Căn cứ vào đâu để nhận ra giới hạn sử dụng đất?

Trong giấy xác nhận giới hạn sử dụng đất do xã cấp (có đủ chữ ký của chính quyền và người bán) có ghi cụ thể: Phía đông giáp đường, phía tây giáp nhà bà Lan, phía bắc giáp nhà bà Binh, phía nam giáp đường cao thế.

14 năm sau, tôi làm sổ đỏ. Trong sổ đỏ có vẽ sơ đồ thửa đất nhưng vẽ tay và không có một chú thích gì đi kèm, tức là thửa đất của tôi không xác định được hướng và giáp với ai.

Tháng 4/2014 chủ cũ của thửa đất bán toàn bộ phần mặt đường phía đông của thửa đất cho người khác (chỉ có giấy viết tay giữa hai bên không có xác nhận của địa phương), làm cho thửa đất của tôi không có lối vào. Gia đình tôi đã báo chính quyền nhưng chính quyền không giải quyết được. Gia đình tôi lại làm đơn lên cấp trên. Khi cấp trên về đo hiện trường thì địa chính xã nói đó là đất lưu không chứ không phải của ai.

Vậy tôi xin hỏi: Thuật ngữ "phía đông giáp đường" thì giữa thửa đất của tôi và đường có còn phần đất lưu không nào nữa không? Giấy chứng nhận giới hạn sử dụng đất khi tôi mua có ghi rõ từng phía giáp với đâu và số đo là bao nhiêu nhưng sơ đồ thửa đất trong sổ đỏ vẽ tay và không ghi chú gì, vậy chúng tôi căn cứ vào đâu để nhận ra giới hạn sử dụng đất của mình?

Người chủ cũ không có một giấy tờ gì về thửa đất, vậy ông ta có được sử dụng phần lưu không trên thửa đất nếu có không?

mekhanhkien@...

Luật sư Lê Văn Huyên – Công ty Luật TNHH Đất Luật trả lời:

Khái niệm “Đất lưu không” (hay đất lưu) không được quy định trong các văn bản pháp luật của Việt Nam, tuy nhiên thuật ngữ này được hiểu là phần đất nằm trong quy hoạch thuộc phần hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng như hệ thống giao thông, thủy lợi…. Nếu người chuyển nhượng đất cho anh/chị đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) hoặc bất kỳ giấy tờ về quyền sử dụng đất nào ghi nhận quyền sử dụng của họ đối với phần đất này thì họ vẫn được sử dụng cũng như chuyển nhượng cho người khác. Tuy nhiên, theo khoản 3 Điều 157 Luật Đất đai năm 2013 thì việc sử dụng đất phải đúng với mục đích đã được xác định và không được gây cản trở cho việc bảo vệ an toàn công trình, trường hợp việc sử dụng đất này gây ảnh hưởng đến việc bảo vệ an toàn công trình thì chủ công trình và người sử dụng đất phải có biện pháp khắc phục, nếu không khắc phục được thì Nhà nước sẽ thu hồi. Trong trường hợp người chủ đất được quyền sử dụng đất đối với phần Đất lưu không, làm cho thửa đất của anh/chị bị vây bọc toàn bộ bởi các bất động sản khác thì căn cứ theo Điều 275 Bộ luật Dân sự, anh/chị có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu các bất động sản liền kề dành cho anh/chị một lối đi ra đến đường công cộng (sao cho thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm và thiệt hại gây ra cho bất động sản có mở lối đi), người được yêu cầu có nghĩa vụ phải đáp ứng yêu cầu đó của anh/chị và anh/chị phải đền bù cho người đó, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trường hợp quyền sử dụng đối với phần Đất lưu không chưa được Nhà nước công nhận mà người sử dụng đất cố tình lấn chiếm, sử dụng trái phép phần đất này thì sẽ bị xử phạt từ 2 – 500 triệu đồng tùy thuộc vào mức độ vi phạm và bị buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu.

Như vậy, trong trường hợp người sử dụng đất liền kề không mở lối đi vào thửa đất của anh/chị theo yêu cầu, hoặc anh/chị có cơ sở xác định người sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn đường bộ gây ảnh hưởng đến quyền lợi của anh/chị thì anh/chị có quyền khiếu nại đến UBND cấp xã nơi có đất để được giải quyết.

Ngoài ra, về GCNQSDĐ của anh/chị không ghi rõ các thửa đất tiếp giáp với ranh giới thửa đất của anh/chị thì anh/chị có quyền yêu cầu Văn phòng đăng ký QSDĐ thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện cấp lại GCNQSDĐ kèm theo bản vẽ theo đúng hiện trạng sử dụng đất.