Thủ tục mua đất nông nghiệp làm đất ở

Lô đất này là đất trồng cây, chủ nhà cắt 100m2 bán và người mua phải làm thủ tục.
Khi em mua lô đất này em cần những thủ tục giấy tờ gì và người bán cần cung cấp cho em nhưng giấy tờ gì để sang tên em?

Đất đang là đất trồng cây bây giờ em muốn sang tên, chuyển mục đích sử dụng sang là đất thổ cư (làm sổ Hồng) thì em phải đóng nhưng loại thuế gì và mức thuế suất bao nhiêu ạ?

Thuế TNCN phải đóng là bao nhiêu và tính trên giá trị nào ạ?

Em cảm ơn nhiều!

thanhha.tran38@...

Luật sư Nguyễn Thế Truyền – Công ty Luật Hợp danh Thiên Thanh trả lời:

Theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai việc chuyển nhượng được thực hiện khi đáp ứng được các điều kiện sau: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Đất không có tranh chấp, Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất. Như vậy, điều kiện đầu tiên để có thể chuyển nhượng là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất 100m2 đó.

Như vậy, để tránh các tranh chấp phát sinh sau này thì đầu tiên bạn cần đề nghị người có ý định chuyển nhượng 100m2 đất đó phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở (vì bạn không nói cụ thể đó là loại đất gì mà chỉ nói chung chung là đất trồng cây). Sau khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở bạn có thể làm thủ tục tách thửa đất, điều bạn cần lưu ý là các thửa đất sau khi tách cần đáp ứng được diện tích tối thiểu và điều kiện các chiều của thửa đất. Sau khi tách thửa và có giấy chứng nhân quyền sử dụng đất đối với thửa đất 100m2 đó bạn có thể ra văn phòng công chứng làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Trình tự thủ tục các Bước như sau:

* Trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất:

Về việc chuyển mục đích sử dụng đất, và nghĩa vụ tài chính phải nộp căn cứ theo Điều 36 Luật Đất đai năm 2003:

Điều 36. Chuyển mục đích sử dụng đất

Việc chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất quy định tại Điều 13 của Luật này được thực hiện như sau:

1. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản;

b) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác;

c) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

d) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

2. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng phải đăng ký với văn phòng của tổ chức có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất (sau đây gọi chung là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) hoặc Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất;

3. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng; thời hạn sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 68 của Luật này;

4. Khi chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp quy định tại các điểm c, d và đ khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định sau đây:

a) Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất;

b) Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng trừ đi giá trị quyền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng tính theo giá đất do Nhà nước quy định tại thời điểm được phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp chuyển đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất;

c) Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng trừ đi tiền sử dụng đất theo loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

d) Trả tiền thuê đất theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp người sử dụng đất lựa chọn hình thức thuê đất;

đ) Việc tính giá trị quyền sử dụng đất được áp dụng chế độ miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

* Trình tự thủ tục tách thửa.

- Về trình tự, thủ tục tách thửa đất, Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 quy định tại Điều 145 thì:

Hồ sơ tách thửa hoặc hợp thửa gồm có:

a) Đơn xin tách thửa hoặc hợp thửa của người sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu khi thực hiện quyền đối với một phần thửa đất hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thu hồi một phần thửa đất hoặc một trong các loại văn bản quy định tại điểm a khoản 1 Điều 140 của Nghị định này khi thực hiện đối với một phần thửa đất;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).

Hồ sơ nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường

* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bạn và người chuyển nhượng có thể mang hồ sơ ra Văn phòng công chứng để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mức thuế thu nhập cá nhân phải đóng là 2% và lệ phí trước bạ là 0.5% giá trị giá đất mà Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Ngoài ra, có thể có thêm các nghĩa vụ tài chính khác cần phải thực hiện như phí công chứng, phí nộp hồ sơ tại phòng tài nguyên và môi trường,...