Mua nhà trên giấy sao cho an toàn?

Như trường hợp của những người mua nhà tại dự án chung cư Long Phụng Residence (quận Bình Tân, TP.HCM) do Công ty địa ốc Bình Tân làm chủ đầu tư. Dự án dang dở nhiều năm, chủ đầu tư bỏ trốn và bị cơ quan điều tra phát lệnh truy nã vì tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Lâm vào tình cảnh khốn khó do phải phải thuê trọ, trả tiền lãi suất vay ngân hàng mua nhà hàng tháng, nhiều khách hàng không biết cầu cứu ai đã dọn vào ở để bảo đảm tài sản của mình, bất chấp nguy hiểm rình rập do dự án còn dang dở, chưa có điện nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy.

Dự án Long Phụng Residence đình trệ, chủ đầu tư bỏ trốn khiến nhiều khách hàng điêu đứng. Ảnh: Nguyễn Văn

Được biết, dự án Long Phụng Residence cao 17 tầng với 105 căn hộ và một hầm để xe, bắt đầu xây dựng từ năm 2010, cam kết bàn giao vào cuối năm 2011. Nhưng khi xây dựng được khoảng 90% thì ngừng thi công và đình trệ cho đến nay khiến nhiều khách hàng bức xúc do đã đóng tiền cho chủ đầu tư đến 95% giá trị hợp đồng.

Hay tại dự án Gia Phú (Thủ Đức, TP.HCM) của chủ đầu tư Gia Phú Land. Từ năm 2012 – 2013, đã có hàng trăm khách hàng đóng tiền, nhiều trường hợp đã đóng 100% giá trị hợp đồng để mua căn hộ tại dự án này. Tuy nhiên, đến hẹn chủ đầu tư không bàn giao nhà, khách hàng phát hiện chủ đầu tư bán một căn hộ cùng lúc cho nhiều người và đem dự án để thế chấp cho ngân hàng. Đến nay, ngân hàng tổ chức bán đấu giá chung cư, khách hàng lại lo lắng vì có nguy cơ mất trắng.

Ngoài ra, trên thị trường còn nhiều dự án cũng khiến khách hàng đứng ngồi không yên như 584 Lilama SHB Building (quận Tân Phú), PetroVietnam Landmark (quận 2)… Câu hỏi được nhiều người đặt ra là: Người mua phải làm gì để giảm thiểu rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai?

Trao đổi với CafeLand về vấn đề này, luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An cho biết, khi có dự định mua nhà hình thành trong tương lai, trước tiên người mua cần tìm hiểu kỹ năng lực của chủ đầu tư về thương hiệu, lịch sử phát triển các dự án, tiềm lực tài chính và kể cả cách xử lý những khủng hoảng.

Người mua có quyền đề nghị chủ đầu tư cung cấp giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Xem xét ký việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với Nhà nước như giấy nộp tiền sử dụng đất và tiền thuế liên quan đến dự án.

Khách hàng có thể yêu cầu chủ đầu tư chứng minh mình đã được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Người mua nhà nên đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nhất là các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của bên mua và bên bán, các điều khoản về thanh toán, quy định về thời gian bàn giao căn hộ, thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời hạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; những chế tài phạt vi phạm được nêu trong hợp đồng…

Khi thực hiện giao dịch ở các dự án chưa được ngân hàng bảo lãnh, người mua nhà sẽ gặp nhiều bất lợi. Những hợp đồng khi chưa đủ điều kiện tiến hành giao dịch thì sau này sẽ là hợp đồng vô hiệu. Khi chủ đầu tư không thể hoàn thiện được dự án thì người mua nhà sẽ rất khó đòi lại tiền. Người mua nhà cần cẩn trọng, tìm kiếm các thông tin pháp lý và kiểm tra dự án nhà ở đã có bảo lãnh ngân hàng hay chưa để tránh những rủi ro đáng tiếc sau này.

“Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Đây là quy định bắt buộc mà chủ đầu tư dự án phải thực hiện. Như vậy, các hợp đồng mua bán cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án không được bảo lãnh sẽ là hợp đồng vô hiệu và gây bất lợi cho người mua nhà”, bà Hảo cho biết thêm.

Khoản 2 điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua. Như vậy, khách hàng có thể biết được việc bảo lãnh được thực hiện như thế nào, cũng như yên tâm hơn về dự án.