Cho "xé rào" để hạn chế "lách luật"?

Bộ Xây dựng cho biết về cơ bản, các thành viên Chính phủ đều nhất trí với nội dung của dự thảo nghị định trên

Trong báo cáo giải trình, tiếp thu ý kiến các thành viên Chính phủ về dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở thay thế Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng cho biết về cơ bản, các thành viên Chính phủ đều nhất trí với nội dung của dự thảo Nghị định

Tuy nhiên, Luật kinh doanh bất động sản quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Trước đó, Bộ Xây dựng đã có tờ trình Chính phủ về nội dung trên. Trong tờ trình, Bộ Xây dựng đề nghị bổ sung quy định cho phép các chủ đầu tư được huy động vốn có phân chia sản phẩm là nhà ở hoặc bán không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án không qua sàn giao dịch bất động sản.

Theo Bộ Xây dựng, quy định này sẽ hạn chế tình trạng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lách luật, không thực hiện bán nhà qua sàn bằng cách huy động góp vốn có phân chia sản phẩm là nhà ở.

Có nhiều ý kiến lo ngại về việc nếu cho phép không giao dịch qua sàn tới 20% sản phẩm nhà ở trong mỗi dự án có thể làm nảy sinh tiêu cực. Khi đó, nhà đầu tư sẽ bán sản phẩm tại dự án cho nhiều mối quan hệ khác nhau và những phần đó lại tiếp tục được chuyển nhượng. Như vậy mục tiêu tăng tính minh bạch cho thị trường sẽ khó đạt được như mong muốn.

Trước những đề nghị cần phải xem xét lại quy định mới trên vì không có cơ sở thực tế, Bộ Xây dựng cho biết đã có giải trình trong Tờ trình Chính phủ số 103/TTr-BXD và trong Báo cáo giải trình bổ sung số 38/BXD-QLN ngày 07/01/2010.

Theo quan điểm của bộ, trong quá trình đầu tư kinh doanh bất động sản, các doanh nghiệp đều có nhu cầu được bố trí một tỷ lệ nhà ở nhất định trong mỗi dự án cho các cán bộ, công nhân viên của bản thân doanh nghiệp để những đối tượng này yên tâm công tác hoặc phân chia cho các đối tác tham gia góp vốn kinh doanh nhà ở để thuận lợi hơn trong việc huy động vốn.

Mặt khác, dự thảo chỉ quy định cho phép chủ đầu tư được phân chia tối đa 20% số lượng nhà ở theo hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư, chứ không phải chủ đầu tư được phép bán nhà ở cho các tổ chức, cá nhân không qua sàn giao dịch bất động sản mà việc bán nhà ở trong dự án vẫn phải thực hiện theo quy định chung.

Trong quá trình tìm vốn cho các dự án bất động sản, để một dự án thành công cần lượng vốn lớn. Vì vậy cần tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có thể huy động vốn được sớm hơn hoàn thành dự án kịp tiến độ giúp đẩy nhanh nguồn cung ra thị trường. Việc cần thiết là cơ chế kiểm soát của Nhà nước để không bị thất thu thuế và không trái với luật và những quy định hiện hành.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ, cố vấn cao cấp của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, điểm chưa chặt chẽ của luật pháp hiện nay là cho phép chủ đầu tư huy động góp vốn thực hiện dự án bất động sản, tức là cho phép bán tài sản hình thành trong tương lai nhưng lại chưa có cơ chế nào giám sát cụ thể việc mua bán đó. Mọi việc hoàn toàn trông chờ vào đạo đức của nhà đầu tư và người mua do vậy luôn luôn là người nắm “đằng chuôi”.

Trả lời câu hỏi vì sao người dân, nhà đầu tư thường đổ xô đi mua nhà trên giấy để rồi phải chịu rủi ro, một quan chức Bộ Xây dựng cho biết, một trong những nguyên nhân gây ra tình trạng này là nhu cầu nhà đất rất lớn trong khi cung lại ít. Bên cạnh đó, là sự thiếu chuyên nghiệp ở phía người mua. Người dân khi có nhu cầu song chưa hiểu rõ, thiếu thông tin thì phải tìm hiểu kỹ càng trước khi giao dịch nếu không rất dễ bị thua thiệt.

Thêm vào đó, người Việt Nam hay bị tác động bởi đồn thổi, chạy theo phong trào, ít phân tích. Trong khi đầu tư theo kiểu phong trào, nghe đồn thổi sẽ rất nguy hiểm.

“Bản thân người tiêu dùng cũng phải tự điều chỉnh hành vi của mình. Đầu tư cũng cần chuyên nghiệp, không hiểu biết thì phải tìm tư vấn có hiểu biết, không nên a dua, đầu tư theo lời đồn thổi” - ông này cho biết.

Về vấn đề thế chấp nhà ở trong tương lai, Bộ Xây dựng cho rằng Luật dân sự và pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm chỉ quy định chung về vấn đề thế chấp bất động sản, không quy định cụ thể về hình thức thế chấp đặc biệt này.

Tuy nhiên, trên thực tế, một số ngân hàng thương mại đã cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nhưng chưa có sự thống nhất về trình tự, giấy tờ phải nộp... vì chưa có hướng dẫn cụ thể của Ngân hàng Nhà nước. Do đó, tại dự thảo nghị định này, Bộ Xây dựng đề xuất cần có hướng dẫn thống nhất của Ngân hàng Nhà nước về vấn đề này để làm cơ sở cho các ngân hàng thương mại và người dân thực hiện.

Dư luận cũng rất băn khoăn bởi cơ chế nào sẽ giám sát việc mua bán 20% tổng quỹ nhà sẽ thực hiện như thế nào hay chỉ dựa vào đạo đức kinh doanh của nhà đầu tư? Năng lực quản lý của các cơ quan Nhà nước tới đâu, liệu có đủ sức kiểm soát quỹ nhà 20% đó chỉ “lưu hành” nội bộ chứ không bị tuồn ra ngoài thị trường?