Khi nào mua nhà đất bằng giấy tờ tay vẫn được Tòa án công nhận hiệu lực?

Tháng 4/2018, vì chỗ thân quen nên anh Nguyễn Văn T. đã mua thửa đất (tại quận Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh) của vợ chồng chị Lê Thị N. giá 3,2 tỉ đồng với hình thức viết giấy tờ tay.

Lúc đó, vợ chồng chị Lê Thị N. cần tiền gấp để giải quyết việc gia đình đã quyết định bán nhanh với giá có phần rẻ hơn thị trường nên anh Nguyễn Văn T. không có gì e ngại khi mua giấy tờ tay. Lúc đó, anh Nguyễn Văn T. thanh toán đủ tiền cho vợ chồng chị Lê Thị N. và bảo khi nào vợ chồng chị Lê Thị N. giải quyết xong việc gia đình thì cùng anh Nguyễn Văn T. ra Văn phòng công chứng ký kết hợp đồng cho đúng quy định pháp luật.

Sau khi quận Thủ Đức trở thành TP. Thủ Đức nên giá đất tại đây tăng cao, hiện giờ theo giá thị trường thửa đất đó khoảng 11 tỉ đồng. Lúc này, thay vì vợ chồng chị Lê Thị N. cùng anh Nguyễn Văn T. đi công chứng hợp đồng mua bán đất để đảm bảo đúng quy định pháp luật, nhằm giúp anh Nguyễn Văn T. làm thủ tục sang tên trên sổ đỏ thì vợ chồng chị Lê Thị N. đã ‘trở mặt’.

Cụ thể, tháng 4/2021, vợ chồng chị Lê Thị N. nói với anh Nguyễn Văn T. là hợp đồng mua bán đất bằng giấy tờ tay nên không có giá trị pháp luật, giờ vợ chồng chị Lê Thị N. sẽ trả lại 3,2 tỉ đồng cộng với lãi suất 10%/năm cho anh Nguyễn Văn T., còn anh Nguyễn Văn T. phải trả lại đất cho vợ chồng chị.

Hiện tại, anh Nguyễn Văn T. rất lo lắng, sợ rằng nếu tranh chấp này bị đưa ra Tòa án thì mình sẽ bị xử thua.

Trao đổi với chúng tôi về vấn đề này, Luật sư Phạm Thanh Hữu, Đoàn luật sư TP.HCM cho biết: “Trong trường hợp này nếu hai bên không thỏa thuận được mà dẫn đến nhờ Tòa án giải quyết tranh chấp thì khả năng cao Tòa án vẫn công nhận hiệu lực của hợp đồng mua bán đất bằng Giấy tờ tay”.

Cụ thể, theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Đối chiếu với trường hợp anh Nguyễn Văn T. mua đất của vợ chồng chị Lê Thị N. và đã thanh toán đủ tiền nên thỏa mãn điều kiện nêu trên; do đó, Tòa án hoàn toàn có cơ sở để ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng mua bán đất đó.

Việc công nhận hiệu lực của hợp đồng mua bán đất bằng giấy tờ tay trong trường hợp nêu trên không những đảm bảo đúng quy định pháp luật; mà còn phù hợp với thực tiễn, bảo vệ được quyền và lợi ích chính đáng của bên ngay tình (anh Nguyễn Văn T.).

Mua nhà giấy tay là gì?

Mua nhà đất giấy tay được hiểu với nghĩa đơn giản là hình thức mua bán giữa 2 bên tự trao đổi và ký kết với nhau, không có sự can thiệp từ các cơ quan chức năng có thẩm quyền. Do vậy mà bản hợp đồng mua bán giấy tờ tay này chỉ trên danh nghĩa là thuận mua vừa bán, không có tính pháp lý.

Thực tế mua nhà giấy viết tay khá phổ biến hiện nay và cũng có không ít trường hợp mua nhà giấy tay bị lừa, giao dịch này an toàn hay không chủ yếu dựa vào lòng tin của hai bên. Kiểu mua bán này phổ biến bởi giá rẻ hơn thị trường rất nhiều, nhiều trường hợp người mua chủ quan do mua từ bạn bè, người quen, tin tưởng người giới thiệu nên không đòi hỏi giấy tờ đất. Cũng có trường hợp mua nhà giấy tay do bị môi giới lừa đảo, ăn chia với chủ nhà đưa người mua vào dính bẫy.

Mua nhà giấy tay có được cấp sổ đỏ?

Từ ngày 3/3/2019, loại hình nhà và đất ở được mua bán, chuyển nhượng bằng giấy viết tay được cấp sổ đỏ. Nội dung này được thể hiện trong Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ. Theo đó, trường hợp người dân mua bán nhà hoặc đất giấy tờ tay từ thời điểm 1/7/2004 đến trước ngày 1/1/2008 sẽ được hợp thức hóa.

Thủ tục xin cấp sổ đỏ nhà giấy tay

Điều kiện để cấp sổ đỏ nhà giấy tay: Nhà, đất đang sử dụng ổn định, phù hợp với quy hoạch; không phát sinh tranh chấp, khiếu nại; chủ nhà đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định.

Hồ sơ: Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có mẫu); Giấy tờ viết tay chứng minh bạn là chủ sở hữu hoặc quản lý nhà đất; Bản vẽ nhà ở hoặc công trình xây dựng (nếu có); Thẻ CCCD và hộ khẩu thường trú; Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ (nếu có); Bản sao giấy tờ chứng minh việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Làm gì để mua bán nhà giấy tờ viết tay để tránh rủi ro?

- Yêu cầu kiểm tra giấy tờ và thông tin về nhà, đất. Qua đó bạn sẽ xác nhận được nhà đất mình định mua có đủ điều kiện cấp sổ đỏ hay không?

- Soạn hợp đồng mua bán thật chi tiết và cẩn thận. Cần đặc biệt lưu ý về các điều khoản thanh toán.

- Lập biên bản giao nhận tiền, biên bản giao nhận giấy tờ. Nội dung thể hiện cụ thể xem bên bán đã nhận đủ tiền và tự nguyện giao giấy tờ hay chưa?

Bên mua bên giữ toàn bộ giấy tờ liên quan đến nhà hoặc đất (giữ bản gốc nếu có).

- Yêu cầu bên bán đưa bản sao giấy tờ nhân thân để làm tin và dễ liên lạc khi cần thiết.