Đất đã mua bị chủ cũ bán cho người khác, có thể khởi kiện?

Trong hợp đồng mua bán tôi làm giấy tay, chưa công chứng. Giá tiền khi mua là 15 cây vàng, tôi đã giao cho chủ nhà 8 cây. Trong hợp đồng chuyển nhượng có nội dung bên mua làm thủ tục sang tên công chứng rồi mới giao hết tiền. (Bên mua không ghi thời hạn công chứng và làm thủ tục sang tên).

Năm 2009, chủ đất bán toàn bộ lô đất này, không thông báo cho tôi biết và chuyển đến chỗ ở khác (nay tôi mới biết chủ nhà sống tại phường Long Tâm, TP Bà Rịa).

Xin hỏi tôi phải làm gì để đảm bảo được quyền lợi của mình? Tôi có thể kiện chủ đất không và hồ sơ thủ tục như thế nào? Mong luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn.

phuongcdco3008@...

Trả lời:

Căn cứ theo Điều 122 Bộ Luật Dân sự 2005 quy định về Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự: “1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

Theo quy định pháp luật thì để giao dịch dân sự có hiệu lực thì phải thỏa mãn các yếu tố sau : chủ thể, nôi dung giao dịch, sự tự nguyện của các bên, hình thức giao dịch dân sự ( nếu có).

Căn cứ theo khoản 2 Điều 689 Bộ Luật Dân sự 2005 quy định : “. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Thời điểm có hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất là từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Như vậy, hợp đồng mua bán của bạn với chủ nhà đến thời điểm này là giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm về hình thức của hợp đồng.

Căn cứ theo Điểm d khoản 1 Điều 688 Bộ Luật Dân sự 2015 quy đinh: “ Đối với giao dịch dân sự được xác lập trước ngày Bộ luật này có hiệu lực thì việc áp dụng pháp luật được quy định như sau: d) Thời hiệu được áp dụng theo quy định của Bộ luật này.”Căn cứ theo điểm đ Khoản 1 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu : “1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày: đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức”. Dựa trên quy định này, có thể thấy từ thời điểm 2006 đến này 2019 thì đã quá thời hiệu để yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu.

Như thông tin bạn cung cấp thì chủ sở hữu mảnh đất đã chuyển nhượng toàn bộ mảnh đất từ năm 2009 đến nay bạn mới biết chủ nhà sống tại phường Long Tâm, TP Bà Rịa. Chúng tôi cho rằng bạn hoàn toàn có thể khởi kiện đòi tại sản để đòi lại 8 cây vàng từ chủ nhà theo quy định tại Điều 166 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định: “ Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi tài sản không có căn cứ pháp luật”Bởi vì chủ nhà mới chỉ làm người chiếm hữu đối với 8 cây vàng trên và không có căn cứ là chủ sở hữu của 8 cây vàng trên.

Về vấn đề thủ tục sẽ bạn sẽ khởi kiện nộp đơn và các tài liệu chứng minh lên Tòa án nơi bị đơn cư trú, thường xuyên sinh sống, nơi làm việc. Trình tự giải quyết sẽ theo bộ Luật Tố tụng Dân sự 2015.

Một số tài liệu để chuẩn bị cho khởi kiện như sau :

- Giấy tờ tùy thân của bạn (bản sao có công chứng ).

- Đơn khởi kiện (bản gốc).

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bản gốc ).

- Giấy tờ chứng minh về việc có sự chuyển giao 8 cây vàng (bản gốc ).

- Một số giấy tờ khác có liên quan đến vụ việc.