2022 là năm bản lề của thị trường bất động sản

Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group

Nhìn lại thị trường bất động sản trong vòng một năm qua, ông có đánh giá như thế nào?

2021 là một năm có bối cảnh vĩ mô rất đặc biệt.

Thứ nhất, GDP giảm mạnh trong vòng một thập kỷ do ảnh hưởng của Covid-19. Theo ước tính của Ngân hàng thế giới World Bank, GDP của Việt Nam trong cả năm 2021 ước tính đạt 2,0-2,5%. Tỷ lệ thất nghiệp và thiếu việc làm tăng lần lượt 1,0 điểm phần trăm và 1,8 điểm phần trăm trong cùng khoảng thời gian. Mức lương thực tế bình quân tháng giảm 10,1% so quý 2 và 12,1% so với cùng kỳ năm trước, một bước lùi đáng kể trong quá trình phục hồi thu nhập bắt đầu từ quý 3-2020.

Thứ hai, chính sách tiền tệ và đầu tư công tăng mạnh. Để chống suy thoái kinh tế, Chính phủ đã buộc phải hỗ trợ bằng chính sách tài khóa (giảm thuế, tăng trợ cấp) và nới lỏng chính sách tiền tệ. Đặc biệt Chính phủ dự kiến sẽ thực hiện chương trình phục hồi và kích thích kinh tế giai đoạn năm 2022-2023 với số tiền tương đương 660.000 tỉ đồng, bên cạnh các gói đầu tư công quy mô 500.000 nghìn tỉ đồng được phân bổ.

Thứ ba, dòng tiền đầu tư tìm chỗ trú ẩn. Sản xuất kinh doanh khó khăn, kinh tế đình trệ, lãi suất tiền gửi ở mức thấp nhất trong nhiều năm khiến cho dòng tiền của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, các nhà đầu tư cá nhân tìm đến kênh trú ẩn như vàng, chứng khoán, bất động sản giúp cho giá cả sản phẩm trong các kênh này không những không giảm mà còn gia tăng đáng kể. Thị trường chứng khoán và bất động sản chứng kiến số lượng nhà đầu tư mới (F0) tăng kỷ lục. Trung bình hơn 100.000 tài khoản/tháng với thị trường chứng khoán và hàng trăm ngàn các nhà đầu tư F0 tìm kiếm cơ hội trong lĩnh vực bất động sản. Đây là một động lực mới cho cả thị trường.

Ngoài ba nguyên nhân kể trên, nguồn cung sản phẩm bất động sản tại các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội cũng đã bị thắt chặt nhiều năm khiến cho nguồn cung sản phẩm thực tế trên thị trường không có nhiều. Điều này cũng tác động không nhỏ đến cán cân cung - cầu về sản phẩm bất động sản trên thị trường, khiến cho chúng ta chứng kiến mặt bằng giá cả của thị trường không những không giảm mà còn tăng mạnh. Đơn giản là vì có quá nhiều tiền trên thị trường.

Có 3 rủi ro lớn nhất trong giai đoạn 2022-2025.

Thứ nhất là rủi ro nợ xấu gia tăng trong hệ thống ngân hàng.

Thứ hai là rủi ro về thanh khoản.

Thứ ba là rủi ro về bong bóng tài sản.

Trong 2 năm dịch bệnh, ông thấy diễn biến thị trường đang đi theo hướng nào?

Trong 2 năm dịch bệnh, thị trường phân hóa theo hình chữ K. Trong đó cạnh đi xuống vì bị ảnh hưởng nặng nhất là phân khúc bất động sản cho thuê, bao gồm mặt bằng bán lẻ trong trung tâm thương mại, nhà mặt tiền trên các tuyến phố, căn hộ cho thuê, văn phòng cho thuê, khách sạn cho thuê. Bất động sản nghỉ dưỡng và du lịch cũng có 2 năm bết bát. Tỷ lệ cho thuê phòng có khi về bằng 0, khiến rất nhiều chủ bất động sản phải tìm cách rao bán sau một thời gian rất dài gồng gánh để trả lãi ngân hàng trong bối cảnh không có nguồn thu do dịch bệnh. Hai năm vừa qua đã xóa sạch lợi nhuận tích lũy trước đó của cả 5-10 năm hoạt động, đẩy thị trường cho thuê vào một thời khắc "sinh tử", thử thách thực sự.

Ở chiều ngược lại, giá cả bất động sản lại không giảm mà còn có xu hướng tăng đến từ hệ quả bắt nguồn từ sự chuyển dịch dòng tiền của cả xã hội, đầu tư công và các gói kích thích kinh tế. Thị trường trở nên nhạy cảm và khó đoán, có khả năng hình thành bong bóng tài sản với cú huých từ mức giá trúng đấu giá ở Thủ Thiêm với mức cao nhất là trên 2,4 tỉ đồng/m2.

2022 sẽ là năm bản lề của thị trường bất động sản.

Người ta thường nói trong nguy có cơ, vậy cơ hội của nhà đầu tư, doanh nghiệp và cả thị trường trong bối cảnh khó khăn đó là gì?

Như có chia sẻ, thị trường bất động sản gặp hạn nặng trong 2 năm Covid. Sụt giảm doanh thu, tỷ lệ lấp đầy giảm mạnh trong khi vẫn phải trả lãi vay cho ngân hàng đã đẩy rất nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp và cả thị trường vào thế chân tường. Tỷ lệ nợ xấu tăng mạnh ở các ngân hàng cũng đã cho thấy một bức tranh nhiều gam màu xám của thị trường trong 2 năm qua.

Trong bối cảnh đó, vẫn có cơ hội lớn cho các cá nhân, doanh nghiệp đã tích lũy tiềm lực tài chính vững mạnh nhiều năm trước đó, có kinh nghiệm trong quản trị, vận hành, khai thác và M&A dự án. Sự sang tay đổi chủ của rất nhiều bất động sản cho thấy sự sàng lọc khắc nghiệt của thị trường. Sẽ có một lớp các chủ tài sản mới xuất hiện sau Covid như bất kỳ một sự tiến hóa tự nhiên nào.

Sắp tới, thị trường sẽ đối mặt với những rủi ro nào, thưa ông? Trong bối cảnh đó, cơ hội cho nhà đầu tư cá nhân muốn tham gia thị trường là gì?

Có 3 rủi ro lớn nhất trong giai đoạn 2022-2025.

Thứ nhất là rủi ro nợ xấu gia tăng trong hệ thống ngân hàng. Đây được ví như "cục máu đông" trong nền kinh tế, khiến cho các hệ số an toàn về tài chính và quá trình quản trị rủi ro của các ngân hàng được đặt trong tình trạng căng thẳng. Tuy nhiên, nợ xấu có thể phần nào được hóa giải nhờ sự phục hồi sản xuất của nền kinh tế sự hỗ trợ kịp thời của chính sách từ Chính phủ và Ngân hàng nhà nước.

Thứ hai là rủi ro về thanh khoản. Một kịch bản bán tháo có thể xảy ra mặc dù xác suất không cao, khi các ngân hàng bắt buộc phải xử lý nợ xấu. Khi đó có thể xảy ra hiện tượng mất thanh khoản. Nhưng tôi đánh giá kịch bản đó là ngắn hạn và có thể được giải quyết nhanh chóng từ lượng tiền đang có sẵn trong nền kinh tế.

Thị trường trở nên nhạy cảm và khó đoán.

Thứ ba là rủi ro về bong bóng tài sản. Đó đây cũng đã xuất hiện các dấu hiệu cho thấy khả năng có thể hình thành bong bóng tài sản trong thị trường bất động sản, và cần phải có sự theo dõi sát sao của các cơ quan quản lý nhà nước để tránh xảy ra các đổ vỡ ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế.

Thị trường đang trong giai đoạn sàng lọc khắc nghiệt. Với các nhà đầu tư bất động sản, đặc biệt nhà những nhà đầu tư mới (F0), cần trang bị cho mình một hành trang kiến thức, kinh nghiệm, trải nghiệm thật vững chắc và bài bản để có thể tham gia thị trường trong vị thế của một tay chơi chuyên nghiệp, chứ không phải là những tay mơ.

Khả năng phục hồi của các phân khúc trong thị trường là khác nhau, nhưng tất cả đều đang phụ thuộc vào ẩn số Covid. Khả năng phục hồi cao nhất trong góc nhìn của cá nhân tôi là phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng và du lịch, khi tình hình dịch bệnh được kiểm soát tốt hơn.

Ông dự báo thế nào về triển vọng của mỗi phân khúc bất động sản trong giai đoạn sắp tới? Nhà đầu tư nên nhắm vào đâu để đảm bảo sinh lời?

Dự báo tương lai bao giờ cũng là một việc khó khăn và thách thức. Dưới đây là các suy nghĩ của tôi nhưng đây không được xem là lời khuyên đầu tư. Khả năng phục hồi của các phân khúc trong thị trường là khác nhau, nhưng tất cả đều đang phụ thuộc vào ẩn số Covid. Khả năng phục hồi cao nhất trong góc nhìn của cá nhân tôi là phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng và du lịch, khi tình hình dịch bệnh được kiểm soát tốt hơn.

Với các phân khúc bất động sản cho thuê, tình hình khó khăn có thể còn kéo dài đến hết quý 2/2022 tuỳ thuộc vào tình hình kiểm soát dịch bệnh.

Với các phân khúc bất động sản để bán, triển vọng sáng sủa nhất đang nằm ở thị trường tại các đô thị vệ tinh, có khoảng cách di chuyển 1-2 giờ đồng hồ bằng xe hơi hoặc máy bay, có hạ tầng phát triển và hưởng lợi từ các gói đầu tư công.

Với phân khúc bất động sản công nghiệp, 2022 sẽ là một năm tăng trưởng tốt khi hoàn thiện pháp lý và tiến trình xây dựng hoàn tất. Các tập đoàn đa quốc gia (MNCs) xuất hiện ngày càng nhiều tại Việt Nam sẽ được xem là động lực lớn cho phân khúc này.

Với các nhà đầu tư, tuỳ theo khẩu vị rủi ro và nguồn lực tài chính mà chọn lựa cho mình phân khúc phù hợp. Phân khúc sinh lời tốt nhất sẽ là phân khúc mà nhà đầu tư đó am hiểu nhiều nhất và có nhiều nguồn lực nhất.

Tóm lại, tôi cho rằng, năm 2022 sẽ là một năm bản lề của thị trường bất động sản, là năm mà thị trường sẽ chuyển trạng thái từ yếu ớt sau dịch bệnh sang phục hồi mạnh mẽ do có sự hỗ trợ của các chính sách vĩ mô bao gồm đầu tư công và các gói kích thích kinh tế.

Xin cảm ơn ông!