Những điều cần biết về định giá tài sản

Thông thường, công việc đó sẽ được thực hiện bởi các nhân viên thẩm định giá. Tuy nhiên, đây chỉ là một nhánh nhỏ so với các chuyên gia khác trong lĩnh vực bất động sản như kiến ​​trúc sư, kỹ sư định giá xây dựng (QS), nhà thầu xây dựng ... Do đó, nhiều người vẫn còn khá mơ hồ về khái niệm định giá cũng như không biết ai sẽ là người thực hiện quy trình này.

Định giá bất động sản có thể liên quan đến việc ước tính giá trị vốn hoặc giá thuê của bất động sản và người định giá thường thể hiện ý kiến ​​của mình bằng một bản báo cáo định giá có bổ sung các kế hoạch, hình ảnh,... Những chi tiết khác trong một báo cáo định giá chuẩn thường bao gồm vị trí, ranh giới địa điểm, số liệu đo đạc, các kế hoạch cụ thể và những hạn chế của tài sản.

Có năm phương pháp chính được sử dụng để định giá tài sản: so sánh trực tiếp, đầu tư, thặng dư, thu nhập và chi phí. Tại một thời điểm nhất định, người thực hiện định giá có thể sử dụng một trong những phương pháp này.

So sánh trực tiếp là phương pháp định giá phổ biến nhất vì nó liên quan trực tiếp đến các giao dịch trên thị trường hiện tại. Việc sử dụng phương pháp so sánh được sử dụng rộng rãi cho các loại tài sản thông thường như nhà ở, văn phòng, cửa hàng, nhà kho, ... Đối với phương pháp so sánh, các bằng chứng nên được lựa chọn một cẩn thận và phù hợp với các mức độ khác nhau của điều kiện thị trường. Cuối cùng, nên xác định một yếu tố có thể so sánh tốt nhất và cần điều chỉnh sự khác biệt để ước tính giá trị của tài sản.

Các chi tiết của phương pháp đầu tư liên quan đến khả năng tạo thu nhập của một tài sản cụ thể. Phương pháp này thường được sử dụng cho các loại hình bất động sản thương mại mang lại lợi tức đầu tư bằng thu nhập cho thuê. Phương pháp này hoạt động thông qua việc tìm kiếm lợi nhuận từ thu nhập cho thuê trong tương lai và sau đó chiết khấu trở lại thời điểm hiện tại cho giá trị ròng của tài sản.

Phương pháp thặng dư được giới hạn để sử dụng với các loại hình bất động sản có tiềm năng phát triển hoặc các khu đất trống mà chưa rõ mục đích sử dụng. Công thức được dùng cho phương pháp này là lấy giá trị phát triển trừ đi chi phí phát triển, bao gồm cả lợi nhuận còn lại của các chủ đầu tư. Số tiền cuối cùng chính là khoản chi phí mà một chủ đầu tư có thể chi cho tài sản ở trạng thái chưa đi vào hoạt động. Phương pháp này vấp phải nhiều ý kiến trái chiều vì nó dựa trên nhiều yếu tố đầu vào và chi phí có xu hướng thay đổi theo thời gian.

Trong khi đó, phương pháp lợi nhuận có thể được sử dụng với các tài sản không nhằm mục đích giao dịch cho thuê hoặc bán và có thể so sánh được do tính chất độc quyền, ví dụ như khách sạn, rạp chiếu phim và trạm xăng. Thông qua phương pháp này, lợi nhuận gộp của doanh nghiệp sẽ được ước tính và sau đó chi phí hoạt động được khấu trừ để tạo ra số tiền mà chủ sở hữu tài sản nhận được.

Phương pháp chi phí được coi là lựa chọn cuối cùng khi người thực hiện quá trình định giá không thể áp dụng một trong bốn phương pháp trên. Điều này thường xảy ra khi một tài sản có tính chất chuyên biệt dẫn đến không có giao dịch nào trên thị trường có thể so sánh được. Công thức được sử dụng trong phương pháp này là đánh giá chi phí cung cấp tài sản tương đương với sự điều chỉnh để phản ánh tuổi thọ và tình trạng của tài sản. Tuy nhiên, kết quả của phương pháp này thường không mang độ tin cậy cao bởi nó chịu nhiều yếu tố tác động khác của thị trường. Do đó, phương pháp này được coi là lựa chọn cuối cùng khi định giá tài sản.