Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai: Lo luật vướng luật

Theo quy định của Thông tư liên tịch 01, loại nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp bao gồm nhà ở thương mại và nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở, cụ thể là căn hộ chung cư được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà ở riêng lẻ bao gồm biệt thự và nhà ở liền kề được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Để có thể thế chấp vay vốn, nhà ở phải đủ các điều kiện như: có thiết kế kỹ thuật, xây dựng xong phần móng, hoàn thành thủ tục mua bán ký kết với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc nhà ở đã được bàn giao cho người mua những chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận bàn giao cho người mua nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật,…

Dù có nhiều điểm mới nhưng nếu muốn việc cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đi vào thực tiễn thì cần có sửa đổi kịp thời Luật Nhà ở và Luật công chứng. Ảnh: NK

Theo ông Vũ Cương Quyết - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ và địa ốc Đất Xanh miền Bắc, việc tổ chức cá nhân được sử dụng nhà ở hình thành trong tương lai để thế chấp vay vốn của ngân hàng sẽ giúp cải thiện được đầu ra của hệ thống ngân hàng cũng như tạo điều kiện cho các chủ đầu tư khó khăn về vốn được tiếp cận vốn để triển khai dự án. Về phía khách hàng sẽ có thêm cơ hội dùng tài sản hình thành trong tương lai để thế chấp vay vốn. Việc này sẽ kích thích thanh khoản của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, ông Quyết cũng lưu ý rằng, việc các chủ đầu tư và các cá nhân vay quá nhiều từ ngân hàng cho một dự án sẽ đem tới rủi ro rất cao cho ngân hàng khi các chủ đầu tư không có thực lực tài chính tốt gặp phải những biến động tài chính nhất định khi phát triển dự án sẽ càng gây khó khăn cho hệ thống ngân hàng và nền kinh tế trong tương lai.

Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An, luật sư Phạm Thị Bích Hảo cho rằng, dù có nhiều điểm mới nhưng nếu muốn việc cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đi vào thực tiễn thì cần có sửa đổi kịp thời Luật Nhà ở và Luật công chứng. Vì theo điều 91- Luật Nhà ở: điều kiện giao dịch về mua bán nhà ở phải có điều kiện: có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, nhiều rào cản khác để hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành không qua được cửa công chứng vì không đáp ứng được điều kiện “đối tượng của hợp đồng, giao dịch là có thật” theo quy định tại Điều 5, Luật Công chứng năm 2006. Khi Thông tư còn chưa phù hợp với quy định của Luật Nhà ở và Luật Công chứng thì trong khoảng thời gian đến 16/6, tổ chức tín dụng cần chuẩn bị các điều kiện mới đáp ứng cho vay đối với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sẽ có những rủi ro cho các tổ chức tín dụng khi nhận thế chấp những tài sản chưa biết khi nào khi nào mới hình thành. Đối với người thế chấp nhà cũng sẽ gặp khó khăn khi dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thế chấp. Như vậy, đối với người mua nhà cơ hội tiếp cận với nguồn vốn vẫn chưa thực sự được dễ dàng do còn phải chờ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký (rút bớt tài sản thế chấp) trước khi bán nhà ở trong dự án đó cho tổ chức, cá nhân, luật sư Hảo cho hay.