VNREA đề xuất bỏ quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Theo VNREA, mức bảo lãnh đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai lên tới 100% giá bán nhà/căn hộ

là rất lớn.

Chủ đầu tư uy tín không phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh?

Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) vừa có kiến nghị gửi Bộ Xây dựng và Thủ tướng liên quan đến bảo lãnh với nghĩa vụ bàn giao của chủ đầu tư khi bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo quy định tại khoản 1, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Theo VNREA, mức bảo lãnh đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai lên tới 100% giá bán nhà/căn hộ và thư bảo lãnh phát sinh hiệu lực cùng lúc dẫn đến tổng giá trị bảo lãnh của một dự án là rất lớn. Đối với các chủ đầu tư triển khai nhiều dự án với quy mô lớn cùng thời điểm thì việc cấp bảo lãnh trong hạn mức tín dụng là không thể thực hiện được.

Để cấp bảo lãnh thì ngân hàng thương mại sẽ yêu cầu phải có tài sản bảo đảm. Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư chỉ được phép dùng tài sản hình thành trong tương lai của dự án để đảm bảo cho nghĩa vụ hoàn trả khoản vay cho chính dự án đó nên không được dùng tài sản của dự án này để đi đảm bảo cho nghĩa vụ khác.

Bên cạnh đó, tài sản bảo đảm chính là các căn hộ/nhà ở thuộc dự án sẽ giảm dần do cần phải giải chấp ra để bán cho người mua.

Luật đầu tư cũng quy định chủ đầu tư phải ký quỹ để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án. Theo đó, việc hoàn thành đúng tiến độ xây dựng để bàn giao đã bao gồm trong nghĩa vụ này. Nay lại thêm yêu cầu về bảo lãnh khiến cho chủ đầu tư phải chịu quá nhiều nghĩa vụ chồng chéo và chi phí đầu tư tăng lên đáng kể mà người phải gánh chịu các chi phí này là chủ đầu tư và người mua.

Do đó, hiệp hội này kiến nghị Chính phủ chỉ đạo và ban hành cơ chế tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có thể để doanh nghiệp và khách hàng tự thỏa thuận về nội dung này.

Hoặc bỏ quy định bảo lãnh và thay vào đó một quy định khác mà chủ đầu tư có thể thực hiện trong thực tiễn áp dụng; bổ sung các tiêu chí, điều kiện phân loại/xếp hạng uy tín/độ tín nhiệm của chủ đầu tư và các chủ đầu tư có xếp hạng uy tín/tín nhiệm cao sẽ không phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

Không có căn cứ bỏ quy định bảo lãnh

Trao đổi về vấn đề này, luật sư Trương Anh Tú (Đoàn luật sư TP. Hà Nội) cho biết, trên thực tế đã xảy ra rất nhiều trường hợp người mua nhà dù đã đóng tiền lên đến 95% giá trị bất động sản nhưng có những dự án qua nhiều năm vẫn chưa được bàn giao.

Đứng trước rủi ro của người mua nhà, Nhà nước phải có yêu cầu bắt buộc việc bảo lãnh. Tuy vậy, không phải chủ đầu tư nào cũng thực hiện nghiêm túc, vẫn còn những chủ đầu tư phớt lờ thực hiện nghĩa vụ này khiến người mua nhà lâm vào cảnh “dở khóc dở cười”.

“Nhiều người dân phải mất hàng chục năm theo đuổi đòi quyền lợi, hàng trăm tỉ đồng của họ bị mất oan. Bảo lãnh chính là một dạng bảo hiểm cho giao dịch tài sản đó. Lợi ích của chủ đầu tư lớn như thế, tại sao cứ đẩy khó khăn, rủi ro cho người mua?”, ông Tú nói.

Về mức bảo lãnh đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai lên tới 100%, luật sư Tú cho rằng đây là điều đương nhiên. “Tôi bỏ ra 10 tỉ đồng mua nhà, ngân hàng chỉ bảo lãnh 5 tỉ đồng thì 5 tỉ đồng kia của tôi sẽ đi đâu?”, ông Tú đặt câu hỏi.

Đối với đề xuất gỡ bỏ chồng chéo giữa ký quỹ và bảo lãnh, Chủ tịch Công ty TAT Law firm cho rằng đây là hai quan hệ pháp luật khác nhau, nên không thể nói là chồng chéo được. Ký quỹ là ràng buộc giữa Nhà nước và chủ đầu tư, còn bảo lãnh là trách nhiệm của người bán và người mua.

“Như vậy, bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai là điều kiện quan trọng để đảm bảo an toàn cho người mua nhà. Do đó, không bao giờ bỏ được quy định bảo lãnh và cũng không có căn cứ, cơ chế nào để giảm được bước này”, luật sư Tú nhấn mạnh.