Cải tạo chung cư cũ Doanh nghiệp không mặn mà

Có thể nói chính sách chế độ ưu đãi khuyến khích cho DN tham gia lĩnh vực này không hề ít. Chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ phần diện tích đất được giao (hoặc thuê) trong phạm vi dự án, kể cả trường hợp được giao quỹ đất tại địa điểm mới để xây dựng nhà ở phục vụ công tác bồi thường, GPMB. Ngoài ra DN còn được UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định cho vay vốn đầu tư từ ngân sách, từ các nguồn vay ưu đãi, được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở được hỗ trợ tín dụng; được hỗ trợ lãi vay, được áp dụng thuế suất ưu đãi DN… Đặc biệt DN không có khả năng tự cân đối tài chính thì được xem xét hỗ trợ một phần vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật để bù đắp chi phí. Chủ đầu tư dự án và các chủ sở hữu nhà ở và công trình xây dựng có thể thỏa thuận thực hiện dự án bằng phương thức hợp tác kinh doanh, sau đó phân chia lợi nhuận… Một quy định nữa là các dự án được công bố công khai để các DN có năng lực nộp hồ sơ tham gia đấu thầu.

Vậy tại sao nhiều ưu đãi như vậy mà DN vẫn băn khoăn khi tham gia dự án? Anh Nguyễn Lâm -Giám đốc một Cty BĐS nhận định, mặc dù có cơ chế nhưng xét về tổng thể thì xây dựng chung cư cũ rất khó khăn. Cụ thể: Việc thỏa thuận giá đền bù đối với các hộ dân là cực kỳ gian nan so với làm các dự án có quỹ đất “sạch”. Hơn nữa, mật độ dân số sống trong những chung cư cũ quá đông, có nhiều thành phần khác nhau. Có người chấp nhận đi ngay, có hộ dân không muốn đi nên việc thương thuyết giá cả để người dân đồng lòng chấp nhận là rất cam go. Một số DN khi “ngắm nghía” để đầu tư thị phần này đều có chung nhận định rằng, để thực hiện một dự án chung cư cũ có thể kéo dài 2 - 3 năm mới thỏa thuận xong giá đền bù, thuyết phục người dân đồng ý giao nhà. Làm thủ tục dự án, lập quy hoạch kéo dài thêm vài năm nữa mới được phê duyệt. Trong khi giá cả VLXD, tỷ giá, lãi suất liên tục biến động dẫn đến các DN luôn trong tình trạng bị động và nắm chắc phần thiệt hại. Cuối cùng điểm mấu chốt khiến các DN chùn tay là mật độ xây dựng, chiều cao xây dựng của các dự án mới sẽ bị hạn chế trong khu trung tâm. Ngoài việc tái định cư cho người dân, phần còn lại để kinh doanh không còn nhiều dẫn đến DN không có lời.

Hiện tại nhiều chung cư cũ trên địa bàn TP.HCM đã xuống cấp trầm trọng như lô P chung cư Nguyễn Kim chất lượng chỉ còn 39,2%, kế hoạch xây dựng lại từ năm 2006 nhưng đến nay dự án vẫn còn nằm yên hay như lô C chung cư Ngô Gia Tự (Q.10) chỉ còn 46,9% cũng đã có kế hoạch tháo dỡ từ lâu. Theo một lãnh đạo Q.10, phần lớn các dự án cải tạo chung cư cũ thời gian qua tại TP.HCM đều chỉ định cho những DN nhà nước. Các DN khác cũng từng rất nhiệt tình nhưng sau khi tìm hiểu đều rút lui. Nếu không có những giải pháp ưu đãi khác thì các việc cải tạo chung cư sẽ rất khó làm. Điều đó lý giải vì sao chủ trương của Chính phủ đến năm 2015 hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp hoặc đã hết niên hạn sử dụng tại các đô thị trên cả nước rất khó thực hiện.