Quy định về TÁCH THỬA ĐẤT Tây Ninh 2026: Siết đến đâu?

Văn bản này dự kiến ban hành thay thế Quyết định 49/2024/QĐ-UBND của hai tỉnh cũ, nhằm thống nhất quản lý đất đai trong bối cảnh tỉnh mới có diện tích mở rộng và dân số hơn 3,3 triệu người, đồng thời phù hợp với Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ năm 2025 và tiếp tục hoàn thiện từ 1/1/2026.

Xem thêm quy hoạch các dự án khu trung tâm Tây Ninh

Dự thảo điều chỉnh đối với các nhóm đất chính gồm: đất ở, đất nông nghiệp, đất khu công nghiệp – cụm công nghiệp, đất thương mại – dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. Nguyên tắc xuyên suốt là đảm bảo minh bạch, đồng bộ hạ tầng, cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai và kiểm soát tình trạng phân lô bán nền tự phát.

Phân chia hai khu vực – điểm then chốt của dự thảo

Một trong những nội dung quan trọng nhất là việc chia địa bàn thành hai khu vực áp dụng diện tích tối thiểu khác nhau.

Khu vực 1 gồm 14 phường đô thị hóa cao và 20 xã giáp ranh, kế thừa các đô thị cũ của Long An và Tây Ninh trước sáp nhập.
Khu vực 2 gồm 62 xã nông thôn còn lại.

Cách phân vùng này phản ánh chênh lệch mật độ dân cư và hạ tầng giữa vùng đô thị và vùng nông thôn, đồng thời là cơ sở để áp dụng mức diện tích tối thiểu khác nhau khi tách thửa.

14 phường và 20 xã

Kiến Tường, Long An, Tân An, Khánh Hậu, Tân Ninh, Bình Minh, Ninh Thạnh, Long Hoa, Hoà Thành, Thanh Điền, Trảng Bàng, An Tịnh, Gò Dầu, Gia Lộc) và 20 xã (gồm: Tân Hưng, Vĩnh Hưng, Mộc Hoá, Tân Thạnh, Thạnh Hoá, Thủ Thừa, Đông Thành, Hiệp Hòa, Hậu Nghĩa, Đức Hoà, Bến Lức, Cần Đước, Cần Giuộc, Tân Trụ, Tầm Vu, Dương Minh Châu, Tân Châu, Tân Biên, Châu Thành, Bến Cầu) trên địa bàn tỉnh Tây Ninh.

Đất ở: 60m² hay 100m² tại khu vực nông thôn?

Đối với đất ở – loại đất được quan tâm nhiều nhất, dự thảo đưa ra quy định chi tiết về diện tích và kích thước tối thiểu, đồng thời yêu cầu thửa đất mới và thửa đất còn lại phải tiếp giáp đường giao thông công cộng hoặc lối đi hợp pháp, đảm bảo điều kiện cấp điện, cấp nước và thoát nước.

Cụ thể:

Thửa đất tiếp giáp đường có lộ giới từ 19m trở lên:
• Khu vực 1: tối thiểu 45m²
• Khu vực 2: hai phương án gồm 100m² (kế thừa Long An cũ) hoặc 60m² (kế thừa Tây Ninh cũ)

Thửa đất tiếp giáp đường có lộ giới dưới 19m:
• Khu vực 1: 36m²
• Khu vực 2: 80m² hoặc 50m² tùy phương án

Thửa đất chưa có lộ giới hoặc tiếp giáp lối đi:
• Khu vực 1: 80m²
• Khu vực 2: 100m²

Chiều rộng và chiều sâu tối thiểu dao động từ 4–5m tùy vị trí.

Điểm đáng chú ý là khu vực 2 – tức vùng nông thôn đang được cân nhắc giữa hai mức 60m² và 100m². Nếu chọn phương án 100m², diện tích tối thiểu sẽ tăng mạnh so với nhiều khu vực trước đây, qua đó hạn chế đáng kể việc tách thửa nhỏ lẻ. Nếu chọn 60m², thị trường đất nền nông thôn vẫn còn dư địa chia nhỏ.

Đây chính là lựa chọn có thể ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung đất nền tại các xã giáp ranh đô thị như Đức Hòa, Bến Lức, Trảng Bàng, Gò Dầu hay các khu vực có xu hướng đô thị hóa nhanh.

Quy định về lối đi và hiến đất

Trường hợp thửa đất không tiếp giáp đường công cộng, người sử dụng đất phải tự nguyện hiến một phần diện tích để làm lối đi chung, tối thiểu 1,5m nếu tách dưới 10 thửa và 3,5m nếu từ 10 thửa trở lên. Phần đất này sẽ được Nhà nước tiếp nhận và quản lý theo quy định.

Quy định này nhằm hạn chế tình trạng hình thành các khu dân cư tự phát, hẻm nhỏ, không đảm bảo phòng cháy chữa cháy và hạ tầng kỹ thuật.

Đất nông nghiệp và các loại đất khác

Đối với đất nông nghiệp, diện tích tối thiểu tách thửa chủ yếu là 1.000m², một số trường hợp đặc thù có thể 500m². Đất công nghiệp, thương mại – dịch vụ và đất sản xuất phi nông nghiệp yêu cầu diện tích lớn hơn, từ 1.000–2.000m² và phải phù hợp quy hoạch chi tiết.

Dự thảo cũng quy định các trường hợp ngoại lệ được tách thửa với diện tích nhỏ hơn, tối thiểu 25m² và kích thước 4m, áp dụng cho hộ nghèo, cận nghèo, trường hợp hiến đất công cộng, tặng cho con hoặc thừa kế. Tuy nhiên, mỗi trường hợp chỉ được áp dụng một lần duy nhất và phải đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý.

Tác động thị trường: Siết để ổn định hay gây khan hiếm?

Việc ban hành quy định mới diễn ra trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 yêu cầu các địa phương kiểm soát chặt hoạt động tách thửa nhằm ngăn chặn phân lô bán nền tự phát. Nhiều địa phương như Đồng Tháp, TP.HCM cũng đã điều chỉnh theo hướng siết chặt diện tích tối thiểu và yêu cầu hạ tầng đồng bộ trước khi cho phép tách thửa.

Tại Tây Ninh mới, nếu phương án 100m² được lựa chọn cho khu vực 2, nguồn cung đất nền diện tích nhỏ ở nông thôn sẽ giảm đáng kể. Điều này có thể khiến giá đất tăng trong ngắn hạn do nguồn hàng khan hiếm, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ chia nhỏ thửa để bán.

Ngược lại, nếu phương án 60m² được thông qua, thị trường đất nền vùng ven có thể tiếp tục sôi động, đặc biệt tại các khu vực giáp ranh đô thị cũ và khu công nghiệp.

>>Click xem các dự án đất nền Tây Ninh

Theo giới chuyên môn, bài toán đặt ra cho tỉnh là cân bằng giữa kiểm soát đô thị hóa tự phát và đảm bảo nhu cầu thực tế của người dân về tặng cho, chia tách trong gia đình. Việc siết quá mạnh có thể làm giảm thanh khoản đất nông thôn, trong khi nới lỏng quá mức sẽ tái diễn tình trạng phân lô thiếu kiểm soát.

Hiện dự thảo đã hoàn tất lấy ý kiến và đang chờ UBND tỉnh ký ban hành chính thức. Quyết định cuối cùng, đặc biệt đối với diện tích tối thiểu tại khu vực nông thôn, sẽ có tác động trực tiếp đến thị trường đất nền Tây Ninh trong giai đoạn 2026 và những năm tiếp theo.