Cushman & Wakefield: Doanh nghiệp bất động tránh lặp lại vết xe đổ, khi thấy thị trường có chút khởi sắc lại tìm cách tăng giá lên

Bà Trang Bùi – Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam.

Trong báo cáo triển vọng thị trường bất động sản mới phát hành, Cushman & Wakefield cho biết, thị trường đang thừa cung phân khúc hạng sang với sự sụt giảm cả về nhu cầu và tâm lý thị trường. Cushman & Wakefield có thể lý giải về thực trạng này?

Bà Trang Bùi: Thị trường căn hộ chào bán mới tại TP.HCM trong quý 1/2023 đạt khoảng 1.647 căn, nâng tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường lên khoảng 4.900 căn. Trong số đó, phân khúc hạng sang và siêu sang có 12 dự án với hơn 362 căn hộ, sức mua đạt mức 32%.

Thị trường chứng kiến nhiều đợt mở bán các dự án hạng sang và siêu sang từ quý 4/2022 trở về trước. Tuy nhiên trong bối cảnh tín dụng bị siết chặt và tình hình trái phiếu hiện nay, chúng tôi ghi nhận đã có sự tác động đến phân khúc căn hộ này. Lượng căn bán được của phân khúc hạng sang và siêu sang ghi nhận quý 1/2023 là 117 căn, giảm 24% so với quý trước và 63% theo năm.

Một lý do khác có thể xem xét là do thị trường căn hộ hạng sang và siêu sang là thị trường đặc thù tại Việt Nam. Để chủ đầu tư tăng thanh khoản, dự án phải có tiêu điểm bán hàng độc đáo và phong cách riêng so với các dự án khác. Chính vì vậy, khi thị trường bất động sản kém sôi động hơn, thị trường có mức giá đắt đỏ nhất ắt sẽ gặp trở ngại nhất, đặc biệt là trong tính thanh khoản.

Nhìn chung, trong quý 1/2023, chúng tôi nhận thấy việc công bố và áp dụng một vài điểm mới trong các quy định pháp luật liên quan đến bất đống sản như Nghị định 02/2022 NĐ CP về điều kiện kinh doanh bất động sản của các nhân và tổ chức, Nghị định 08/2023/NĐ-CP cho phép doanh nghiệp thế chấp tài sản hợp pháp trong việc thanh toán gốc và lãi trái phiếu đồng thời cho phép gia hạn kỳ hạn và hoán đổi trái phiếu đã phát hành lên 2 năm so với phương án trước đây và tình hình phát hành trái phiếu hiện nay vẫn có tác động đến thị trường bất động sản.

Lực cầu đang cho thấy sự chần chừ của bên mua trước nguy cơ suy thoái kinh tế toàn cầu. Đối tượng mua ở giai đoạn này chủ yếu là người mua để ở thực và đầu tư dài hạn chứ không còn là nhà đầu tư ngắn hạn dưới sự hỗ trợ của đòn bẩy tài chính như trước đây.

Theo Cushman & Wakefield, giải pháp cho phực trạng này là gì?

Bà Trang Bùi: Chúng tôi cho rằng doanh nghiệp đầu tư và phát triển các dự án bất động sản nên cẩn trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính và hoàn thiện pháp lý dự án để hạn chế tình trạng tắc nghẽn do sai hoặc thiếu quy trình.

Doanh nghiệp bất động sản phải nhìn thị trường cũng như có chiến lược kinh doanh dài hạn, tránh lặp lại vết xe đổ khi thấy thị trường có chút khởi sắc lại tìm cách tăng giá lên, hưởng lợi nhuận thái quá thì sẽ tạo sự mất cân bằng cho thị trường.

Bên cạnh cơ chế chính sách điều hành của Chính phủ thì bản thân doanh nghiệp cũng phải có trách nhiệm, có tầm nhìn xa hơn trong việc tham gia bình ổn thị trường và các doanh nghiệp lớn được hưởng lợi lâu dài.

Với loạt tín hiệu tích cực từ chính sách, theo dự báo của Cushman & Wakefield, liệu thị trường có sớm đảo chiều?

Bà Trang Bùi: Trong giai đoạn vừa qua, Chính phủ giữ vững được ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát được lạm phát, đang thực hiện chính sách tiền tệ, tín dụng chặt chẽ và linh hoạt. Đồng thời đã có nhiều sự kiện ‘gỡ khó’ cho thị trường bất động sản đã được tổ chức, tạo điều kiện cho doanh nghiệp có cơ hội đối thoại trực tiếp với Chính phủ và từ đó điều chỉnh Chính sách cho phù hợp trong bối cảnh kinh tế hiện tại.

Thế mạnh của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn sẽ là là phân khúc nhà ở, thị trường căn hộ nổi trội hơn cả tại các quốc gia đang phát triển khu vực châu Á – Thái Bình Dương là kết quả tất yếu của một xã hội tiêu dùng đang ngày càng chiếm ưu thế bởi dân số đông và trẻ trung, có hệ số nhu cầu cao.

Các nhà đầu tư bất động sản đã bắt đầu nhìn xa hơn những thị trường truyền thống để hướng đến các cơ hội đầu tư tại châu Á. Việt Nam đang từng bước trở thành một điểm đến đầu tư trong khu vực, được minh chứng qua việc các quỹ đầu tư của Singapore và Malaysia đã hiện diện tại đây và đang hoạt động rất thành công trên thị trường. Khi các nhà đầu tư có uy tín tại Việt Nam vẫn đang thực hiện những giao dịch mua bán trong nước, các nhà đầu tư từ bên ngoài sẽ tiếp tục theo dõi tìm kiếm cơ hội đầu tư.

Bất chấp những thách thức trong ngắn hạn và bối cảnh kinh tế bất ổn, chúng tôi dự báo khối lượng đầu tư bất động sản trong năm nay sẽ tăng do có nhiều cơ hội đầu tư xuất hiện hơn trước đây.

Việc tiếp tục hoàn thiện thể chế, sửa đổi những bất cập trong các quy định pháp luật hiện hành, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ “mở đường” cho sự phục hồi của thị trường Việt Nam. Việt Nam được xem là thị trường ưa chuộng của các nhà đầu tư và quốc gia này đã đón nhận các khoản đầu tư ngày càng tăng từ các nhóm đầu tư tổ chức lớn.

Xin cảm ơn bà!