Các ngân hàng đang nỗ lực giảm bớt dư nợ cho vay bất động sản, nhưng nỗ lực là một chuyện, thực tế làm được đến đâu là chuyện khác. Tín dụng bất động sản, vì thế, vẫn là một trong những điểm nóng của hoạt động ngân hàng hiện nay.

Vốn “ăn đong”

Chủ tịch hội đồng quản trị một ngân hàng nhỏ cho biết 60% vốn huy động từ dân cư và tổ chức kinh tế của ngân hàng ông có kỳ hạn dưới ba tháng, 30% trong kỳ hạn từ 3-6 tháng, 10% là dưới một năm, còn trên 12 tháng chẳng có đồng nào. Tưởng chỉ ngân hàng nhỏ mới khó khăn như thế trong huy động vốn trung hạn, chưa nói đến kỳ hạn dài, nhưng không phải.

Các ngân hàng tầm cỡ, cả quốc doanh và cổ phần, hầu hết đều trong tình trạng tương tự. Chẳng hạn Eximbank đến cuối năm 2010, trong tổng số 58.150 tỉ đồng tiền gửi của khách hàng có tới 23.576 tỉ đồng tiền gửi dưới một tháng, tức khoảng 40% (nguồn: EIB Báo cáo tài chính hợp nhất quí 4-2010). Với Sacombank tỷ lệ này là 50.364 tỉ đồng/77.734 tỉ đồng, tức 65% (nguồn: STB Báo cáo tài chính hợp nhất quí 4-2010). Ở các ngân hàng quốc doanh, con số tiền gửi dưới một tháng của khách hàng trên tổng tiền gửi dao động từ 30-50%.

Sau kỳ hạn dưới một tháng, loại kỳ hạn phổ biến tiếp theo của tiền gửi hiện tại là từ một đến ba tháng. Kỳ hạn càng dài, số lượng tiền gửi càng ít đi. Lý do của tình trạng này là do từ nhiều tháng nay lãi suất tiết kiệm của ngân hàng từ ngắn đến dài đều kịch trần 14%/năm, nên người dân cũng như doanh nghiệp chỉ chuộng kỳ hạn ngắn, càng ngắn càng tốt. Trên thực tế nếu bạn gửi kỳ hạn một tháng, rồi lấy lãi và vốn gửi lại khi đáo hạn, thì phần lời vẫn nhiều hơn là gửi ba hoặc sáu tháng và lãnh lãi một cục khi đáo hạn.

Vốn huy động được phần lớn ngắn hạn, thì ngân hàng chỉ dám cho vay ngắn hạn. Trong tổng số cho vay 82.087 tỉ đồng vào ngày 31-12-2010 của Sacombank, có tới 72.008 tỉ đồng dưới ba tháng, tỷ lệ 87,7% (nguồn: đã dẫn). Xem ra Sacombank thế còn đỡ. Một số ngân hàng thông báo cho vay kỳ hạn chỉ một tháng. Có ngân hàng ký hợp đồng cho vay ba tháng, nhưng cứ cuối mỗi tháng lại xem xét hợp đồng vay một lần. Các ngân hàng không thể làm khác để đảm bảo thanh khoản và phòng ngừa rủi ro lãi suất.

“Không nhận thế chấp bằng nhà đất thì bằng gì?”

Thị trường bất động sản đóng băng kéo dài như thế này sẽ tác động tiêu cực đến khả năng trả nợ của các khoản vay đầu tư cho bất động sản. Đóng băng càng kéo dài, nguy cơ không trả được nợ càng lớn. Vì hàng không bán được thì lấy đâu ra tiền để trả nợ!?

Trong khi đó, nhiều dự án bất động sản vẫn tiếp tục bung ra. Đó là chưa kể những khoản vay thế chấp bằng bất động sản với số lượng lớn tại các ngân hàng.

Khi thị trường bất động sản đóng băng thì đương nhiên những khoản vay này cũng sẽ bị ảnh hưởng. Đây là những dấu hiệu hết sức đáng lo, nhất là trong bối cảnh nền kinh tế thế giới đang phải đối đầu với lạm phát và khả năng hồi phục của nền kinh tế trong nước vẫn còn mong manh.

GS.TS. Trần Ngọc Thơ, Đại học Kinh tế TPHCM

Tuy nhiên nền kinh tế nói chung, doanh nghiệp nói riêng, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản không thể xây dựng kế hoạch làm ăn dựa trên luồng vốn “ăn đong” như vậy. Giám đốc tài chính một công ty bất động sản nói: “Dự án của chúng tôi kéo dài hàng năm, vay vốn sáu tháng đã là ngắn, nay tháng tháng phải đi lo gia hạn hợp đồng tín dụng, làm sao còn thời giờ kinh doanh?”.

Ngân hàng cũng biết thế, song ngân hàng phải “thủ thế” cho mình trước đã. “Thuyết phục được khách hàng gửi lại tiền khi đến hạn bây giờ khó lắm. Họ đòi tăng lãi suất. Họ nói ngân hàng khác lãi suất cao hơn kia kìa” - người phụ trách nguồn vốn của một ngân hàng nhấn mạnh.

Chưa có số liệu thống kê tăng trưởng tín dụng bất động sản của hệ thống ngân hàng trong quí 1-2011.

Nếu dựa trên số liệu của những năm trước, thông thường cho vay bất động sản chiếm khoảng 20% tổng dư nợ, thì con số tuyệt đối cho vay bất động sản ba tháng đầu năm tăng thêm chừng 20.000-22.000 tỉ đồng (tín dụng quí 1 tăng 4,81%, tương đương 110.000 tỉ đồng - xem bài Đánh đổi lợi ích từ lãi suất, TBKTSG số 15 ngày 7-4-2011).

Con số trên chắc chắn nâng cao hơn tổng dư nợ cho vay phi sản xuất, trong đó chủ yếu là bất động sản, vốn đã đạt đến 431.000 tỉ đồng vào cuối năm ngoái theo Ngân hàng Nhà nước.

Vấn đề còn là ở chỗ hiện phần lớn tài sản thế chấp để vay vốn cho cả những mục đích kinh doanh khác ở ngân hàng cũng là bất động sản. Theo Báo cáo tài chính hợp nhất quí 4-2010 của Vietinbank (tr. 46-47), đến ngày 31-12-2010 tổng giá trị tài sản thế chấp của khách hàng ở Vietinbank là 426.070 tỉ đồng, trong đó giá trị thế chấp là nhà ở, nhà sử dụng vào mục đích kinh doanh, nhà ở kèm vật phụ, quyền sử dụng đất, bất động sản là 265.834 tỉ đồng, chiếm 62,4%.

Bên cạnh những tài sản như máy móc, thiết bị, nguyên vật liệu, vàng bạc, giấy tờ có giá... không có ngân hàng nào không có tài sản thế chấp là bất động sản. Sự khác nhau chỉ là mức độ nhiều ít. Đến nỗi tổng giám đốc một ngân hàng phải vò đầu bứt tai: “Ở Việt Nam không nhận thế chấp bằng nhà đất thì bằng gì bây giờ?”.

Các ngân hàng khi nhận thế chấp bao giờ cũng định giá bất động sản thấp hơn so với giá trị khoản vay. Tuy nhiên, phát mại những tài sản thế chấp nhà đất để thu hồi vốn vay vô cùng khó khăn trong lúc bất động sản đang đóng băng. Một ngân hàng đã từ nhiều tháng nay không cho vay thêm, chỉ chăm chăm thu hồi nợ, nhưng số thu được chẳng là bao, mà nguy cơ phải cho khách hàng đảo nợ đang hiện hữu.

Giải pháp nào cho tín dụng bất động sản? Lối thoát duy nhất là giá nhà đất phải giảm đến mức đủ sức thu hút người mua và các công ty bất động sản có thể bán được sản phẩm để trả nợ ngân hàng. Quá trình giảm đó cần thời gian, mà các khoản vay ngân hàng là có kỳ hạn, đến hạn là phải trả. Trong trường hợp ngân hàng đòi nợ riết ráo, người vay không trả được, ngân hàng cũng “ngắc ngoải”.

Cuối tháng 6 tới sẽ là thời điểm “thử lửa” đối với các tổ chức tín dụng khi Ngân hàng Nhà nước đã ấn định dư nợ cho vay phi sản xuất của các ngân hàng phải giảm xuống 22% tổng dư nợ. Những ngân hàng có dư nợ phi sản xuất cao hơn mức trên sẽ phải tăng dự trữ bắt buộc lên gấp đôi. Liệu bao nhiêu ngân hàng sẽ chịu “hình phạt” khắc nghiệt này?

Cafeland.vn - Theo TBKTSG
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: cafeland

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.
Các dự án đang bán Căn hộ Gem Riverside Thăng Long Home Căn hộ quận 3 Đất Nhơn Trạch
Căn hộ Dream Home Riverside Q7 Saigon Riverside Bella Villa Đức Hòa  Căn hộ quận 6 Đất nền Biên Hòa
Căn hộ vincity quận 9 Victoria Village Quận 2 Căn hộ The Coastal Hill Căn hộ Quận 11 Đất nền quận Thủ Đức
Căn hộ Sonata Residence  Eco Town Long Thành Căn hộ Emerald Precinct Đất chia lô quận 8 Đất nền quận 12
Căn hộ Samsora Riverside The Arena Cam Ranh Căn hộ Napoleon Castle I Dự án Paradise Riverside Đất Thủ Dầu Một
Căn hộ Palm Garden quận 2 FLC Quảng Bình Căn hộ The Palace Residence Saigon Metro Mall Đất Bà Rịa
Căn hộ Empire city Sapphire Khang Điền Quận 9 Dự án Bella Vista Dự án Vincity Grand Park Đất Phú Quốc
Chung cư The Terra Hào Nam Căn hộ Dragon Fairy Nha Trang Vũng Tàu Regency Dự án Hamubay Đất nền Phan Thiết
Rome Diamond Lotus Quận 2 Căn hộ raemian city quận 2 Dự án Green Mark Dự án five star eco city Biệt thự biển Phan Thiết
Dự án Moonlight Park View Dự án The Grand Manhattan Dự án Ventosa quận 5 Dự án Harina View Thủ Đức Dự án Lago Centro Long An
Căn hộ Sunshine City Sài Gòn The Western Capital Dự án Ray River Residence Dự án Long hậu riverside Dự án Cam ranh City Gate
Căn hộ La Cosmo Long Phú Residence The Ascent Thảo Điền River Silk City Căn hộ Green Star Sky Garden
Dự án Green City     Harbor Center Malibu hội an