Dự thảo LĐĐ sửa đổi theo hướng Nhà nước thu hồi đất để có quỹ đất sạch, sau đó bán đấu giá cho các chủ đầu tư có nhu cầu để làm các dự án phát triển kinh tế, xã hội.

Theo nghị trình, hôm nay (19-11), Quốc hội sẽ thảo luận tại hội trường về dự thảo Luật Đất đai (LĐĐ) sửa đổi. Tâm điểm thu hút sự quan tâm của đông đảo người dân và các đại biểu trong sửa đổi LĐĐ lần này là vấn đề thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế, xã hội. Báo Pháp Luật TP.HCM đã trao đổi cùng các chuyên gia và nhà quản lý xung quanh nội dung này.

. Phóng viên: Thưa ông, đất đai là vấn đề đặc biệt quan trọng nhưng hiện nay đang có những băn khoăn bởi chế định thu hồi đất chưa được quy định rõ ràng trong Hiến pháp (HP) hiện hành?

+ Viện trưởng Viện Nghiên cứu lập pháp (Ủy ban Thường vụ QH) Đinh Xuân Thảo (ảnh): HP 1992 (sửa đổi, bổ sung 2001) không có điều khoản nào ghi nhận trực tiếp cụm từ “thu hồi đất”. Tuy nhiên, một số ý kiến vận dụng Điều 23 HP “Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường” ngầm hiểu chế định thu hồi đất mang ý nghĩa “trưng dụng có bồi thường”. Còn trong dự thảo sửa đổi HP lần này đã khắc phục, ghi nhận trực tiếp “thu hồi đất”, thống nhất một cách hiểu rõ ràng.

Không vi hiến nhưng có độ vênh

. HP hiện hành và dự thảo sửa đổi chỉ quy định thu hồi đất trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia. LĐĐ hiện hành và dự thảo sửa đổi LĐĐ lại quy định thêm trường hợp thu hồi đất vì lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, xã hội. Nhiều chuyên gia cho rằng quy định như vậy là vi hiến, thưa ông?

+ Ông Đinh Xuân Thảo: Vi hiến thì không nhưng đúng là có độ vênh nhất định. Bởi phát triển kinh tế, xã hội hay lợi ích công cộng cũng có thể xem là một phần trong lợi ích quốc gia. Vì vậy, quy định thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế hoặc vì lợi ích công cộng trong LĐĐ hiện hành và dự thảo LĐĐ sửa đổi cũng không trái với HP. Tuy nhiên, khái niệm lợi ích quốc gia thì quá rộng nên sẽ có lấn cấn trong nhiều cách hiểu, cách diễn giải khác nhau nên quy định cụ thể, rõ nghĩa thì tốt nhất.

Theo ông Đinh Xuân Thảo, các dự án kinh tế thuần túy không nên áp dụng biện pháp thu hồi đất. Trong ảnh: Thu hồi đất xây dựng một dự án nhà ở tại huyện Bình Chánh, TP.HCM. Ảnh: HTD

Trong dự thảo LĐĐ sửa đổi, Điều 53 đã quy định lý do thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, lại có thêm lý do vì lợi ích công cộng và Điều 54 quy định thêm lý do thu hồi đất để phát triển kinh tế, xã hội thì rất rối nghĩa, vênh so với dự thảo sửa đổi HP. Điều này chúng ta phải thống nhất. Bởi lẽ, dự thảo LĐĐ sửa đổi (dự kiến thông qua vào tháng 5-2013) dự liệu năm trường hợp được thu hồi đất nhưng HP (dự kiến thông qua vào tháng 11-2013) chỉ dự liệu ba trường hợp thu hồi đất thì sẽ rất khó xử lý.

. Có nhiều lo ngại về quy định thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế sẽ đem lại lợi ích cho thiểu số nhà đầu tư dự án, tạo kẽ hở phát sinh tham nhũng?

+ Điều 54 dự thảo LĐĐ sửa đổi quy định các trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế, xã hội là chưa ổn sẽ dẫn đến lạm dụng. Đối với thu hồi đất để xây dựng nhà cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội, tái định cư, công trình quan trọng quốc gia,... việc phát triển kinh tế gắn với lợi ích cộng đồng, xã hội, cải thiện hạ tầng, môi trường sống, tạo nhà ở giá rẻ... nên có thể nhận được sự đồng thuận. Tuy nhiên, khoản 2 quy định Nhà nước thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất cấp huyện để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế, xã hội thì quá chung chung nên tạo sự lo ngại.

Theo tôi, với những dự án kinh tế thuần túy, chủ yếu đem lợi nhuận cho chủ đầu tư thì không nên áp dụng biện pháp thu hồi đất. Chỉ những dự án nào mang ý nghĩa xã hội cao, đem lại nhiều lợi ích cho cộng đồng thì mới xứng đáng được hưởng cơ chế này. Do đó, cần điều chỉnh quy định trên thành thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế và xã hội, nghĩa là dự án kinh tế phải đảm bảo lợi ích xã hội cao. Đồng thời, phải có những tiêu chí cụ thể để đánh giá chính xác mục đích dự án, tránh bị lạm dụng.

Thu hồi đất rồi đem ra đấu giá

. Thưa ông, kinh nghiệm nhiều nước thường áp dụng biện pháp thu hồi đất cho mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích công cộng. Vì sao chúng ta duy trì cơ chế thu hồi đất vào mục đích phát triển kinh tế?

+ Bộ trưởng TN&MT Nguyễn Minh Quang (ảnh): Dự thảo LĐĐ sửa đổi dự liệu theo hướng sau khi Nhà nước thu hồi đất, chỉ số ít các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà công vụ, nhà ở xã hội, dự án thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư… được cho thuê đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá. Còn chủ yếu các dự án phát triển kinh tế, xã hội khác được giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá. Nguồn thu từ đất, phần địa tô chênh lệch được Nhà nước điều tiết dùng tái đầu tư phát triển, xây dựng hạ tầng… nhằm phục vụ lợi ích chung toàn xã hội, khắc phục tình trạng trước đây lợi nhuận rất lớn từ đất rơi vào túi nhà đầu tư.

. Vậy sửa LĐĐ lần này có giải quyết tình trạng nhà đầu tư găm đất dự án, bỏ hoang, lãng phí đất đai?

+ Dự thảo đưa ra những chế tài rất nặng. Đất được giao, cho thuê để thực hiện dự án mà không sử dụng trong 12 tháng liền hoặc chậm tiến độ hơn 24 tháng mà không được chấp thuận của cơ quan thẩm quyền thì bị thu hồi. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được phép chấp thuận cho phép chậm tiến độ một lần và chậm không quá 12 tháng. Thậm chí dự thảo bổ sung chế tài rất cao, đất bị thu hồi sẽ không được thanh toán tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá trị đã đầu tư vào đất còn lại. Nhà đầu tư sẽ mất rất nhiều nên sẽ không còn dám bỏ hoang đất nữa.

Chế tài thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai cũng bổ sung trường hợp đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của LĐĐ mà cố ý nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho cũng bị thu hồi. Điều này nhằm bổ sung chế tài mạnh nhất để xử lý vi phạm đang diễn ra phổ biến hiện nay là những cá nhân, tổ chức chuyển nhượng trái phép đất trồng lúa để chờ quy hoạch, găm, thu gom đất nông nghiệp, bỏ trống lãng phí, đầu cơ đất chờ dự án.

Đừng tách người dân khỏi dự án

Điều người dân quan tâm là giá đất bồi thường và lợi ích khi thu hồi đất. Quy định hiện hành về giá đất bồi thường “sát với giá thị trường” đã gây rất nhiều hệ lụy, khiếu kiện gay gắt nhưng sửa đổi lần này vẫn không khắc phục được, không loại trừ được yếu tố này. Quy định “sát giá thị trường” hay “phù hợp giá thị trường” rất khó xác định, bởi “tìm giá thị trường là đi tìm lá diêu bông”.

Định giá đất theo mục đích sử dụng tại thời điểm thu hồi, giao đất, cho thuê đất, có thể bổ sung thêm các phương pháp thặng dư, chiết trừ… Đồng thời cần có quy hoạch công khai để tùy vào mục đích sử dụng đất sắp tới mà nhà đầu tư tự tính toán định giá. Còn Nhà nước thu hồi đất, đấu giá, lấy chênh lệch địa tô để tái đầu tư tại chỗ cho địa phương đó, để người dân khu vực bị thu hồi đất được hưởng lợi lâu dài trong dự án, cân bằng lợi ích chủ đầu tư - Nhà nước - người có đất thì người dân dễ chấp nhận. Cách bồi thường một “cục tiền” rồi người dân tách rời khỏi lợi ích dự án tương lai thì định giá nào cũng khó phù hợp.

Phó Trưởng đoàn ĐBQH TP.HCM TRẦN DU LỊCH

Theo Bình Minh (PLTP)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.