“Xuất khẩu” bất động sản, nhìn lại những chặng đường

GS-TSKH. Đặng Hùng Võ

Lộ trình đổi mới

Chính sách cho người nước ngoài được sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở tại Việt Nam đã được rà soát nhiều lần khi xây dựng Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở 2005. Trước năm 2008, người nước ngoài chỉ được quyền thuê nhà ở tại Việt Nam. Năm 2008, Quốc hội thông qua Nghị quyết số19/2008/QH12 ngày 3/6/2008 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nghị quyết này được coi là một dấu mốc trong quá trình đổi mới chính sách nhà ở cho người nước ngoài.

Tuy nhiên, do chỉ là thí điểm, nên chính sách có phần chưa thực sự cởi mở. Đối tượng nhà ở được mua cũng chỉ là các căn hộ chung cư. Đối tượng người nước ngoài được quyền mua cũng chỉ gồm 5 nhóm: (i) Các doanh nhân làm việc trong khu vực đầu tư và doanh nghiệp; (ii) Người nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam; (iii) Người nước ngoài có tri thức và kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu; (iv) Cá nhân người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam; (v) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam không có chức năng kinh doanh bất động sản, nhưng có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại đó.

Vì vậy, sau khoảng 6 năm thực thi, chỉ có hơn 100 trường hợp người nước ngoài mua căn hộ chung cư trên phạm vi cả nước.

Để tìm lý do người nước ngoài dè dặt mua nhà tại Việt Nam, tôi đã từng hỏi nhiều bạn nước ngoài đang làm việc tại Việt Nam ở nhiều vị trí công việc khác nhau và lý do được rút ra là do khung pháp luật mới ở dạng một nghị quyết thí điểm, chưa bảo đảm là một chính sách dài hạn, trong khi người nước ngoài luôn mong có những luật có tầm nhìn dài hạn. Ngoài ra, các thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, sử dụng đất vẫn còn nhiêu khê. Bên cạnh đó, quy định của chính sách quá hẹp, chỉ được mua một nhà để ở, không được kinh doanh, nên không hấp dẫn họ.

Trước tình hình đó, việc đánh giá chính sách này trong xây dựng Luật Nhà ở 2014 đã được thực hiện rất nghiêm túc.

Luật Nhà ở 2014 đã đổi mới toàn diện chính sách về quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài sinh sống, làm việc tại Việt Nam. Theo đó, người nước ngoài chỉ cần có visa nhập cảnh vào Việt Nam là có thể mua và sở hữu nhà tại Việt Nam. Đối tượng nhà ở được mua bao gồm cả nhà chung cư và nhà gắn với đất ở. Mục đích mua không chỉ để ở, có thể mua nhiều nhà để kinh doanh cho thuê.Thời hạn sở hữu là 50 năm, khi có nhu cầu thì được tiếp tục gia hạn.

Có nhiều ý kiến lo lắng rằng, nước ngoài có thể lợi dụng chính sách này, bỏ tiền mua hết nhà này đến nhà khác liên tục nhau để thành một khu vực riêng của họ. Ngoài ra, nhà đầu tư nước ngoài có thể sử dụng vốn lớn để đầu cơ nhà ở tại Việt Nam, gây tác hại cho thị trường bất động sản, nhất là thị trường nhà ở giá rẻ.

Đây là những lo lắng có lý nếu chỉ nhìn riêng những cởi mở, thông thoáng của quy định này, nhưng theo tôi, sẽ không xảy ra, vì Luật Nhà ở 2014 đã có đủ quy định mang tính điều kiện để thực hiện chính sách, như hạn chế số lượng tập trung, nguồn cung chủ yếu từ các dự án phát triển nhà ở giá cao... Như vậy, những tác động tiêu cực nhìn trước đã được quản lý. Câu hỏi lớn được đặt ra ở đây là, liệu chính sách này có phát huy hiệu quả ngay hay không?

Điều này cần phải xét trên một số khía cạnh sau: Thứ nhất, người nước ngoài có tin chính sách này có tính ổn định hay không? Thứ hai, việc thực thi của các cơ quan quản lý địa phương có bớt nhiêu khê hay không?

Từ 2 ý trên có thể thấy, chính sách tuy rất tích cực, nhưng không thể hy vọng người nước ngoài sẽ ồ ạt mua nhà sau ngày 1/7/2015. Vì vậy, chính sách sẽ có tác động tích cực thực chất trong dài hạn, còn trước mắt, chỉ là tạo được niềm tin vào sự phục hồi của thị trường bất động sản.

GS-TSKH. Đặng Hùng Võ