“Bán nhà trên giấy”: Chính phủ cấm, Tổng cục Thuế nói không!?

"Gỡ vướng"...

Phúc đáp công văn của CTCP Đầu tư và Phát triển địa ốc Thành phố Hoàng Gia phản ánh vướng mắc về thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS, Tổng cục Thuế có Công văn số 4772/TCT-TNCN ngày 23/11/2010 hướng dẫn thuế TNCN liên quan đến hoạt động chuyển nhượng BĐS, chuyển nhượng hợp đồng góp vốn.

Theo đó, "điều kiện để cá nhân chuyển nhượng BĐS, chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, mua căn hộ được áp dụng thuế suất 25% trên chênh lệch giữa giá mua và giá bán là: phải có hóa đơn, chứng từ hợp lệ do cơ quan nhà nước hoặc tổ chức kinh tế lập chứng minh giá bán, giá mua và các chi phí có liên quan".

"Trường hợp không có đủ chứng từ hợp lệ để xác định giá bán, giá mua và các chi phí liên quan, cơ quan thuế áp dụng thuế suất 2% trên giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Nếu giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng góp vốn bằng hoặc thấp hơn giá vốn đã góp, thì cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng sau khi tham khảo giá chuyển nhượng nền nhà cùng lô đất, căn hộ cùng tầng tại chủ dự án đầu tư hoặc sàn giao dịch BĐS sản tại cùng thời điểm".

Ngoài ra, giá bán ghi trên hợp đồng chuyển nhượng và kê khai trên tờ khai thuế không được thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định (đối với quyền sử dụng đất) hoặc không được thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định (đối với nhà và các công trình xây dựng trên đất). Nội dung hướng dẫn trên được Tổng cục Thuế viện dẫn tại Điều 5 Thông tư số 02/2010/TT-BTC ngày 11/1/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn bổ sung Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 hướng dẫn một số điều của Luật Thuế TNCN và hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế TNCN.

... bằng văn bản hết hiệu lực

Tuy nhiên, trao đổi với phóng viên ĐTCK, các chuyên gia BĐS của Bộ Xây dựng đều chung nhận xét, với những nội dung hướng dẫn như trên, có thể hiểu rằng, Tổng cục Thuế đã "bật đèn xanh" cho phép chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, mà thực chất là hình thức "bán nhà trên giấy". "Điều này đã bị cấm kể từ ngày 8/8/2010, khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có hiệu lực. Và kể từ ngày 25/10/2010, khi Thông tư số 16/2010/TT-BXD hướng dẫn thi hành Nghị định 71 có hiệu lực thì lại càng quy định cụ thể hơn", một chuyên gia của Bộ Xây dựng nói.

Để chứng minh, các chuyên gia viện dẫn tại Điều 9 Nghị định 71 cho phép chủ đầu tư được huy động vốn bằng cách ký hợp đồng góp vốn với các tổ chức, cá nhân có phân chia lợi nhuận, kể cả quyền được phân chia nhà, nhưng tại Điều 60 Nghị định 71 quy định rõ: "bên được phân chia nhà ở không được chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác".

Theo tinh thần trên, tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD, Bộ Xây dựng còn hướng dẫn cụ thể hơn bằng quy định: "Đối với trường hợp huy động vốn theo hình thức ký hợp đồng, văn bản góp vốn, hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh (sau đây gọi chung là hợp đồng góp vốn), thì các bên có thể thỏa thuận phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc phân chia sản phẩm là nhà ở hoặc thỏa thuận phân chia bằng cả lợi nhuận và sản phẩm nhà ở". Đặc biệt, "bên được phân chia nhà ở không được chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác trong thời gian chưa ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư".

Tại khoản 4 Điều 83 Nghị định 71, Thủ tướng Chính phủ cũng đã quy định rõ: "Bãi bỏ các nội dung liên quan đến phát triển nhà ở, công nhận quyền sở hữu nhà ở, quản lý sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở, quản lý nhà nước về nhà ở được quy định trong các Nghị định của Chính phủ, các văn bản pháp luật do các Bộ, ngành và UBND cấp tỉnh ban hành trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà trái với quy định của Nghị định này".

Như vậy là đã rõ, công văn hướng dẫn của Tổng cục Thuế nêu trên được viện dẫn bằng những quy định đã bị Thủ tướng Chính phủ bãi bỏ, chắc chắn sẽ không có hiệu lực pháp lý. Nhưng điều đáng nói ở đây là, trong trường hợp chủ đầu tư và người dân thực hiện theo hướng dẫn của Tổng cục Thuế, thì khi đi làm thủ tục cấp "sổ đỏ" sẽ bị từ chối. Khi đó nảy sinh tranh chấp về quyền lợi thì ai sẽ là người đứng ra giải quyết?

Hơn nữa, tình trạng "mua bán nhà trên giấy" làm chao đảo thị trường BĐS, với những vụ lừa đảo mà số nạn nhân lên đến hàng trăm người và số tiền bị lừa xấp xỉ cả ngàn tỷ đồng mới vừa tạm lắng xuống kể từ khi Nghị định 71 có hiệu lực. Với văn bản này của Tổng cục Thuế, nguy cơ lừa đảo "bán nhà trên giấy" rất có thể sẽ tái diễn. Cơ quan chức năng của Bộ Tư pháp cần sớm vào cuộc để xem xét tính hợp pháp của văn bản này.