Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất FAR

Theo Thông tư số 22/2019/TT-BXD về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng, hệ số sử dụng đất được quy định như sau:

Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất.

Cũng theo thông tư này, chiều cao công trình xây dựng là chiều cao tính từ cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được duyệt tới điểm cao nhất của công trình (kể cả mái tum hoặc mái dốc). Đối với công trình có các cao độ mặt đất khác nhau thì chiều cao tính từ cao độ mặt đất thấp nhất theo quy hoạch được duyệt.

Hệ số sử dụng đất FAR ở các quốc gia khác nhau có nhiều tên gọi khác nhau như Floor Area Ratio (FAR), Floor space ratio (FSR), Floor space index (FSI),... Tuy nhiên, tất cả đều được hiểu cùng khái niệm và công thức tính toán với FAR. Trong đó, FAR và FSI được sử dụng phổ biến nhất.

Điểm khác biệt giữa FAR và FSI là đơn vị kết quả. FAR sử dụng đơn vị là lần thì FSI sử dụng đơn vị là %. Ví dụ, một khu đất có hệ số sử dụng đất là 1,5 lần nếu tính theo FAR, còn nếu tính theo đơn vị của FSI thì hệ số sẽ là 150%.

Công thức hệ số sử dụng đất

Theo định nghĩa trên, hệ số sử dụng đất được tính như sau:

Trong đó,

Tổng diện tích sàn xây dựng là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng, bao gồm:

-Tầng hầm, tầng nửa hầm

-Tầng kỹ thuật, tầng áp mái

-Tầng tum

Diện tích sàn của một tầng là diện tích sàn xây dựng của tầng đó, bao gồm:

-Tường bao (hoặc phần tường chung thuộc về nhà)

-Diện tích mặt bằng lô gia, ban công, cầu thang, giếng thang máy, hộp kỹ thuật, ống khói,…

Giả sử, một lô đất có diện tích 1.000m2, được xây dựng thành các căn hộ có diện tích như nhau.

- Nếu hệ số sử dụng đất = 10, có thể xây được 100 căn hộ và mỗi căn hộ sẽ sở hữu 1/100 diện tích lô đất (10m2);

- Nếu hệ số sử dụng đất = 4, có thể xây được 40 căn hộ và mỗi căn hộ sẽ sở hữu 1/40 diện tích lô đất (25m2).

Có thể thấy, hệ số sử dụng đất càng thấp thì mật độ dân cư càng thấp và chất lượng cuộc sống của chủ căn hộ sẽ càng được nâng cao.

Ngoài ra, hệ số sử dụng đất càng thấp càng dễ tìm được nhà đầu tư xây dựng khi nó hết vòng đời (niên hạn sử dụng từ 50 – 70 năm). Bởi theo tính toán của các nhà đầu tư, khi nhận đầu tư xây mới một dự án cũ, để đảm bảo có thể bố trí tái định cư cho cư dân tại chỗ miễn phí và lợi nhuận của nhà đầu tư thì hệ số sử dụng đất phải cao gấp 3 lần của khu căn hộ cũ.

Tuy nhiên, hiện nay các dự án có hệ số sử dụng đất cao thường bị chủ đầu tư giấu đi, không công bố mà chỉ công bố mật độ xây dựng.

Hệ số sử dụng đất khu công nghiệp? Với hệ số sử dụng đất, chủ đầu tư dự án có thể xác định giới hạn các tầng xây dựng cho dự án. Đồng thời cũng biết được diện tích đất được phép của một dự án. Hệ số này hầu như không ảnh hưởng đến các khu nhà xưởng công nghiệp. Đây là hệ số chủ yếu ảnh hưởng đến các dự án khu đô thị, khu căn hộ. Nhằm mục đích xác định mật độ xây dựng diện tích sàn được phép.

Quy chuẩn về hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại Bảng 2.13 theo thông tư 22/2019/TT-BXD.

Bảng 2.13: Hệ số sử dụng đất tối đa của lô đất chung cư, công trình dịch vụ đô thị và công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình.

Cũng theo thông tư này, chỉ tiêu sử dụng đất được quy định như sau:

Đất xây dựng cho các điểm dân cư nông thôn phải phù hợp với điều kiện cụ thể của từng địa phương. Trong đó, đất xây dựng công trình nhà ở tối thiểu là 25 m2/người; đất xây dựng công trình công cộng, dịch vụ tối thiểu là 5 m2/người; đất cho giao thông và hạ tầng kỹ thuật tối thiểu là 5 m2/người và cây xanh công cộng tối thiểu là 2 m2/ người.

Trên đây là cách tính hệ số sử dụng đất, nếu bạn có thắc mắc cần hỏi đáp vui lòng đề lại bình luận phía dưới.