Vốn 'ngoại' lạnh nhạt với BĐS Việt Nam

Xếp cuối bảng trong thu hút đầu tư

Đói vốn do ngân hàng siết mạnh tín dụng đã trở thành nỗi ám ảnh lớn nhất của thị trường bất động sản (BĐS) năm 2011. Như là một hệ quả tất yếu của quãng thời gian tăng trưởng nóng, nặng tính đầu cơ, "ăn xổi", càng về các tháng cuối năm, khi nguồn tín dụng cho vay đối với BĐS càng cạn kiệt, cũng là lúc xuất hiện những câu chuyện chưa từng có tiền lệ.

Chưa đến mức có nhà buôn phải "nhảy lầu" như một dự báo đen tối, nhưng thị trường đã chứng kiến các vụ vỡ nợ hàng trăm tỷ đồng của nhiều đại gia buôn đất máu mặt tại Hà Nội; kết quả kinh doanh 9 tháng đầu năm bết bát, thua lỗ của hàng loạt tập đoàn, doanh nghiệp xây dựng, kinh doanh BĐS, rồi trào lưu bán tháo sản phẩm căn hộ để thu hồi vốn đáo hạn ngân hàng tại phía Nam.

Vai trò của một thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững có tác động đầu kéo quan trọng đối với cả nền kinh tế nên tìm vốn cho BĐS đã là chủ đề thu hút nhiều ý kiến, giải pháp. Khi mô hình các quỹ, các công cụ tài chính cho BĐS vẫn đang được tìm hướng khai thông thì trong tầm tay nhất, huy động vốn trong dân, huy động nguồn vốn nước ngoài ngay từ đầu đã được một số chuyên gia "mách nước".

Nếu như dòng tiền của các nhà đầu tư cá nhân vào BĐS đã khựng lại chờ đợi thì nguồn vốn đầu tư nước ngoài dành được nhiều kỳ vọng. Nhất là bối cảnh 3 năm sau khủng hoảng tài chính toàn cầu bùng phát ở Mỹ, kinh tế, đặc biệt là tại các thị trường mới nổi châu Á đã hồi phục và đi lên nhanh chóng, hoạt động đầu tư, tìm kiếm lợi nhuận từ BĐS ngoài lãnh thổ cũng gia tăng.

Giữa bối cảnh đó, một kết quả khảo sát tâm lý của các nhà đầu tư BĐS quốc tế do Colliers International công bố hồi tháng 10/2011 cho thấy, mặc dù các nhà đầu tư BĐS châu Á được xếp vào diện thận trọng nhất thế giới ở mức độ chấp nhận rủi ro, song phần lớn họ lại bày tỏ sự lạc quan khi rót tiền của mình vào BĐS. Bằng chứng là con số 65% nhà đầu tư châu Á khi được hỏi dự định sẽ mở rộng danh mục đầu tư BĐS trong 6 tháng tới.

Các phân khúc hấp dẫn nhất được đề cập, không thấy có BĐS Việt Nam. Theo ông Piers Brunner - một CEO của hãng tư vấn tiếp thị này, các nhà đầu tư châu Á ưu tiên hàng đầu đó là BĐS văn phòng tại Bắc Kinh và Thượng Hải, tiếp đó là BĐS nhà ở và văn phòng tại Ấn Độ. Đứng thứ ba là BĐS công nghiệp tại Singapore và Trung Quốc.

BĐS Việt Nam luôn được đánh giá là thị trường còn non trẻ khi quy mô nhỏ bé, tiềm năng phát triển dài hạn dồi dào nhưng vốn FDI từ đầu năm vào BĐS đã giảm mạnh nhất trong 5 năm trở lại đây và sự lạnh nhạt hiện tại của dòng vốn "nóng", nguyên nhân có phải xuất phát từ chính sự kém thu hút của thị trường BĐS?

Mất điểm về lợi nhuận

Nói về sức thu hút của thị trường BĐS Việt Nam qua con mắt các nhà đầu tư nước ngoài, ông Đ.V.Q - một nhà tư vấn chiến lược đầu tư có lần chia sẻ quan sát, câu đầu tiên mà nhiều đối tác nước ngoài quan tâm tìm hiểu trước khi đầu tư vào thị trường là làm thế nào để chuyển được tiền ra khỏi Việt Nam sau thời gian kinh doanh. Tiếp đó mới tính đến mức lãi bao nhiêu.

Tuy nhiên, đáp ứng được mức lãi kỳ vọng của các nhà đầu tư trong bối cảnh kinh tế khó khăn, lạm phát gia tăng, tụt hạng tín dụng và tín nhiệm quốc gia dẫn đến chi phí vốn vay gia tăng, quả là bài toán hóc búa.

Vị này dẫn giải, trước đây khi chưa xảy ra vụ đổ vỡ của Tập đoàn Vinashin, trái phiếu Chính phủ bán ra nước ngoài là 7,5%; cách đây không lâu ngành công nghiệp Than và Khoáng sản phát hành trái phiếu quốc tế dự kiến tăng chí phí vay vốn của doanh nghiệp lên con số 11,5%. Điều này có nghĩa là nhà đầu tư chỉ cần ngồi ở nước sở tại, bỏ tiền cho vay cũng đã được hưởng mức lãi trên.

Còn nếu đến Việt Nam đầu tư, lợi nhuận kỳ vọng của họ phải cao hơn nữa. Cụ thể, với lạm phát lên đến 20%/năm hiện nay, cùng với chi phí huy động vốn vay quốc tế là 11,5%, thì mức lãi tài chính đơn thuần sau thuế, chưa kể tài chính vận hành tối thiểu phải đạt 31,5%/năm.

"Cái gì đầu tư kinh doanh theo mô hình công ty mà có mức lãi như vậy? - Chưa kể, ngoài khoản tiền khi mang vào Việt Nam đầu tư, họ phải vay thêm vốn với lãi suất cao trên 20% và các chi phí ngầm khác. Đó là lý do chúng ta khó thu hút vốn đầu tư nước ngoài trong bối cảnh hiện nay" - ông Đ.V.Q phân tích.

Rủi ro cao

Không chỉ từ những yếu kém của nền kinh tế nói chung dẫn đến hạn chế trong việc thu hút dòng vốn nước ngoài, từ góc độ của một chuyên gia trong lĩnh vực đất đai, ông Đặng Hùng Võ cho rằng, nói đến đầu tư kinh doanh BĐS tức là nói đến việc đầu tư vào đất đai lâu dài.

Tuy nhiên do chính sách đất đai của chúng ta chưa rõ ràng, nhiều vấn đề quan trọng như giao đất, sử dụng lâu dài, chuyển nhượng đất ở của các nhà đầu tư bất động sản nước ngoài còn để ngỏ, hiện vẫn phải chờ kết quả sửa đổi Luật đất đai vào năm 2013 nên không tạo được động lực trong đầu tư.

Thêm vào đó, nguy cơ tham nhũng, khó khăn trong tiếp cận đất đai nhất là tại các đô thị lớn cũng khiến các nhà đầu tư dù rất muốn vào cũng phải trì hoãn, e ngại.

Bằng kinh nghiệm tư vấn, tiếp thị của mình, ông Richard Leech - Giám đốc điều hành của CBRE Việt Nam đã hơn một lần nhấn mạnh rằng, rào cản đối với các nhà đầu tư BĐS nước ngoài khi đến Việt Nam là: có được khu đất, vị trí tốt rất khó khăn.

Nhưng khi đã xác định được lô đất rồi thì các thủ tục hành chính, pháp lý, quy trình cũng rất gian lao vất vả, tốn nhiều thời gian như giải phóng mặt bằng, ra được giấy phép đầu tư, kinh doanh.

"Tất cả những điều đó chỉ có thể bù đắp được khi có một kỳ vọng rất cao là tỷ suất thu lợi trên đồng vốn đầu tư (ROI). Còn trường hợp chỉ số ROI đó không đủ cao và hấp dẫn thì đương nhiên họ sẽ tìm đến các thị trường dễ dàng hơn trong tiếp cận các dự án BĐS" - ông Rechard Leech nói.

Ghi nhận của giới tư vấn đầu tư cho thấy, một - hai tháng trở lại đây bắt đầu có một số tập đoàn, quỹ đầu tư của Mỹ và châu Á, bao gồm cả tên tuổi đáng chú ý, như JP Morgan Chase, đến Việt Nam để tìm hiểu cơ hội rót vốn, hợp tác kinh doanh, mua lại dự án. Nhưng động thái nói trên mới chỉ là bước đầu và cơ hội chỉ tập trung vào những dự án có tính pháp lý cao.

Nói như vậy cũng không nghĩa hết hy vọng. Đại diện của CBRE cho rằng, các nhà đầu tư BĐS nước ngoài mặc dù rất cẩn trọng với thị trường hiện tại nhưng những nhà đầu tư có chiến lược phát triển dài hạn tại Việt Nam thì vẫn không ngừng quan tâm đến những tiến triển của thị trường cũng như của nền kinh tế.

Đơn cử trong lĩnh vực mặt bằng bán lẻ hiện đại thì hiện ghi nhận rất nhiều nhà bán lẻ, đầu tư BDS nước ngoài có nhiều quan tâm, tò mò muốn biết tiềm năng phát triển của thị trường này.

Theo ông Rechard Leech, với sự tò mò tìm hiểu ấy, một số họ đang và sẽ tiến hành những hoạt động đầu tư không trực tiếp thông qua các quỹ của Việt Nam hoặc đầu tư qua kết hợp liên doanh với các đối tác trong nước. Sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài cũng có thể từ bước bắt đầu phát triển của một dự án hay cũng có thể ở giai đoạn sau khi dự án đang triển khai.