Đất chưa có sổ đỏ, có được phép tách thửa?

Hiện nay thửa đất này nằm trong quy hoạch đất ở đô thị loại 2 thuộc TP Tuy Hòa, tỉnh Phú Yên. Năm 2018 chủ thửa đất nộp đơn làm sổ đỏ thì được xác định 150m2 là đất ODT, 550m2 là đất BHK. Muốn chuyển toàn bộ qua đất ODT thì phải đóng đủ tiền chuyển mục đích sử dụng đất cho 550m2 đất BHK sau đó ra sổ đỏ cho chủ thửa đất, sau đó mới tách thửa cho tôi sau (Tôi rất muốn đóng tiền chuyển mục đích SDĐ đế tách thửa ra sổ đỏ đất thổ cư cho tôi nhưng 3 hộ còn lại không có tiền để làm sổ).

Xin hỏi, theo những NĐ bổ sung Luật Đất đai 2013 mới nhất trong năm 2022 thì lô đất 100m2 nói trên của tôi (nằm trong thửa đất 700m2 chưa có sổ đỏ) tôi tự đi đăng ký cấp GCNQSDĐ đất được không, chuyển sang đất ODT riêng mình tôi được không? Xin cảm ơn luật sư.

khanhtranpy@...

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Đoàn luật sư TP Hà Nội trả lời:

Theo thông tin bạn cung cấp, thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất là năm 2012, thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Mảnh đất được mua năm 2012, thời điểm này sẽ áp dụng Luật Đất Đai 2003 tại Điều 106 về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng theo quy định tại điểm b, khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai mới được xem xét để cấp giấy chứng nhận QSDĐ.

Như vậy, trường hợp của bạn mua đất khi mảnh đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chưa đúng theo quy định của pháp luật.

Thời điểm hiện tại có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 100m2 đất bạn mua không?

Theo quy định Khoản 15, Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 thì đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.

Theo quy định tại Khoản 9, Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 thì Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.

Như vậy, chỉ khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất mới có đầy đủ các quyền năng của người sử dụng đất trong đó có các quyền chung quy định tại Điều 166 và các quyền liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất (xuất hiện các nhu cầu về chia tách thửa đất).

Khi thửa đất gốc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn chưa đủ điều kiện tách thửa để chuyển mục đích sử dụng đất.