Hỏi về thuế thu nhập cá nhân

binhminh32@...

Luật sư Nguyễn Văn Đàm – Công ty Luật TNHH Đất Luật trả lời:

Theo quy định của pháp luật hiện hành, đối với hợp đồng góp vốn nhằm phân chia sản phẩm nhà ở thì bên được phân chia nhà ở không được chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở (tức chuyển nhượng hợp đồng góp vốn) cho tổ chức, cá nhân khác trong thời gian chưa ký Hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư (Khoản 1, Điều 60, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2011). Đối với trường hợp của bạn, sau khi bạn và chủ đầu tư ký hợp đồng mua nhà ở thay thế hợp đồng góp vốn, bạn mới có thề chuyển nhượng quyền mua căn hộ cho người khác. Lưu ý: việc ký hợp đồng mua nhà ở được tiến hành sau khi chủ đầu tư đã xây dựng xong phần móng

Về thủ tục chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở :

(i) Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tại cơ quan công chứng.

(ii) Trên cơ sở văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã được công chứng, bên chuyển nhương liên hệ với cơ quan thuế để khai nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) .

(iii) Sau khi hoàn tất việc khai nộp thuế TNCN, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở để chủ đầu tư xác nhận . Trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng gửi đến, chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và giao lại cho bên nhận chuyển nhượng.

Kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo hợp đồng mua bán nhà ở mà bên chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư.

Về khai nộp thuế TNCN:

Nếu thu nhập của bạn (bên chuyển nhượng) không thuộc các khoản thu nhập được miễn thuế TNCN theo quy định tại Điều 4 của Luật thuế TNCN thì phải nộp thuế TNCN khi chuyển nhượng hợp đồng mua nhà ở. Theo quy định tại Thông tư số 02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010, mức thuế TNCN sẽ được tính và áp dụng theo một trong hai mức thuế suất sau:

(i) Thuế suất 25% tính trên thu nhập chịu thuế, được áp dụng trong trường hợp đáp ứng các điều kiện sau:

- Có đủ giấy tờ hợp lệ. Trong đó các giấy tờ cần chứng minh được giá mua, các chi phí liên quan (chi phí liên quan đến cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, chi phí cải tạo nhà, đất, chi phí xây dựng...);

- Giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng và kê khai tính thuế không thấp hơn giá bất động sản (giá nhà và đất) do UBND tỉnh quy định tại thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực. Trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng và kê khai tính thuế thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá do UBND cấp tỉnh quy định.

(ii) Thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng, thuế suất này được áp dụng đối với các trường hợp không được áp dụng suất 25% tính trên thu nhập chịu thuế như được nêu ở trên. Trường hợp kê khai nộp thuế theo thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng nhưng qua kiểm tra cơ quan thuế thấy giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng và kê khai thuế thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì tính thuế theo thuế suất 2% trên giá do UBND cấp tỉnh quy định.