Phát triển nhà ở đô thị ở Trung Quốc: kinh nghiệm hữu ích cho Việt Nam

Ngày càng nhiều người Trung Quốc có cơ hội mua nhà ở tại Bắc Kinh và Thượng Hải nhờ vào các chính sách quản lý tích cực của chính phủ nước này. Ảnh: Bloomberg.

Theo thống kê của cục quản l‎ý nhà ở Trung Quốc, hiện nay Trung Quốc đã xây dựng được hơn 500 triệu m2 nhà ở xã hội, Nhà nước đã hỗ trợ cho khoảng 2 triệu hộ gia đình có nhà ở, tỷ lệ hỗ trợ cho nhà ở bằng khoảng 1/6 mức hỗ trợ toàn xã hội. Tổng đầu tư cho nhà ở của Trung Quốc chiếm khoảng 20% tổng đầu tư của quốc gia. Dự kiến trong một vài năm tới, Trung Quốc sẽ đầu tư xây dựng nhà ở cho khoảng 15 triệu hộ gia đình có thu nhập thấp. Những thành tích vượt trội trên có được là do một số chính sách tích cực sau:

Về chính sách phát triển nhà ở xã hội

Các địa phương chủ động lập kế hoạch xây dựng nhà ở xã hội, căn cứ vào kế hoạch của địa phương, Bộ Nhà ở lập kế hoạch xây dựng nhà ở xã hội cho toàn quốc và thực hiện phân bổ nguồn ngân sách mà Trung ương hỗ trợ cho các địa phương, các địa phương cũng bố trí thêm kinh phí để xây dựng nhà ở xã hội. Các Công ty tham gia xây dựng nhà ở xã hội được Chính phủ miễn một số loại thuế, được Chính phủ cho vay vốn. Có 2 phương thức tạo quỹ đất cho xây dựng nhà ở xã hội, đó là dành từ 2-5% diện tích đất trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội và xây dựng dự án nhà ở xã hội riêng. Nhà ở xã hội là nhà chung cư và có 2 loại: nhà cho thuê và nhà để bán theo giá Chính phủ quy định. Diện tích căn hộ có 3 loại: 50 - 70 - 95m2.

Đối tượng thuê hoặc mua nhà ở do chính quyền địa phương quy định. Việc bán hoặc cho thuê nhà ở được thực hiện theo 2 phương thức: các Công ty trực tiếp bán, cho thuê hoặc Chính phủ bỏ tiền mua lại sau đó giao cho Công ty ký hợp đồng bán, cho thuê. Giá bán, giá cho thuê bằng khoảng 50% giá thị trường.

Cụ thể, tại Bắc Kinh: Chính quyền thành phố thực hiện giải phóng mặt bằng, sau đó đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư. Sau khi xây dựng xong nhà ở thì Nhà nước sẽ mua lại nhà ở để cho thuê hoặc các Công ty xây dựng sẽ trực tiếp ký hợp đồng cho thuê. Có 3 loại nhà ở XH, gồm: nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở kinh tế thích hợp (là nhà ở cho người trên mức nghèo nhưng chưa đủ tiền để mua nhà) và nhà ở cho cán bộ công chức, lực lượng vũ trang nhân dân. Ba loại nhà ở nêu trên chiếm khoảng 30% diện tích nhà ở toàn thành phố, giá cho thuê nhà ở này thấp hơn khoảng 30% so với giá nhà ở thương mại. Đối tượng được thuê nhà ở xã hội phải có đủ 2 điều kiện, đó là thuộc diện thu nhập thấp và có khó khăn về nhà ở.

Tại Thượng Hải: Chính quyền thành phố đã thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở, nguồn vốn hình thành Quỹ là tiền đóng góp của người làm công ăn lương (khi thành lập Quỹ người lao động phải nộp 1% mức thu nhập, các công ty sử dụng lao động phải nộp từ 1-2%, nhưng hiện nay đã tăng lên 7%, người lao động nộp một phần và Công ty nộp một phần), lãi suất gửi vào Quỹ thấp hơn lãi suất gửi ngân hàng thương mại.

Những người không có nhu cầu mua hoặc thuê nhà khi về hưu sẽ được nhận lại toàn bộ khoản tiền đã nộp cộng với lãi suất, những người có nhu cầu mua nhà thì sẽ được xem xét, nếu đúng đối tượng và có khả năng trả nợ thì được vay tiền để mua nhà ở (kể cả mua nhà ở thương mại). Đối tượng được mua hoặc thuê nhà ở phải có đủ 3 điều kiện: thuộc diện thu nhập thấp so với thu nhập bình quân của địa phương, có diện tích nhà ở bình quân dưới 7m2/người và có tài khoản tại ngân hàng khoảng 90.000 tệ trở xuống. Ba điều kiện này sẽ được điều chỉnh hàng năm cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế của địa phương.

Về phát triển nhà ở và quản lý thị trường bất động sản

Theo quy định, chỉ các Công ty có đủ điều kiện về vốn, nhân lực và uy tín thì mới được cấp giấy phép kinh doanh bất động sản. Để có đất xây dựng nhà ở, Nhà nước thực hiện giải phóng mặt bằng, sau đó đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư, các chủ đầu tư phải trả tiền sử dụng đất một lần cho Nhà nước.

Về huy động vốn cho xây dựng nhà ở: Chỉ khi xây dựng được 25% khối lượng công trình thì chủ đầu tư mới được phép huy động vốn của người mua nhà, Nhà nước không khống chế mức huy động vốn tối đa (người mua có thể nộp tiền một lần bằng 100% giá trị căn hộ). Riêng tại thành phố Thượng Hải, nếu xây dựng nhà cao dưới 8 tầng thì chỉ được huy động vốn khi đã xây dựng xong cả 8 tầng, còn nếu xây dựng nhà ở cao trên 8 tầng thì khi xây dựng xong 1/3 công trình mới được huy vốn của người mua.

Trước khi huy động vốn, Công ty xây dựng nhà ở phải xin phép UB Nhà ở và xây dựng đô thị, UB nông thôn TP hoặc Cục nhà ở thuộc quận cho phép. Những người mua nhà lần đầu được Chính phủ cho vay tiền với mức tối đa bằng 80% giá trị căn hộ, 70% số tiền vay được ưu đãi về lãi suất. Việc mua bán nhà ở được thông qua mạng website để cơ quan quản lý nhà ở kiểm soát việc nhà ở đó đã được bán hay chưa. Chủ đầu tư được quyền lựa chọn khách hàng và trực tiếp thỏa thuận với khách hàng về việc mua bán, không bắt buộc phải bán qua Sàn giao dịch bất động sản.

Về thuế: Trung Quốc chỉ thu thuế về bất động sản khi người dân thực hiện giao dịch bất động sản. Có 2 loại thuế: người mua phải nộp thuế để được sở hữu nhà ở (như lệ phí trước bạ) và người bán phải nộp thuế chuyển quyền sở hữu nhà ở.

Về cải tạo chung cư cũ

Đối với nhà ở trong khu phố cũ thì thực hiện bảo tồn, nếu chủ nhà không đủ tiền thì Chính phủ sẽ hỗ trợ thêm. Đối với nhà ở tại các khu vực khác thì thực hiện tân trang lại. Trường hợp thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại thì phải xây dựng đồng bộ hạ tầng, phù hợp với tỷ lệ dân số và theo quy hoạch của cơ quan có thẩm quyền (nhà xây dụng lại có thể cao hơn nhà cũ hoặc cao bằng nhà cũ). Đồng thời, các chủ đầu tư tự bỏ vốn xây dựng sau đó bán nhà để thu hồi vốn, Nhà nước chỉ bỏ tiền làm đường.

Việc bồi thường, tái định cư được thực hiện theo 2 phương thức: bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà ở. Tại thành phố Bắc Kinh, nếu diện tích tái định cư rộng hơn diện tích nhà cũ thì người dân phải bù thêm tiền cho Công ty xây dựng, bình quân cứ 1m2 nhà ở cũ thì được tái định cư 1,7m2 diện tích nhà ở mới. Ngược lại, ở Thượng Hải, nếu tái định cư tại chỗ thì diện tích có thể nhỏ hơn diện tích nhà ở cũ, còn người dân chuyển đi nơi khác ở thì sẽ được bồi thường diện tích lớn hơn diện tích nhà ở cũ.