Văn Phú Invest: Lợi nhuận giảm sâu, đang âm thầm chuẩn bị cho giai đoạn tăng tốc lớn?

Phối cảnh dự án The Terra Bắc Giang

Công ty mẹ lội ngược dòng, báo lãi gấp hơn 3 lần cùng kỳ

Theo báo cáo tài chính riêng, VPI ghi nhận lợi nhuận sau thuế quý 2 đạt 34,2 tỷ đồng, tăng mạnh tới 215% so với cùng kỳ năm ngoái, khi công ty mẹ từng báo lỗ gần 30 tỷ đồng.

Động lực tăng trưởng đến từ việc tiếp tục ghi nhận doanh thu ổn định từ dự án Oakwood Residence Hanoi, dự án The Terra Bắc Giang, cùng khoản hoàn nhập dự phòng đầu tư đã trích lập từ quý trước.

Bức tranh hợp nhất kém sáng do chi phí vận hành tăng cao

Ngược lại, báo cáo tài chính hợp nhất cho thấy lợi nhuận sau thuế chỉ đạt 6,65 tỷ đồng, giảm mạnh 75% so với mức hơn 27 tỷ đồng quý 2/2024.

Nguyên nhân chính đến từ việc VPI đang bước vào giai đoạn mở rộng quy mô, tăng cường nhận diện thương hiệu và tuyển dụng, khiến chi phí quản lý doanh nghiệp tăng cao. Đây được xem là khoản đầu tư cho tương lai, dù khiến lợi nhuận hiện tại bị “co kéo”.

Hàng tồn kho phình to

Tính đến ngày 30/6/2025, hàng tồn kho của VPI đã tăng lên mức 4.438 tỷ đồng, cao hơn nhiều so với mức 2.959 tỷ đồng cuối năm 2024. Trong đó, Vlasta Thủy Nguyên dẫn đầu với chi phí dở dang hơn 3.361 tỷ đồng, gần gấp đôi cuối năm trước. Các dự án trọng điểm khác gồm The Terra Bắc Giang (429 tỷ), Song Khê – Nội Hoàng (235 tỷ), TT39-40 Văn Phú (243 tỷ), phản ánh hoạt động triển khai đồng loạt nhiều dự án.

Hàng tồn kho bất động sản hoàn thành cũng tăng gần gấp 4 lần, lên gần 302 tỷ đồng, với điểm nhấn từ The Terra Bắc Giang và Vlasta Sầm Sơn.

Mặc dù đã trích lập 13 tỷ đồng dự phòng giảm giá hàng tồn kho, con số này hầu như không thay đổi, trong khi tồn kho tăng mạnh, cho thấy rủi ro tài chính và áp lực tiêu thụ sản phẩm vẫn đang hiện hữu.

Tăng mạnh chi phí đầu tư: New Tech Quận 7 và loạt dự án chiến lược đẩy chi phí xây dựng lên hơn 1.450 tỷ đồng

Tổng chi phí xây dựng cơ bản dở dang đã gấp đôi, đạt 1.458 tỷ đồng, chủ yếu do ghi nhận hơn 791 tỷ đồng vào dự án New Tech tại Quận 7 (TP.HCM). Các dự án khác cũng đang “ngốn vốn” lớn: Cồn Khương (Cần Thơ): 307 tỷ đồng; Lộc Bình (Huế): 144,8 tỷ đồng; Grandeur Palace – Mỹ Đình: 83 tỷ đồng; Xuân Sơn Farmstay (Quảng Bình): 38 tỷ đồng

Đây là phần tài sản được VPI dùng làm tài sản thế chấp cho hàng loạt khoản vay và phát hành trái phiếu.

Đòn bẩy tài chính quy mô lớn: Hơn 4.500 tỷ đồng vay ngân hàng và 1.184 tỷ đồng trái phiếu lãi suất cao

Tính đến cuối quý I2/2025, VPI đang duy trì một cấu trúc tài chính với tỷ lệ vay nợ cao, bao gồm: hơn 4.527 tỷ đồng vay dài hạn từ các ngân hàng lớn như Indovina, MB, SHB, VPBank, Bắc Á, với lãi suất dao động từ 8,18% đến 12,3%/năm; vay ngắn hạn hơn 90 tỷ đồng từ Ngân hàng Indovina với lãi suất 8,3-8,7%, được bảo đảm bằng bất động sản và cổ phiếu thuộc sở hữu bên thứ ba.

Đáng chú ý, VPI đã huy động thành công 1.184,6 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp, tất cả đều là trái phiếu riêng lẻ có tài sản đảm bảo, với lãi suất cao từ 10,5%-11%/năm. Các tài sản bảo đảm bao gồm: 29,5 triệu cổ phiếu do bên thứ ba sở hữu; bất động sản tại Hà Nội, như dự án 138B Giảng Võ (quận Ba Đình)

Dù lợi nhuận hợp nhất sụt giảm, báo cáo quý 2 của Văn Phú - Invest vẫn phản ánh một chiến lược “dồn lực” cho giai đoạn tăng tốc phát triển. Từ quy mô hàng tồn kho, chi phí đầu tư, đến dư nợ tài chính và kế hoạch mở bán hàng loạt dự án trọng điểm, có thể thấy VPI đang đặt cược vào chu kỳ mới của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, với áp lực lãi suất và dòng tiền ngày càng lớn, quản trị rủi ro, tốc độ bán hàng và khả năng xoay vòng vốn sẽ là ba yếu tố sống còn để VPI hiện thực hóa kỳ vọng lợi nhuận trong nửa cuối năm và 2026.

Tóm lại, Văn Phú - Invest đang trong giai đoạn “ngốn vốn” lớn để mở rộng quy mô và chuẩn bị ra hàng các dự án chiến lược. Lợi nhuận sụt giảm chỉ là “chi phí của sự phát triển”. Tuy nhiên, thị trường sẽ theo dõi sát sao khả năng xoay chuyển hàng tồn kho và thanh toán nợ vay – hai yếu tố quyết định thành bại của chiến lược tăng trưởng đòn bẩy mà doanh nghiệp đang theo đuổi.