Bỏ khung trần để gỡ rối bảng giá đất

Hệ số điều chỉnh giá đất hai lần bảng giá đất cho phần vượt hạn mức của hộ gia đình, cá nhân không được TP.HCM thông qua, thay vào là yêu cầu có bảng giá đất theo giá thị trường để tính thu. Nếu thực hiện theo phương án này, điều gì sẽ xảy ra? Ngoài việc ngân sách sẽ mất khoản lớn để chi cho công tác này, nhiều ý kiến cho rằng còn nhiều bất cập khác.

Cơ sở nào để ban hành hai bảng giá đất?

“TP bác hệ số hai lần vì không có cơ sở pháp lý. Nhưng nếu xây dựng bảng giá đất thị trường thì có ổn hơn không? Tôi e rằng càng không” - một vị luật sư đặt vấn đề. Theo ông, nếu theo phương án của TP, cùng lúc tại TP sẽ tồn tại hai bảng giá đất được cơ quan có thẩm quyền ban hành: một bảng giá đất ban hành vào đầu năm (được cho rằng thấp hơn giá thị trường), một bảng giá đất được cho rằng sát giá thị trường (sáu tháng phải điều chỉnh một lần). Trong khi đó, Luật Đất đai quy định chỉ có một bảng giá đất được TP công bố hằng năm. “Vậy ai sẽ phê duyệt và công bố bảng giá đất thứ hai?” - ông thắc mắc.

Theo hướng mới của TP, chỉ có một bộ phận nhỏ được áp dụng hệ số hai lần. Đó là diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 50% hạn mức đất ở tại địa phương đó. Phần lố hơn phải nộp theo bảng giá thị trường. “Nếu cứ như vậy thì ách tắc sẽ tiếp tục với những trường hợp phần đất vượt hạn mức chỉ lố chừng hơn vài mét vuông, chỉ vài mét vuông mà cũng phải chờ có bảng giá đất thị trường tính tiền sử dụng đất. Thời gian qua vì quy định đất trong hạn mức được nộp theo bảng giá đất, ngoài hạn mức phải chờ nên rất nhiều trường hợp chỉ lố hạn mức vài mét vuông cũng phải đợi. Hướng mới muốn gỡ ra nhưng lại đi vào vết xe đổ đó” - lãnh đạo của một quận băn khoăn. Vị này cũng kể: Quận ông đã gặp trường hợp vì lố hạn mức đất ở vài mét vuông mà bị ách, người dân bèn nộp đơn xin cắt bỏ, không công nhận phần diện tích lố đó nữa để đỡ phiền phức!

Người dân đang làm thủ tục thuế nhà đất tại Chi cục thuế quận 5, TP.HCM. Ảnh: HTD

Giá thị trường: Lê thê, tùy tiện

Để có giá thị trường, TP đã đề nghị các quận, huyện thuê đơn vị tư vấn thẩm định. Thực tế, điều này được đánh giá ra sao?

Tại cuộc họp về chính sách nộp tiền sử dụng đất do Hiệp hội Bất động sản TP tổ chức vào hôm qua (12-10), rất nhiều doanh nghiệp bày tỏ bức xúc về giá thị trường qua thẩm định của đơn vị tư vấn.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cho hay để có kết quả thẩm định phải mất cỡ vài ba tháng, thậm chí cả sáu tháng. Đại diện một doanh nghiệp bổ sung: “Đã mất thời gian mà kết quả còn không khả quan. Dự án của tôi thuê ba đơn vị tư vấn khác nhau, kết quả không ai giống ai và không ai dám cam kết đây là giá thị trường”. Đại diện Công ty Cổ phần Nam Sài Gòn kể tiếp: Doanh nghiệp của ông làm dự án tái định cư ở huyện Nhà Bè, đến nay đã sáu tháng mà khâu thẩm định chưa biết khi nào mới xong. “Huyện yêu cầu phải có hai, ba dự án xung quanh đã xong để có cơ sở so sánh giá thị trường nhưng không có dự án nào nên đành chờ” - ông kể.

Để minh họa cho việc rối rắm về khái niệm “giá thị trường”, luật sư Nguyễn Thị Cam kể một trường hợp ở quận 7. Khu đất này theo bảng giá đất của TP cao nhất là 8,4 triệu đồng/m². Chủ đầu tư thứ nhất bồi thường giá 12,5 triệu đồng/m². Chủ đầu tư thứ hai nhảy vào cạnh tranh với mức 14,5 triệu đồng/m². Hai bên kiện nhau ra tòa. Theo kết quả thẩm định mà tòa đưa ra thì giá đất tại đây là… 20 triệu đồng/m². “Vậy giá thị trường là giá nào?” - bà Cam đặt câu hỏi. Luật sư Trương Thị Hòa lo ngại việc đặt yêu cầu phải thẩm định để ra giá thị trường là một công việc “dài lê thê và sẽ đẻ ra nhiều thứ, trong khi chính sách là phải đi vào cuộc sống”.

Cấp tỉnh tự quyết định khung giá tối đa

Giám đốc Công ty Lê Thành, ông Lê Hữu Nghĩa, đề nghị TP cố gắng xây dựng bảng giá đất phù hợp, tương đối tiệm cận với thực tế để áp dụng “thẳng”, thống nhất, khỏi ban hành một hệ số điều chỉnh giá đất rồi để các quận, huyện tự tính, khỏi bị “kẹt”.

Ông Nguyễn Quốc Chiến, Trưởng phòng Vật giá (Sở Tài chính), cho hay lý do TP không thể ban hành bảng giá đất sát giá thị trường là do không thể vượt khung quy định. “Theo Nghị định 123/2007, giá đất ở cao nhất tại TP không được quá 81 triệu đồng nên một số tuyến đường đắt nhất của TP cũng chỉ có mức giá 81 triệu đồng, trong khi thực tế cao hơn rất nhiều”. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Lê Hoàng Châu đặt câu hỏi: “Vậy sao không điều chỉnh khung này để không bị vướng mắc nữa?”. Giám đốc Công ty Anpha, ông Bùi Công Giang, chỉ rõ vướng mắc này là do chính sách chung, cụ thể cơ quan chịu trách nhiệm là Bộ Tài chính.

Có mặt tại buổi họp trên, ông Phạm Đình Cường, Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính), thẳng thắn nhìn nhận: Một chính sách không đi được vào cuộc sống là lỗi của người xây dựng. Ông Cường cho biết sẽ tham mưu Bộ Tài chính bỏ mức trần về giá đất như nhiều ý kiến đề nghị. “UBND cấp tỉnh sẽ được quyền tự quyết mức giá tối đa để xây dựng bảng giá đất sát giá thị trường hoặc ban hành hệ số K” - ông Cường nói.

Ghi nhận đề nghị của các doanh nghiệp, ông Cường cho biết sẽ mời Bộ trưởng Bộ Tài chính Vương Đình Huệ vào TP.HCM để lắng nghe ý kiến các doanh nghiệp về vướng mắc trong việc nộp tiền sử dụng đất hiện nay.