Condotel không xấu, có xấu là do người thực hiện

CafeLand – Empire Group vừa bất ngờ thông báo đơn phương ngừng trả lợi nhuận cho người mua condotel cùng các phương án thanh lý hợp đồng. Sự việc này đã gây ra một làn sóng tranh cãi trong dư luận về bản chất condotel, trong đó nhiều ý kiến cho rằng đây là một loại hình đầu tư đầy rủi ro. Ông có đồng tình với quan điểm này?

Ông Trần Đình Quý: Hiện nay, dư luận và báo chí đang nói quá lên về vấn đề condotel mà họ không biết rằng, bản chất của sự việc “vỡ trận” condotel vừa qua là do những chủ đầu tư yếu kém năng lực tạo ra, là tình trạng “con sâu làm rầu nồi canh”. Còn bản thân condotel tại những thành phố du lịch không có tội tình gì. Những chủ đầu tư đã biết tận dụng ưu thế thiên nhiên để khai thác du lịch là điều rất tốt.

Vấn đề ở đây là có một vài chủ đầu tư đã biến tấu loại hình này không đúng như cách nó đã phát triển trên thế giới nhằm mục đích bán hàng, thu lợi nhuận. Cụ thể, condotel trên thế giới chỉ cam kết lợi nhuận 5-6% hoặc cao lắm bằng lãi suất ngân hàng. Nhưng tại Việt Nam, một số chủ đầu tư vì muốn bán hàng đã tung chiêu cam kết 10–12%, thậm chí nâng giá bán condotel từ 1 tỉ lên 2 tỉ rồi lấy tiền tiền chênh lệch đó trả cam kết cho khách hàng.

Những đối tượng này làm cho những chủ đầu tư làm ăn chân chính, nghiêm túc bị liên luỵ, khiến dư luận đánh đồng condotel là xấu. Đó là điều rất oan uổng và vô lý!

Ông Trần Đình Quý.

Thời điểm condotel bùng nổ như một loại hình đầu tư cực “hot” trên thị trường bất động sản, ông có từng đưa ra cảnh báo về điều này?

Cách đây ba năm, tôi đã đưa ra cảnh báo về việc khách hàng nên cẩn trọng trước một số dự án chi trả cam kết lợi nhuận quá cao (từ 10–12%/năm). Cam kết 12% hoàn toàn là bất khả thi, và thực tế hiện tại cảnh báo này đã trở thành sự thực.

Giả định, mức cam kết lợi nhuận chủ đầu tư đưa ra là 10% cho một căn hộ condotel có giá 1,8 tỉ đồng, thì mỗi năm chủ đầu tư sẽ phải trả cho khách hàng 180 triệu đồng, suy ra mỗi ngày chủ đầu tư sẽ phải trả cho khách hàng 500.000 đồng với điều kiện căn hộ đó phải đảm bảo khai thác tối đa 30 ngày/tháng.

Tuy nhiên, mỗi căn hộ condotel hay dù là loại hình nghỉ dưỡng nào, để đảm bảo khả năng khai thác 25 ngày/tháng, hoặc 300 ngày/năm đã là quá tốt, chứ không thể đạt mức độ khai thác tuyệt đối như tính toán nêu trên. Trong khi đó, với mức cho thuê từ vài triệu đồng/đêm, để được nghỉ dưỡng tại các căn condotel, loại hình này sẽ rất kén khách thuê.

Đấy là chưa kể, chủ đầu tư còn phải bỏ chi phí để bảo dưỡng, duy trì hoạt động của các căn hộ. Cho nên, việc các chủ đầu tư cam kết trả lợi nhuận 10–12% cho khách hàng gần như là điều không tưởng, trừ khi các chủ đầu tư đó phải thật sự có tiềm lực về tài chính và quản lý, vận hành.

Song, trong bối cảnh thị trường dễ có biến động như hiện nay, một khi gặp cơn khủng hoảng, doanh nghiệp lớn cũng không tránh khỏi thất bại. Do đó, khách hàng phải thật thận trọng khi chọn những chủ đầu tư có mức ưu đãi quá cao.

Tuy nhiên, tôi vẫn khẳng định, condotel không sai, không xấu, bản chất sai là những chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính, năng lực vận hành khai thác, lợi dụng lòng tham của khách hàng để lừa đảo, gây xói mòn niềm tin của khách hàng. Còn đâu đó vẫn có nhiều nhà đầu tư kinh doanh rất bài bản, từ vĩ mô đến chi tiết.

Ở Nha Trang có những dự án trả cam kết rất tốt ở mức 5-6%. Tuy nhiên cùng thời điểm, nhiều chủ đầu tư cam kết trả 10-12% và khách hàng đã theo. Điều này đã gây bất bình đăng với những chủ đầu tư kinh doanh đàng hoàng.

Sự việc “vỡ trận” condotel, tôi cho là đang và sẽ diễn ra với những chủ đầu tư cam kết quá đà, chứ không phải với những chủ đầu tư cam kết đúng khả năng họ có thể chi trả.

Tôi cho rằng, tất cả những chủ đầu tư khi cam kết lợi nhuận 10-12% đều biết trước kích bản này và họ đã tính trước đường đưa khách hàng vào tròng chứ không phải sau một thời gian kinh doanh mới biết thua lỗ.

Sự việc "vỡ trận" Cocobay vừa qua như một bài học cho các chủ đầu tư và khách hàng.

Ông có cho rằng, sự việc “vỡ trận” tại dự án Cocobay vừa qua như một tín hiệu buồn giáng xuống phân khúc condotel trong tương lai – loại hình đã được rất nhiều chuyên gia pháp lý và bất động sản cảnh báo từ trước?

Đứng ở góc độ nhà môi giới bất động sản, tôi cho rằng đây là tín hiệu vui chứ không phải tín hiệu buồn. Bởi vì sự việc này đã làm cho mọi người “sáng mắt” ra, giúp cho khách hàng nhìn nhận lại và đừng bị lừa vì tính cam kết nữa. Sự việc này cũng như hồi chuông cảnh báo cho các chủ đầu tư condotel hiện tại, nếu không có năng lực và không chú trọng vào những giá trị thực tế, chỉ chăm chú đánh vào lòng tham của khách hàng để bán hàng, hòng thu lợi nhuận thì cũng sẽ gặp hậu quả tương tự.

Bài học rút ra cho các chủ đầu tư và khách hàng từ sự việc “vỡ trận” Cocobay là gì, thưa ông?

Đối với những chủ đầu tư kinh doanh condotel, quan điểm của tôi là cam kết lợi nhuận bằng lãi suất ngân hàng là quá tốt rồi. Và một khi đã cam kết là phải thưc hiện chứ không phải đưa những vấn đề về việc cấp giấy tờ cho condotel hay pháp lý để kêu khó với khách hàng. Muốn vậy, chủ đầu tư phải có đường hướng kinh doanh rõ ràng, có năng lực vận hành và khai thác tốt.

Các chủ đầu tư khi bán condotel cũng không nên lấy cam kết để đánh vào tâm lý khách hàng mà phải dựa vào tính hiệu quả, bền vững, lâu dài.

Đối với khách hàng cũng nên tỉnh táo, đừng chạy theo cam kết lợi nhuận để lãnh hậu quả vì đó là chiêu thức cạnh tranh không lành mạnh của một số chủ đầu tư. Khi một dự án vỡ trận, kéo theo những người làm ăn nghiêm túc bị mang tiếng theo, và thiệt thòi chỉ thuộc về khách hàng. Bởi nếu có kiện, chủ đầu tư nói không có khả năng chi trả hoặc phải chứng minh khả năng chi trả của chủ đầu tư cũng là cả một vấn đề. Điều chắc chắn là không có khách hàng mua sản phẩm lại mong muốn đi kiện để đòi quyền lợi.