“Xẻ thịt” quỹ bảo trì: Kỳ 2: Đâu là mô hình quản lý quỹ bảo trì hiệu quả?

Khởi tố chủ đầu tư

Bộ Xây dựng cho biết, hiện đang có hơn 215 dự án xảy ra khiếu nại, tranh chấp. Trong đó có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân, hoặc giữa các chủ thể liên quan trong phạm vi dự án, với nội dung tranh chấp nhiều nhất là về phí bảo trì chung cư. Nhiều chủ đầu tư cố tình không bàn giao hoặc chậm bàn giao, hay chỉ bàn giao một phần phí bảo trì chung cư cho ban quản trị, vi phạm quy định hiện hành.

Trước tình trạng này, Bộ Xây dựng đã phải đề xuất với Thủ tướng Chính phủ cho phép Bộ Công an và các ngành liên quan tiến hành tổ chức, điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm đối với những chủ đầu tư vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư, đặc biệt là hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trái quy định của pháp luật.

Theo Bộ Xây dựng, nếu điều này được áp dụng sẽ góp phần làm hạn chế những tranh chấp xảy ra trong chung cư như đã thấy thời gian vừa qua.

Đánh giá về đề xuất này, ông Nguyễn Minh Sơn, giám đốc một công ty chuyên quản lý tòa nhà, cho rằng việc khởi tố tín dụng, nếu có dấu hiệu vi phạm cũng có thể quy sang hình thức giống như tội tham nhũng, bởi tài sản của Nhà nước cũng như của nhân dân. Nếu chủ đầu tư có dấu hiệu vi phạm chiếm đoạt, lợi dụng tài sản của công dân thì việc khởi tố cũng có thể xảy ra. Tuy nhiên, để khả thi phải có khung pháp lý rõ ràng.

Bộ Xây dựng đã phải đề xuất khởi tố chủ đầu tư vi phạm trong quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư. Ảnh: Cao Thùy

“Trên thực tế, cán bộ của ban quản trị không phải là chuyên trách, họ có những công việc khác của họ, tham gia ban quản trị chỉ là việc bổ sung thêm. Nếu khung pháp lý có quy định khởi tố tội chiếm đoạt quỹ bảo trì thì cần phải nói rõ thế nào là chiếm đoạt, số tiền chiếm đoạt bao nhiêu thì bị khởi tố, không nên nói chung chung rồi thực hiện một cách cảm tính”, ông Sơn nói.

Còn theo luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM), đề xuất của Bộ Xây dựng là hoàn toàn thể hiện tình trạng bức xúc hiện nay. Tuy nhiên, việc đề nghị khởi tố và cơ quan công an (hay Viện kiểm sát nhân dân) điều tra hay khởi tố thì phải căn cứ theo Bộ luật hình sự.

Ví dụ như yếu tố “chiếm đoạt” (đã sử dụng tài sản đó vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại tài sản) hay phải đợi đến xảy ra yêu tố “hậu quả” (do không có kinh phí bảo trì nên xảy ra các hậu quả,…). Theo luật sư Phượng, những yếu tố này có thể chỉ xảy ra một số trường hợp chứ không phải là toàn bộ các trường hợp. Do đó, cần phải quy định rõ ràng.

Luật sư Phượng cho rằng, trong khi chờ các quy định pháp luật mới thì các ban quản trị và cư dân nên chủ động vận dụng tối đa các quyền và quy định pháp luật liên quan. Đối với các chung cư mở bán sau ngày 10/12/2015, theo Điều 36 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định, chủ đầu tư phải ghi thống nhất tài khoản đã mở (để thu kinh phí bảo trì) trong hợp đồng mua bán, thuê mua ký với khách hàng (bao gồm số tài khoản, tên tài khoản và tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản này).

Lời khuyên mà Luật sư Phượng đưa ra cho khách hàng là, nếu ngay từ khi ký hợp đồng với chủ đầu tư đã phát hiện vấn đề bất thường liên quan đến quỹ bảo trì thì gửi văn bản đến cơ quan nhà nước: UBND tỉnh, Sở Xây dựng, Sở Công thương (Cục quản lý Cạnh tranh) nơi đăng ký hợp đồng mẫu để buộc chủ đầu tư thực hiện đúng quy định, phòng ngừa rủi ro vi phạm từ trước. Bởi lẽ, cho dù có khởi tố được một vài trường hợp thì cũng không thể là phương cách giải quyết cho tất cả các chung cư hay cho thời gian sau này.

“Đối với các chung cư đang bị chủ đầu tư vi phạm chiếm dụng, chậm bàn giao quỹ bảo trì thì cũng cần chủ động xem xét khởi kiện ra tòa án để áp dụng các biện pháp phong tỏa với tài sản và tài khoản, cưỡng chế đối đối với chủ đầu tư vi phạm, thay vì chờ đợi việc xử lý vi phạm hoặc biện pháp hành chính từ phía cơ quan nhà nước”, Luật sư Phượng cho biết.

Mô hình nào phù hợp?

“Quy định hiện nay (Điều 36 Nghị định 99/2015/NĐ-CP: mở một tài khoản riêng tại ngân hàng trước khi mở bán) là khả thi, nhưng cũng chưa đủ chặt và triệt để. Nên chăng, giao cho ngân hàng đứng ra giữ vai trò giám sát (có thu phí) đối với lần thu phí bảo trì đầu tiên khi chủ đầu tư bán nhà ở. Nói cách khác là mô hình ngân hàng giám sát (giống như Luật chứng khoán). Theo đó, chủ đầu tư chỉ được bàn giao cho khách hàng, và đơn vị quản lý vận hành chỉ được cho đăng ký sử dụng căn hộ khi có xác nhận từ ngân hàng giám sát đã nộp đủ vào tài khoản tiền kinh phí bảo trì”, luật sư Phượng đề xuất.

Theo luật sư Phượng, nếu áp dụng mô hình này, khi chủ sở hữu chuyển giao cho người khác (chuyển nhượng, tặng cho,…) thì phải hoàn thành các nghĩa vụ tại chung cư thông qua xác nhận của ban quản trị. Trường hợp chủ sở hữu không thực hiện nghĩa vụ đối với chung cư (phí bảo trì, phí vận hành,.) thì ban quản trị thực hiện quyền thông qua tòa án. Việc thu phí bảo trì và việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính khác của các chung cư được thực hiện thông suốt quá trình sở hữu và sử dụng chung tại nhà chung cư, không chỉ mỗi lần thu phí bảo trì đầu tiên.

Ông Nguyễn Văn Đực đề xuất cần xóa bỏ 2% phí bảo trì để tránh xảy ra tranh chấp. Ảnh: Cao Thùy

Song cuối cùng, luật sư Phượng cho rằng, để việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì để đảm bảo hiệu quả thì cần phải thực hiện đúng quy định pháp luật, đúng thủ tục (dự toán, thông qua, công khai kết quả) và theo nguyên tắc công khai minh bạch. Ngay cả những trường hợp một số người có trình độ nhưng thiếu ý thức pháp luật hoặc bất chấp quy định cũng sẽ dẫn đến việc thất thoát quỹ bảo trì. Khi đã xảy ra sự việc thì không thể hoặc khó có thể đòi được những người này bồi thường, nhất là những chung cư có thành viên ban quản trị là người nước ngoài nếu họ về nước hoặc những người không có tài sản đủ để bồi thường.

Trong khi đó, theo ông Sơn, liên quan đến việc kiểm soát quỹ bảo trì, cần phải có tổ kiểm toán độc lập, mọi việc chi tiêu, sử dụng quỹ sẽ được thông qua tổ kiểm toán này. “Có thể đưa quỹ này vào quy chế tương đối độc lập giống như ngành tài chính kế toán. Tuy nhiên cũng không thể chỉ chi 1 đồng mà phải chờ 100% cư dân biểu quyết thông qua. Nên chăng phải phân ra các cấp khác nhau, mỗi cấp quy định một khung giá tiền để quản lý thì sẽ hợp lý hơn. Hàng năm, ban quản trị có thể thuê kiểm toán độc lập kiểm soát để đảm bảo minh bạch, khách quan về việc sử dụng quỹ. Mô hình này giống như một công ty cổ phần, chỉ cần kiểm soát chuẩn đầu ra, đầu vào thì sẽ giảm được 80% rủi ro, tranh chấp”, ông Sơn đề xuất.

Ông Sơn cho biết, nhiều nước trên thế giới gọi quỹ bảo trì là quỹ công sản. Ví dụ như ở Singapore, người ta gọi là Ủy ban công sản quản lý, phân xuống các phòng ban chức năng. Tuy nhiên, ở các nước họ làm rất minh bạch vì phần lớn tiền đều ở ngân hàng chứ không dùng tiền mặt như Việt Nam.

“Ở Việt Nam, đến khi nào đồng bộ được việc thanh toán qua ngân hàng thì khi đó mới áp dụng được mô hình nói trên. Hiện nay, Việt Nam đang duy trì lượng tiền mặt rất lớn”, ông Sơn nhận định.

Ngoài ra ở một số nước, theo ông Sơn, việc quản lý quỹ bảo trì sẽ do một cơ quan độc lập uy tín do Nhà nước hay cơ quan thẩm quyền chỉ định. Điều này sẽ đảm bảo việc chi tiêu đúng với nguyên tắc tài chính kế toán. Ví dụ, mỗi đợt bán 30 căn thì chủ đầu tư phải trích trước 2% cho cơ quan quản lý phí bảo trì. Mỗi đợt bán phải đăng ký nộp phí bảo trì bao nhiêu căn, cho đến khi hoàn thành việc bán căn hộ thì phải nộp hết quỹ bảo trì. Hoặc chủ đầu tư nộp trước và sẽ thu vào sau khi bán căn hộ. Cơ quan độc lập lập ra có trách nhiệm thu giữ và thực hiện việc bảo trì tòa nhà. Đồng thời có trách nhiệm thông báo tiền lãi cho đến khi có ban quản trị. Tất nhiên, cơ quan nào quản lý quỹ này sẽ có quy định hưởng phần trăm nhất định. Việc này sẽ rất chặt chẽ, không có chuyện chiếm đoạt tiền quỹ bảo trì như ở Việt Nam.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, cho rằng doanh nghiệp phải có trách nhiệm bảo trì tòa nhà từ 2 – 5 năm đầu tiên, hoặc không thu phí bảo trì. “Đây là mô hình mà tôi đã áp dụng tại dự án của mình. Phí vận hành 4 – 5 triệu đồng/tháng. Dù đã là một mức thấp, nhưng trong phí này chúng tôi còn trích lại một phần để bảo trì, sửa chữa. Tôi cho rằng mô hình này nên nhân rộng, có thể giúp hạn chế xung đột, tranh chấp trong chung cư”, ông Đực đề xuất.

Nhiều người cho rằng, suy cho cùng, quỹ bảo trì là tài sản thuộc sở hữu chung của cư dân. Do đó từng chủ sở hữu cần có trách nhiệm nhiều hơn trong việc tham gia kiểm soát, giám sát lại hoạt động của ban quản trị. Nếu tập thể những cư dân này thiếu trách nhiệm hoặc bỏ mặc tài sản chung đó thì khó có một mô hình nào, hoặc bên nào có thể bảo vệ cho tài sản của chính họ.