Vịn cớ hạ tầng, kích giá nhà đất phía Nam Hà Nội

Giá tăng thực ở khu Tây

Vài năm trở lại đây, khi quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, phân khúc cao cấp có thời điểm bão hòa nguồn cung, thị trường bất động sản chứng kiến sự chuyển dịch mạnh mẽ ra các vùng ngoại vi thành phố.

Nhiều khu vực vốn không mấy sôi động bỗng chốc trở thành trung tâm bất động sản mới nhờ quỹ đất dồi dào và hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện, trong đó phải kể đến khu phía Tây, khu Nam và Đông Nam. Gần đây nhiều người kỳ vọng về thị trường phía Bắc sông Hồng trước những thông tin quy hoạch hạ tầng đầy hấp dẫn.

Trong các khu vực kể trên, sự “lột xác” dễ nhìn thấy nhất và khả năng tăng giá bất động sản được cho là xứng đáng nhất là khu Tây khi những tuyến đường kết nối khu vực này với trung tâm và xa hơn ngoại vi thành phố đã thành hình, đồng bộ.

Hàng loạt trục đường chính được cải tạo, mở rộng và hoàn thiện như trục đường kết nối tuyến Nguyễn Trãi qua Lương Thế Vinh, đường Trung Văn kết nối Mễ Trì - Mỹ Đình, trục đường Tố Hữu - Lê Văn Lương, hay tuyến xe bus nhanh BRT đi vào hoạt động vào giữa năm 2015.

Giá bất động sản Tây Hà Nội ghi nhận sự tăng trưởng chóng mặt dù liên tục xuất hiện nhiều dự án mới. Ảnh: Tâm An

Bên cạnh đó, các tuyến giao thông huyết mạch, xuyên tâm tiếp tục được triển khai như đường vành đai 4, đường Tây Thăng Long, quốc lộ 32 nối Hoài Đức, Đan Phượng với trung tâm… Đặc biệt, vào cuối năm 2021, khi tuyến đường sắt Nhổn - Ga Hà Nội đi vào hoạt động sẽ góp phần lớn trong việc kết nối khu vực Tây Bắc của Thủ đô với các quận nội thành.

Cùng với hạ tầng, khu vực Tây Hà Nội cũng đang đón nhiều điểm đến mang tính chất du lịch và thương mai như trung tâm mua sắm, Thiên đường Bảo Sơn, Lăng Ngô Quyền, Làng Cổ Đường Lâm, khu du lịch Khoang Xanh, Ao Vua, Thiên Sơn – Suối Ngà…

Đón bắt tiềm năng khu Tây trong tương lai, các chủ đầu tư đã và đang cho ra đời hàng loạt các dự án bất động sản lớn như Gemek, Khu đô thị Dương Nội, Park City,... Nhiều dự án mới ra mắt thị trường như Hateco Apollo Xuân Phương, Khu đô thị FLC Asia Park (Quốc Oai), Dự án Manhattan Tower (Lê Văn Lương)...

Mặc dù liên tục xuất hiện các dự án mới, song giá trị bất động sản khu Tây Hà Nội vẫn ghi nhận sự tăng trưởng chóng mặt trong những năm vừa qua.

Bà Đỗ Thu Hằng, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu – Tư vấn Savills Hà Nội, cho biết hiện nay, khu vực Từ Liêm đang dẫn đầu nguồn cung với trên 6.000 căn, Hà Đông khoảng 4000 căn. Hai khu vực này cũng đang dẫn đầu thị trường về số căn bán được. Trong đó, khu Từ Liêm có giá bán khoảng 27 – 35 triệu đồng/m2, còn khu vực Hà Đông, mức giá căn hộ dao động trong khoảng 18 - 22 triệu đồng/m2.

Khảo sát giá trị đất nền khu vực Hoài Đức của CafeLand cho thấy, đất mặt tiền có giá hơn 40 triệu đồng/m2; đất trong ngõ, trong làng cũng trên dưới 25 triệu đồng/m2, nhà phố có giá 110 - 120 triệu đồng/m2 nhưng dân vẫn chưa chịu bán vì tin vẫn còn khả năng lên giá.

Anh Thọ, môi giới nhà đất khu vực Hoài Đức, cho biết so với năm ngoái, giá đất nền tại đây tăng 4 -5 triệu đồng/m2, nhà phố thì tăng mạnh hơn. “Cách đây vài tháng, giá đất đã tăng 20% và không có dấu hiệu dừng lại, lượng giao dịch vẫn tăng. Một số dự án ở thị trấn Trạm Trôi - Hoài Đức giá tăng từ 20 – 25% tùy từng lô”, anh Thọ nói.

Cũng theo khảo sát của CafeLand, một số khu vực khác như Nam - Bắc Từ Liêm, đường Hoàng Đạo Thúy, Trần Duy Hưng, Hoàng Minh Giám và Lê Văn Lương, giá nhà đất mặt phố tại đây đang ở mức cao “ngất ngưởng”, dao động từ 350 – 500 triệu đồng/m2.

Chị Hoa, môi giới khu vực này cho biết, nếu như năm ngoái, với 1,7 tỉ đồng có thể mua được căn nhà khoảng 36 – 40m2, vị trí trong ngõ, ô tô vào được tại Từ Liêm thì thời điểm hiện tại đã tăng lên 2,3 tỉ đồng.

“Nếu đầu tư thì khu Bắc - Nam Từ Liêm (Hồ Tùng Mậu, Cầu Diễn, Nhổn, Mỹ Đình...) hoặc khu vực Hoài Đức sẽ là lựa chọn tốt với nhà trên đất trong ngõ và đất nền, bởi với những sản phẩm này có khả năng tăng giá sau 1 năm sẽ cao. Còn nhà đất, nhà phố trên các tuyến đường Hoàng Đạo Thúy, Trung Hòa, Yên Hòa, tôi không dám nhận rao bán vì giá quá cao, dao động từ 350 – 500 triệu đồng/m2 ”, chị Hoa cho biết.

Cố tình tăng mặt bằng giá?

Cùng với khu Tây, Nam Hà Nội cũng ghi nhận sự dịch chuyển nguồn cung bất động sản trong những năm gần đây. Nhất là khi khi tuyến đường bộ trên cao dọc đường vành đai 2 nối Vĩnh Tuy – Chợ Mơ – Ngã Tư Vọng – Ngã Tử Sở hình thành. Cùng với đó là việc mở rộng đoạn từ Vĩnh Tuy đến Ngã Tư Vọng được khởi công cuối tháng 4 vừa rồi khiến nhiều người kỳ vọng rằng giá bất động sản khu vực này sẽ tăng trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, với những kế hoạch xây cầu mới bắc qua sông Hồng, gồm cầu Trần Hưng Đạo, cầu Tứ Liên, cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2, kết nối khu Đông Nam gần hơn với trung tâm Thủ đô, giá bất động sản khu vực này càng có thêm lý do để tăng giá.

Tuy nhiên, trong khi giới chuyên môn cho rằng, việc tăng giá khu Nam sẽ phải căn cứ vào sự tương xứng với hạ tầng, giá trị sử dụng cũng như tiện ích dự án để điều chỉnh một cách phù hợp thì thực tế đang xảy ra tại nhiều dự án khu Nam Hà Nội hiện nay lại là hiện tượng tăng giá vô tội vạ khi hạ tầng chưa đồng bộ.

Nhiều dự án bất động sản khu vực Hoàng Mai, Minh Khai... có giá lên tới 35 - 37 triệu đồng/m2 dù hạ tầng giao thông đang hạn chế. Ảnh: Tâm An

Khảo sát mới nhất của PV CafeLand ghi nhận, tại các tuyến phố Minh Khai, Hoàng Mai, Đại La... mặc dù hạ tầng giao thông được hứa hẹn ngày càng hoàn thiện nhưng phải nhìn nhận rằng, đó là những tuyến đường lớn giữ vai trò kết nối giữa các khu vực trung tâm với khu vực phía Đông thành phố qua cầu Vĩnh Tuy và khu vực phía Bắc qua cầu Nhật Tân.

Thực tế từ những tuyến đường này qua những tuyến phố lân cận, việc di chuyển khá khó khăn do thường xuyên rơi vào cảnh tắc nghẽn, đường hẹp, xấu, trong khi mật độ dân số và lưu thông khu vực này ngày càng tăng cao. Không gian những tuyến đường này cũng dễ gây cảm giác bức bối, nhếch nhác với rác thải, bụi bặm, dây điện chằng chịt...

Bà Hằng của Savills cho rằng, những tuyến đường hoàn thiện trong tương lai sẽ giải quyết phần nào bài toán giao thông giữa khu Nam và trung tâm Hà Nội cũng như các tỉnh lân cận, song phải cần thời gian.

“Tuy nhiên, hiện nay, giá bất động sản một số dự án khu vực này đã tăng cao so với mặt bằng giá nói chung. Đặc biệt là khu Hoàng Mai, giá của những dự án tại đây đang ở ngưỡng có thể nói cao hơn nhiều so với trước đây khiến cho những nhà đầu tư phải cân nhắc khi so sánh với hệ thống hạ tầng hiện tại”, bà Hằng cho biết.

Đó không hẳn là nhận định đơn thuần, không có cơ sở. Bởi theo khảo sát của CafeLand, một số dự án trên tuyến phố Minh Khai có giá khá cao. Ngoài những dự án được cho là thực sự cao cấp, bởi thực tế hiện nay không ít chủ đầu tư, sàn giao dịch gắn mác này để thuận tiện cho việc bán hàng, vẫn có những dự án có giá lên đến 35 - 37 triệu đồng/m2. Trong khi nếu lấy giá này so sánh với hệ thống hạ tầng, tiện ích mà môi giới cung cấp, quả thực không tương xứng.

Một số môi giới cho rằng, mức giá này là quá cao nếu ở khu Hoàng Mai, Minh Khai và ngang bằng, thậm chí cao hơn một số dự án căn hộ, đất nền mà ở đó, hạ tầng đồng bộ, hoàn thiện hơn, không gian đô thị tốt hơn như Hoài Đức, Từ Liêm, Mỹ Đình...

Cũng theo đại diện Savills, so với khu Tây và một số khu vực khác, phía Nam Hà Nội không thực sự được kỳ vọng. Riêng khu vực Hoàng Mai sẽ phải đợi phát triển thêm một số tuyến hạ tầng nữa. “Nhất là khi nhà đầu tư đang có xu hướng chuyển khẩu vị sang phân khúc đất nền và các tỉnh khác gần Hà Nội như Vĩnh Phúc, Bắc Ninh và Hưng Yên”, bà Hằng nhấn mạnh.