Áp khung giá đất: Luật 'hở', hiểu sai và làm... tùy tiện

Sát thị trường: Quá khó?

Trong một kiến nghị gửi đến TP. Hà Nội mới đây nhất, đại diện ngân hàng thế giới (WB) bày tỏ quan ngại về tiến độ phê duyệt đơn giá bồi thường đất ở tại Hà Nội, nên chưa xác định tổng kinh phí thực hiện GPMB để hoàn thiện tái cơ cấu các dự án.

Khuyến cáo của WB đáng phải xem xét, thực tế cho thấy bảng giá đất tại nhiều địa phương, nhất là tại các đô thị lớn hiện nay (trong đó có Hà Nội), vẫn thấp hơn nhiều so với giá thị trường, thậm chí chỉ bằng khoảng 20 - 60%. Trong khi bảng giá đất chuẩn quốc tế phải đạt 70 - 75% giá thị trường. Đây được xem là một trong những nguyên nhân khiến các dự án chậm trễ, bởi người có đất bị thu hồi chờ đợi để được giá cao hơn, gây khó khăn trong công tác bồi thường GPMB, đặc biệt là đối với các dự án lớn, thu hồi đất trong nhiều năm.

Trong bản báo cáo mới đây nhất, Sở Tài nguyên & Môi trường (TN&MT) Hà Nội cũng phải thừa nhận, qua thực tế trực tiếp làm công tác quản lý đất đai cho thấy, việc xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường là điều rất khó. Trong đó, nguyên tắc định giá đất chưa định lượng được thế nào là sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường. Hiện tại chỉ chia theo các tuyến phố, chưa có bảng giá cụ thể.

Một chuyên viên thuộc Sở TN&MT Hà Nội (xin được giấu danh tính - PV) cho biết: Không chỉ có sự chênh lệch giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, mà ngay trong một tỉnh, thành phố cũng có sự chênh lệch khá lớn giữa các quận, huyện. Đã có hiện tượng giá đất tại huyện Từ Liêm cao hơn cả các quận nội thành như Long Biên, Hà Đông... Thậm chí có trường hợp, hai người có đất giống nhau nhưng khi bồi thường chưa chắc sẽ nhận được số tiền bồi thường như nhau.

Ai sẽ chịu thiệt khi khung giá đất chưa tiệm cận được thị trường?

Cũng theo vị này: Khái niệm "trong điều kiện bình thường" cũng chưa được làm rõ trong nguyên tắc định giá đất, chưa quy định cụ thể theo mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất; đồng thời, nguyên tắc này chưa bao hàm hết đối với những nơi, những loại đất không có giao dịch về quyền sử dụng. Bảng giá đất ở Việt Nam cũng chưa được áp dụng tới từng thửa.

Nghịch lý

Việc đền bù GPMB hiện nay khiến PV nhớ lại một câu chuyện về một hộ dân trong nhiều năm qua lần lượt đi gõ cửa khắp các ban, ngành của TP. Hà Nội khi gia đình bà chỉ nhận được 50 nghìn đồng/m2 đất giữa Thủ đô.

Theo phản ánh của bà Trần Thị Thành (70 tuổi) ở tổ 23, phường Phương Liên, Đống Đa (Hà Nội) thì: Gia đình bà có tổng diện tích là 105m2 với 11 nhân khẩu đang sinh sống ổn định từ trước những năm 1990, nhưng khi bị thu hồi 48.8m2, gia đình bà chỉ được đền bù, hỗ trợ thiệt hại hơn 179 triệu đồng. Trong đó có phần diện tích đất chỉ được bồi thường 50 nghìn đồng/m2 và không hỗ trợ tái định cư? Trong khi đó, cùng một lô đất khác trên địa bàn quận này lại có mức giá đền bù gấp nhiều chục lần.

Hẳn dư luận vẫn chưa quên vụ 16 hộ dân (đang quản lý hơn 4.500m2 đất tại xứ đồng Cát Thượng, quận Hoàng Mai, Hà Nội) đồng loạt viết đơn khởi kiện UBND quận Hoàng Mai ra Tòa án Nhân dân TP. Hà Nội trong việc bồi thường GPMB thực hiện dự án Nhà máy nước Yên Sở.

Được biết, trước đây, khu đất này là của 21 hộ dân ở xã Trần Phú, huyện Thanh Trì, Hà Nội (nay thuộc phường Trần Phú quận Hoàng Mai, Hà Nội) là hộ nông nghiệp được Nhà nước cấp tiêu chuẩn ruộng phần trăm trong những năm thập kỷ 60 theo quy định HTX nông nghiệp sau cải cách ruộng đất. 21 hộ dân trên sử dụng ổn định không có tranh chấp. Đến năm 2001, các hộ dân trên được UBND huyện Thanh Trì cấp sổ đỏ đất phần trăm trên cùng diện tích đất ruộng khoán nông nghiệp theo Nghị định 64 năm 1993.

Sau đó, 21 hộ dân đã chuyển nhượng lại cho nhóm 16 hộ dân để san lấp, xây dựng trang trại với mức đầu tư 10 tỷ đồng. Từ khi nhận chuyển nhượng đến nay, việc san lấp, xây dựng trang trại không có tranh chấp, không bị chính quyền địa phương lập biên bản, xử phạt. Thế nhưng, 16 hộ này chỉ được áp giá đền bù tài sản trên đất hơn 400 triệu đồng.

Lý giải những nghịch lý đang diễn ra, ông Bùi Ngọc Tuân, cục trưởng Cục Kinh tế và phát triển quỹ đất (Bộ TN&MT) cho hay: Để khắc phục những bất cập trên, khi định giá đất phải làm rõ được 4 vấn đề: Định giá theo mục đích sử dụng tại thời điểm định giá hay theo giấy chứng nhận; xác định giá đất theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường (đây là vấn đề cực khó bởi thị trường đất của ta chưa lành mạnh, giao dịch ngầm vẫn còn nhiều, giá chuyển nhượng trên hợp đồng luôn không chính xác với thực tế); trong nguyên tắc định giá, thửa đất có điều kiện tự nhiên như nhau thì định giá giống nhau. Nếu thực hiện được 4 nguyên tắc này, sẽ vừa đảm bảo được công bằng cho dân mà lại không gây thất thoát của Nhà nước.

"Vừa đá bóng, vừa thổi còi"

Theo PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, trưởng bộ môn luật Đất đai, Đại học Luật Hà Nội, bảng giá đất hiện nay chỉ có tính định lượng, không định tính. Tức là không rõ ràng. Bởi thế nào là sát; sát trên hay sát dưới; thị trường ở đây là thị trường nào; thị trường đã được Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng làm tăng giá trị của đất hay là thị trường Nhà nước chưa đầu tư; hoặc thị trường này là thị trường có tổ chức hay vô tổ chức?

Bên cạnh đó, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế chưa có một cơ quan nào được thành lập và có đủ năng lực, trình độ chuyên môn được giao trách nhiệm để hàng ngày theo dõi trên địa bàn cụ thể mỗi ngày có tổng số bao nhiêu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành công, số lượng sản phẩm giao dịch với mỗi mức giá là bao nhiêu. Vì vậy, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường vẫn chưa thể xác định được.

"Do đó, không ai xác định được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại thời điểm và địa bàn cụ thể (Hà Nội) để làm căn cứ được coi là sát. Thị trường trong điều kiện bình thường được hiểu ra sao; Thế nào được coi là bình thường? Một trong những nguyên tắc để xác định giá đất lại không rõ ràng như vậy, sẽ tạo ra rất nhiều các cách hiểu khác nhau. Cách làm luật mà tạo ra lỗ hổng cho rất nhiều cơ quan thực thi pháp luật có cách hiểu khác nhau thì dẫn tới áp dụng khác nhau tạo ra tình trạng tùy tiện, tiềm ẩn tham nhũng, tiêu cực", PGS. TS. Tuyến nói.

Cũng theo PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Luật còn tạo nên tình trạng "vừa đá bóng, vừa thổi còi": UBND cấp tỉnh ra quyết định thu hồi đất theo điều 48 Luật Đất đai, sau đó Luật lại cho phép UBND cấp tỉnh có thẩm quyền xây dựng khung giá đất làm cơ sở tính bồi thường. Đây cũng chính là lý do vì sao người dân vẫn khiếu kiện, khiếu nại đất đai kéo dài khi quyền lợi của họ không được đảm bảo.