Vì sao giá đất tại Trung Quốc ổn định dù thị trường bất động sản biến động liên tục?

Chính phủ Trung Quốc thời gian qua đã cố gắng gạt bỏ những lo ngại về sự sụt giảm doanh số bán đất. Mới đây, các chuyên gia của Bloomberg đã cung cấp cái nhìn sâu hơn về vấn đề này và giải thích tại sao giá đất tại Trung Quốc - bất chấp suy thoái - phần lớn vẫn được giữ vững.

Nếu nhìn vào doanh số bán đất, bất động sản Trung Quốc đang ở trong tình trạng tồi tệ. Lợi nhuận từ việc bán đất tại Trung Quốc đã giảm 2.000 tỷ nhân dân tệ (290 tỷ USD) vào năm ngoái. Sự sụt giảm đó vẫn tiếp tục diễn ra trong hai tháng đầu năm 2023.

Alicia Garcia Herrero, nhà kinh tế trưởng khu vực châu Á – Thái Bình Dương tại Natixis, đã nói: “Doanh số bán đất là một trong những thành phần quan trọng nhất trong doanh thu của chính quyền các địa phương ở Trung Quốc.

Xét đến những thách thức mà thị trường bất động sản Trung Quốc phải đối mặt phần lớn là do cấu trúc, tức là tăng trưởng thu nhập chậm hơn, già hóa dân số, chúng tôi cho rằng doanh thu bán đất sẽ tiếp tục chịu áp lực”.

Bất chấp dự đoán ảm đạm của Garcia Herrero, Bộ trưởng Tài chính Trung Quốc Liu Kun đã đưa ra những thông báo nhằm giảm bớt những lo ngại. Tại một cuộc họp báo trong tháng này, ông nói rằng việc lợi nhuận từ việc bán đất giảm 2.000 tỷ nhân dân tệ sẽ chỉ làm giảm khoảng 300 tỷ nhân dân tệ nguồn tài chính của chính quyền địa phương.

Phí bồi thường cho những người sử dụng đất hiện tại thường là chi phí lớn nhất. Trong những năm trước, khi đã bao gồm các chi phí này, thu nhập ròng của chính phủ từ việc bán đất là khá nhỏ. Trong một số năm, mức lãi ròng thậm chí ghi nhận con số âm.

Vì vậy, nếu việc bán đất không phải là nguồn doanh thu chính, thì vai trò của chúng trong nền kinh tế Trung Quốc là gì? Các chuyên gia Bloomberg lập luận rằng điều quan trọng là cho phép các công ty mua đất được vay vốn ngân hàng. Trong hệ thống tài chính do ngân hàng của Trung Quốc thống trị, việc có tài sản thế chấp tốt là một điểm cộng.

“Sức mạnh thật sự của đất đai tại Trung Quốc là chúng được sử dụng đất làm tài sản thế chấp nhằm đẩy nhanh hoạt động cho vay của ngân hàng và các hình thức tín dụng khác”, các chuyên gia chia sẻ.

Những người mua đất chính là các công ty bất động sản thuộc sở hữu tư nhân và các công ty nhà nước được gọi là Phương tiện tài chính của chính quyền địa phương (LGFV), những công ty này vay vốn để xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp và nhà ở giá rẻ.

Điều đó có tác động đối với nguồn thu của chính phủ Trung Quốc: Phát triển bất động sản và công nghiệp di chuyển trên vùng đất mới được cải tạo sẽ yêu cầu các doanh nghiệp phải nộp thuế kinh doanh, nguồn thu nhập chính của chính quyền địa phương.

Điều đó giải thích tại sao nỗi sợ hãi thực sự đối với các quan chức Trung Quốc không phải là số lượng đất bán ra giảm, mà là sự biến động giá đất, điều sẽ trở thành một vấn đề tác động tới sự ổn định tài chính.

Điều này đã từng được nhìn thấy tại Nhật Bản những năm 1990, nơi giá trị đất đai sụt giảm, cho vay vượt rào và khiến nền kinh tế đi xuống. Đó sẽ là một thảm họa đối với mô hình tăng trưởng dựa vào đầu tư của Trung Quốc, vốn phụ thuộc vào tăng trưởng tín dụng ổn định.

Vì vậy, năm ngoái, khi doanh số bán bất động sản sụt giảm, chính quyền địa phương đã cố gắng giữ giá đất ổn định. Đầu tiên, họ cố gắng giảm số lượng đất bán ra, và thứ hai, nhờ LGFV mua đất, họ trở thành người mua ở những vị trí đắc địa trước đây được các công ty bất động sản ưa chuộng. Việc giữ giá đất ổn định cũng giúp các thành phố giữ giá nhà mới ổn định hơn.

Bloomberg cũng đã công bố dữ liệu được khảo sát bởi China Real Estate Information Corp cho thấy trong năm 2022, dù phần đông các nhà phát triển bất động sản đã tìm cách “tháo chạy” khỏi thị trường, song giá đất ở 300 thành phố đã ghi nhận mức tăng trùng bình là 6%.

Động lực này tương tự như việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) hỗ trợ các tài sản tài chính trong cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, đóng vai trò là “người mua cuối cùng” khi nhu cầu của khu vực tư nhân giảm.

LGFV cũng có thể làm được như vậy. Các nhà kinh tế đã nhìn thấy những dấu hiệu phục hồi của thị trường nhà ở Trung Quốc trong năm nay. Vì vậy, việc bán đất không thực đóng vai trò tối quan trọng đối với thu nhập của chính phủ một cách trực tiếp. Tuy nhiên, chúng rất quan trọng đối với hoạt động cho vay của ngân hàng, chi tiêu đầu tư và thu nhập của chính phủ trong dài hạn.