CafeLand - Quy hoạch được coi là vấn đề quan trọng hàng đầu trong việc phát triển ổn định thị trường bất động sản. Phương thức quy hoạch của Singapore rất bài bản và có những điểm khác với cách mà TP.HCM đang làm, đặc biệt là trong thu hồi đất, đền bù và giải quyết tái định cư. Đây được xem là một trong những mô hình mà TP.HCM có thể áp dụng trong tương lai.

Ở Singapore, nhà nước chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau đó cung cấp cho các đơn vị để thực hiện dự án theo quy hoạch (bán hoặc cho thuê). Giải pháp này giúp Singapore tránh được tình trạng đối đầu giữa nhà đầu tư và chủ đất trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng. Ảnh: Bloomberg.

Cụ thể, về thu hồi đất, sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, nhà nước tiến hành thu hồi đất để triển khai thực hiện. Nhà nước toàn quyền quyết định trong vấn đề thu hồi đất, người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ (theo Luật về thu hồi đất – Land Acquisition Act).

Công tác thu hồi đất dựa trên nguyên tắc thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội và chỉnh trang đô thị. Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết. Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viên trong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng.Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thông báo trước cho người dân từ 2 – 3 năm. Nếu người dân không chịu di dời, Nhà nước sẽ áp dụng cưỡng chế hoặc phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act).

Về chính sách đền bù, mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản của chủ sở hữu và các chi phí tháo dỡ, di chuyển hợp lý… Nếu người dân không tin tưởng Nhà nước, có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để định giá lại và chi phí do Nhà nước chịu. Kinh nghiệm xác định giá đền bù cho thấy: Nhà nước Singapore đền bù giá thấp hơn giá hiện tại, vì giá bất động sản hiện tại đã bao gồm giá trị gia tăng do nhà nước đầu tư hạ tầng, do đó nhà nước điều tiết một phần giá trị đã đầu tư. Nhà nước không thể đáp ứng yêu cầu đền bù theo giá trong tương lai.

Ngoài ra, các yếu tố sau đây cũng được xem xét khi đền bù: giá trị bất động sản gia tăng do công trình công cộng đi ngang qua, nhà nước sẽ điềt tiết. Ngược lại, công trình công cộng ảnh hưởng xấu đến mảnh đất (như tiếng ồn, khói bụi, người ngoài có thể nhìn vào nhà…), nhà nước sẽ tăng đền bù. Tuy nhiên, cũng có những yếu tố không chấp nhận khi tính mức đền bù, đó là: đòi được thưởng để di dời sớm hoặc đầu tư thêm vào căn nhà sau khi đã có quyết định giải tỏa để đòi bồi thường.

Phương thức thanh toán khi đền bù là trả trước 20% khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ, phần còn lại trả khi hoàn tất việc di dời. Nếu hộ gia đình có nhu cầu cấp bách về nhà ở, sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp. Ngoài ra, nhà nước Singapore còn có các chính sách hỗ trợ khác đảm bảo quyền lợi của chủ bất động sản phải di dời. Trong quá trình đền bù, chủ bất động sản có quyền khiếu kiện về giá trị đền bù. Hội đồng đền bù sẽ là tổ chức quyết định giá trị đền bù đối với người khởi kiện. Nếu chủ bất động sản vẫn không đồng ý có thể đưa vụ việc lên Tòa Thượng thẩm.

Vấn đề tái định cư, chính sách tái định cư của Singapore gắn liền với bố trí nhà ở công – loại nhà do nhà nước xây dựng và cung cấp giá rẻ kèm theo một số điều kiện. Đây là một điểm đặc thù và rất độc đáo của thị trường bất động sản tại Singapore. Singapore thiết lập một cơ quan tập trung thực hiện việc cung cấp nhà ở công cho người dân trong đó chủ yếu phục vụ tái định cư – Cục Phát triển Nhà (HDB). Được thành lập từ năm 1960, cho đến nay với khoảng 8.000 nhân viên, HDB đã cung cấp nhà cho 85% dân số Singapore, trong đó có 2% thuê căn hộ (năm 2001).

Có 3 bước để chuẩn bị cho công tác tái định cư ở Singapore. Bước đầu, các nhân viên của HDB tiến hành điều tra xã hội học kĩ lưỡng về hộ gia đình trước khi triển khai việc tái định cư, trong đó lưu ý các chi tiết về số thành viên trong gia đình, kể cả con cái, nguồn thu nhập. Việc điều tra tỉ mỉ, thận trọng sẽ tạo bằng chứng chắc chắn cho việc hỗ trợ tái định cư chính xác, công bằng.

Bước tiếp theo là xác định điều kiện tái định cư. Điều kiện để được tái định cư tại các căn hộ do HDB cung cấp là được cơ quan quản lý đất Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục giới thiệu. Chính sách cung cấp nhà ở công của HDB cũng có phân biệt các trường hợp cụ thể, trong đó ưu tiên công dân Singapore. Nếu không sử dụng nhà do HDB cung cấp sẽ được nhà nước hỗ trợ thêm tiền (khoảng 1.200 đôla Singapore).

Bước cuối là giới thiệu nhiều loại nhà ở để người dân chọn. HDB chủ yếu cung cấp các căn hộ trong các tòa nhà cao tầng. Có 5 loại căn hộ cơ bản là: Loại căn hộ 1 phòng 26 - 33 đô la singapore/tháng, loại 2 phòng giá 44 - 75 đô la/tháng, loại 3 phòng 85 m2 giá 126.000 đô la, loại 4 phòng 110 - 203.000 đô la và loại 5 phòng 110 m2 - 203.000 đô la. Trong đó, chủ yếu các căn hộ có 1 - 2 phòng dành cho những người thu nhập thấp thuê, các căn hộ 4 - 5 phòng chủ yếu để bán. Ngoài ra, còn có các căn hộ hạng sang (Executive) hoặc các căn hộ cho người già (Studio Apartment).

 Để hạn chế tình trạng mua đi bán lại và đầu cơ, Chính phủ quy định khi mua nhà của HDB phải ở 5 năm mới được bán và sau 10 năm (kể từ khi bán căn nhà thứ nhất) mới được mua căn nhà thứ hai của HDB.

Cung cấp nhà ở công với giá ưu đãi là một đặc điểm riêng của Singapore, do đó nhà nước có chính sách về tài chính tương ứng để hỗ trợ chương trình này. Có 2 phương thức chủ yếu. Một là HDB vay nhà nước, các ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu (bond) để phát triển các khu dân cư, bán cho người dân và thu hồi vốn để hoàn trả vốn vay. Hai là, chính phủ hỗ trợ vốn cho người dân mua nhà trả góp của HDB (có thế chấp nhà), thông qua phát hành trái phiếu kho bạc từ Quỹ Tiết kiệm Trung ương. Ngoài ra HDB còn vay mượn từ thị trường vốn (trái phiếu trung hạn) và các thể chế tài chính khác.

Tâm An (Bài viết có tham khảo tài liệu của Bloomberg)
  • Kinh nghiệm lựa chọn và thi công vât liệu lợp mái

    Kinh nghiệm lựa chọn và thi công vât liệu lợp mái

    Vật liệu xây dựng  -  21/10/2016 4:58 PM

    Lợp mái nhà là khâu cuối cùng trong việc hoàn chỉnh một căn nhà. Người xưa quan niệm, trong quá trình xây dựng, sau khi làm lễ “cất nóc”, tức là đậy lên đỉnh mái nhà mới là coi ngôi nhà hoàn thành. Mái nhà không đơn thuần chỉ có chức năng bảo vệ, mà còn là điểm tạo dáng mỹ thuật chính cho ngôi nhà. Để chống chọi lại tác động môi trường như nắng, mưa, gió bão, mái nhà phải có độ bền vững và khả năng thích nghi cao.

  • Quy hoạch đô thị - Bài học kinh nghiệm từ Nhật Bản

    Quy hoạch đô thị - Bài học kinh nghiệm từ Nhật Bản

    Chính sách - Quy hoạch  -  18/09/2016 7:48 PM

    Nhật Bản đã có thời gian phải đối mặt với thời kỳ đô thị hóa nhanh chóng. Bên cạnh những thành tựu trong phát triển đô thị, quốc gia này cũng gặp phải nhiều thách thức nhưng cuối cùng họ đã thành công nhất định trong phát triển đô thị.

  • Kinh nghiệm lựa chọn sàn gỗ tự nhiên

    Kinh nghiệm lựa chọn sàn gỗ tự nhiên

    Kiến thức bất động sản  -  27/08/2016 8:41 PM

    Sàn gỗ tự nhiên là sản phẩm đẹp, chất lượng, ít cong vênh, ít trầy xước, bền màu phù hợp với nhiều công trình kiến trúc hiện nay và khá được nhiều người ưa chuộng lựa chọn. Tuy nhiên, sàn gỗ tự nhiên cũng có nhiều loại khác nhau được làm từ các loại gỗ khác nhau khiến người tiêu dùng cũng cảm thấy băn khoăn khi lựa chọn.

  • 6 lời khuyên tránh bị lừa khi thuê sửa chữa nhà

    6 lời khuyên tránh bị lừa khi thuê sửa chữa nhà

    Kiến thức bất động sản  -  15/08/2016 11:35 AM

    CafeLand – Nâng cấp hay sửa chữa nhà là công việc bình thường nhưng quan trọng mà hầu hết mỗi người sẽ trải qua ít nhất một lần trong đời. Bạn có thể thuê các công ty chuyên về xây dựng để thực hiện điều này. Tuy nhiên, nếu không có kinh nghiệm, rất có thể sẽ bị lừa gạt.

Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Hq     Hq - 17/09/2014 3:03 PM     Trả lời

Làm kiểu Singapore thì... còn gì để ăn? Chắc phải chờ quĩ đất vàng đc chia chắc hết cho đến thời...

 (0 (0)

Trả lời
Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.