho người khác thì chia ra hai trường hợp: Nếu đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì việc mua bán theo quy định của Luật Nhà ở và luật dân sự; nếu chưa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì được chuyển nhượng theo mẫu quy định tại Thông tư 16, có chứng nhận của cơ quan công chứng. Sau đó hai bên nộp hợp đồng này cho chủ đầu tư để xác nhận.
“Làm thế nào để cơ quan công chứng biết được nhà đã bàn giao hay chưa?” - ông Nguyễn Trí Hòa, Trưởng Phòng Công chứng số 4, thắc mắc. “Tương tự, việc xác minh thông tin nhà ở đó có được mua bán qua sàn giao dịch bất động sản hay thuộc trường hợp miễn, có thuộc trách nhiệm của công chứng viên hay không? Nếu không kiểm tra, sau này bên mua cuối cùng không được cấp giấy chứng nhận do trước đó tài sản không qua sàn, công chứng viên có chịu trách nhiệm?” - một công chứng viên khác thắc mắc.
Chỉ với việc bàn giao hay chưa bàn giao nhà, giao dịch qua sàn hay được miễn thì giữa các phòng công chứng đã có cách hiểu và làm khác nhau. Có nơi cho rằng các bên phải tự cam kết, cơ quan công chứng không có trách nhiệm và họ chứng nhận luôn. Ngược lại, có nơi thì cho hai bên mua bán tự cam kết nhà chưa bàn giao (Phòng Công chứng số 6), có nơi thì yêu cầu chủ đầu tư xác nhận bởi trước sau gì cũng phải cần đến các văn bản này (Phòng Công chứng số 7).
Trưởng Văn phòng công chứng Gia Định Nguyễn Quốc Phòng nói: Có chủ đầu tư tiết lộ việc hoàn chỉnh giấy chứng nhận cho bên mua là một câu chuyện dài nhiều tập, hầu như khó có chuyện bàn giao nhà xong là có giấy chứng nhận ngay để họ chuyển nhượng theo thủ tục quy định. Để “lách”, chủ đầu tư làm văn bản hủy bỏ biên bản bàn giao nhà. Khi đó công chứng có chứng nhận hợp đồng mua bán không?
Công cụ quản lý quá ít
Bà Nguyễn Thị Tạc, Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Tạc, nêu băn khoăn về việc quản lý thông tin một nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài gốc Việt Nam. “Nghị định 71 yêu cầu thông tin phải chuyển cho website của Bộ Xây dựng. Nếu website cập nhật không kịp, công chứng viên không biết nên chứng nhận hợp đồng mua căn nhà thứ hai, có bị quy trách nhiệm?” - bà hỏi. Bà Tạc cũng thông tin thêm về cách làm tại văn phòng là cho bên mua tự cam kết. “Nhưng như vậy thì mình có làm khó, đẻ thủ tục?” - bà băn khoăn.
Chưa hết, theo bà Tạc, thời điểm chuyển quyền sở hữu khi mua bán, tặng cho, đổi, thuê mua, thừa kế tại Nghị định 71 cũng khác với quy định của luật dân sự. “Theo luật dân sự, khi hoàn tất thủ tục đăng bộ thì mới xem là chuyển quyền sở hữu. Trong khi Nghị định 71 thì nhiều mốc thời điểm khác nhau, có lúc là khi bàn giao nhà, có khi là thanh toán hết tiền… Phải chăng thời điểm sở hữu nhà ở và thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là khác nhau?” - bà bày tỏ.
Phó Giám đốc Sở Xây dựng Nguyễn Văn Hiệp cho biết bên cạnh lĩnh vực tư pháp, việc thực hiện các quy định về đầu tư, cấp phép các dự án nhà ở theo Nghị định 71 cũng đang gặp nhiều vướng mắc. “Hiện Sở đã tập hợp, gửi Bộ Xây dựng để giải thích và cũng đề nghị Bộ Xây dựng có phần mềm quản lý thông tin về việc sở hữu một nhà ở của Việt kiều gốc Việt Nam tại tất cả tỉnh, thành”.
Ông Nguyễn Văn Bảy, Sở Tư pháp TP, nhận xét công chứng viên đang gặp khó khăn trong việc tự mình kiểm tra điều kiện chuyển nhượng như bàn giao nhà, xong móng, qua sàn giao dịch… Phòng Bổ trợ tư pháp sẽ tập hợp đề xuất ban giám đốc kiến nghị đến các bộ, ngành hướng dẫn cho thống nhất.
Các phòng công chứng cho biết Nghị định 71 và Thông tư 16 tạo cho cơ quan công chứng cái vướng to đùng trong việc chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng nhà ở.
Đánh đố việc bàn giao nhà
Theo Thông tư 16, hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở của các tổ chức kinh doanh bất động sản, sau đó bán lại cho người khác thì chia ra hai trường hợp: Nếu đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì việc mua bán theo quy định của Luật Nhà ở và luật dân sự; nếu chưa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì được chuyển nhượng theo mẫu quy định tại Thông tư 16, có chứng nhận của cơ quan công chứng. Sau đó hai bên nộp hợp đồng này cho chủ đầu tư để xác nhận.
“Làm thế nào để cơ quan công chứng biết được nhà đã bàn giao hay chưa?” - ông Nguyễn Trí Hòa, Trưởng Phòng Công chứng số 4, thắc mắc. “Tương tự, việc xác minh thông tin nhà ở đó có được mua bán qua sàn giao dịch bất động sản hay thuộc trường hợp miễn, có thuộc trách nhiệm của công chứng viên hay không? Nếu không kiểm tra, sau này bên mua cuối cùng không được cấp giấy chứng nhận do trước đó tài sản không qua sàn, công chứng viên có chịu trách nhiệm?” - một công chứng viên khác thắc mắc.
 |
Chỉ với việc bàn giao hay chưa bàn giao nhà, giao dịch qua sàn hay được miễn thì giữa các phòng công chứng đã có cách hiểu và làm khác nhau. Có nơi cho rằng các bên phải tự cam kết, cơ quan công chứng không có trách nhiệm và họ chứng nhận luôn. Ngược lại, có nơi thì cho hai bên mua bán tự cam kết nhà chưa bàn giao (Phòng Công chứng số 6), có nơi thì yêu cầu chủ đầu tư xác nhận bởi trước sau gì cũng phải cần đến các văn bản này (Phòng Công chứng số 7).
Trưởng Văn phòng công chứng Gia Định Nguyễn Quốc Phòng nói: Có chủ đầu tư tiết lộ việc hoàn chỉnh giấy chứng nhận cho bên mua là một câu chuyện dài nhiều tập, hầu như khó có chuyện bàn giao nhà xong là có giấy chứng nhận ngay để họ chuyển nhượng theo thủ tục quy định. Để “lách”, chủ đầu tư làm văn bản hủy bỏ biên bản bàn giao nhà. Khi đó công chứng có chứng nhận hợp đồng mua bán không?
Công cụ quản lý quá ít
Bà Nguyễn Thị Tạc, Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Tạc, nêu băn khoăn về việc quản lý thông tin một nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài gốc Việt Nam. “Nghị định 71 yêu cầu thông tin phải chuyển cho website của Bộ Xây dựng. Nếu website cập nhật không kịp, công chứng viên không biết nên chứng nhận hợp đồng mua căn nhà thứ hai, có bị quy trách nhiệm?” - bà hỏi. Bà Tạc cũng thông tin thêm về cách làm tại văn phòng là cho bên mua tự cam kết. “Nhưng như vậy thì mình có làm khó, đẻ thủ tục?” - bà băn khoăn.
Chưa hết, theo bà Tạc, thời điểm chuyển quyền sở hữu khi mua bán, tặng cho, đổi, thuê mua, thừa kế tại Nghị định 71 cũng khác với quy định của luật dân sự. “Theo luật dân sự, khi hoàn tất thủ tục đăng bộ thì mới xem là chuyển quyền sở hữu. Trong khi Nghị định 71 thì nhiều mốc thời điểm khác nhau, có lúc là khi bàn giao nhà, có khi là thanh toán hết tiền… Phải chăng thời điểm sở hữu nhà ở và thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là khác nhau?” - bà bày tỏ.
Phó Giám đốc Sở Xây dựng Nguyễn Văn Hiệp cho biết bên cạnh lĩnh vực tư pháp, việc thực hiện các quy định về đầu tư, cấp phép các dự án nhà ở theo Nghị định 71 cũng đang gặp nhiều vướng mắc. “Hiện Sở đã tập hợp, gửi Bộ Xây dựng để giải thích và cũng đề nghị Bộ Xây dựng có phần mềm quản lý thông tin về việc sở hữu một nhà ở của Việt kiều gốc Việt Nam tại tất cả tỉnh, thành”.
Ông Nguyễn Văn Bảy, Sở Tư pháp TP, nhận xét công chứng viên đang gặp khó khăn trong việc tự mình kiểm tra điều kiện chuyển nhượng như bàn giao nhà, xong móng, qua sàn giao dịch… Phòng Bổ trợ tư pháp sẽ tập hợp đề xuất ban giám đốc kiến nghị đến các bộ, ngành hướng dẫn cho thống nhất.
Cafeland.vn - Theo Phapluattp
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video mới nhất!Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: cafeland
Chia sẻ bài viết
Góp ý
