Vận hành tòa nhà: “Lòng tin sơ ý trao nhầm chỗ”!

Câu chuyện quản lý, vận hành tòa nhà chưa bao giờ hết nóng

Từ chuyện chọn nhầm đối tác…

Tại các tòa chung cư, câu chuyện về việc quản lý, vận hành tòa nhà luôn chưa bao giờ hết nóng. Và với các cư dân, việc mua được dự án có chất lượng tốt đã là may mắn khi lựa chọn được chủ đầu tư uy tín. Sau đó, chất lượng sống, môi trường sống ra sao lại phụ thuộc khá nhiều vào đơn vị vận hành.

Hồi giữa năm 2017, cư dân Tòa nhà Sông Hồng Parkview 165 Thái Hà đã đòi thay đổi đơn vị vận hành hiện tại (Công ty TNHH Quản lý tòa nhà VNPT - PMC) để thay thế bằng đơn vị vận hành khác (Homecare) theo phản ánh, cũng bởi dịch vụ và chất lượng yếu kém. Điều đáng nói, chính PMC là đơn vị từng lấy được hợp đồng quản lý, vận hành Sông Hồng Parkview trước đó từ tay Homecare.

Trường hợp tại Chung cư CT2 Ngô Thì Nhậm (quận Hà Đông, Hà Nội) cũng là một ví dụ, trong khi các cư dân đánh giá cao đơn vị quản lý là Công ty Dịch vụ Inply và đề nghị gia hạn hợp đồng để đơn vị này tiếp tục quản lý, vận hành thì Ban quản trị lại tự ý lựa chọn Công ty cổ phần MBSC thay thế mà không thông qua hội nghị nhà chung cư. Vụ việc đã dẫn đến những khiếu nại kéo dài và chính quyền địa phương phải vào cuộc để giải quyết.

Một ví dụ khác, tại Dự án chung cư Bắc Hà C14 (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội), các vụ việc tranh cãi cũng kéo dài hàng năm trời khi Ban quản trị cũ lựa chọn Công ty Friendly làm đơn vị vận hành. Và kể cả khi Ban quản trị cũ đã hết nhiệm kỳ, Công ty Friendly cũng hết hợp đồng vận hành, nhưng hai đơn vị trên vẫn không bàn giao quyền quản trị, vận hành tòa nhà.

Thậm chí, dù Ban quản trị mới và các cư dân có ý kiến đòi bàn giao quyền quản trị và thay thế đơn vị vận hành (do hạn chế năng lực) nhưng cả Ban quản trị cũ và phía Friendly vẫn nhùng nhằng không chịu.

Ví dụ nữa rất sinh động cho việc chọn nhầm đơn vị vận hành là trường hợp của Chung cư 310 Minh Khai, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội. Theo đó, các cư dân đã tố đơn vị quản lý là Công ty Đầu tư xây dựng và thương mại HT Việt Nam (Công ty HT) có nhiều sai phạm, thu trái quy định và thất thoát cả trăm triệu đồng.

Tranh chấp ở chung cư này cũng kéo dài và nhùng nhằng một thời gian, và cả khi Ban quản trị chung cư chấm dứt hợp đồng với đơn vị quản lý thì đơn vị này cũng chơi “nhầy” một thời gian dài mà không chịu bàn giao.

Việc lòng tin sơ ý trao nhầm chỗ, khiến cho chất lượng sống tại nhiều chung cư của Hà Nội rớt thê thảm khi mà người dân phải bỏ tiền ra để mua lấy cái sự bực. Thậm chí, một dự án ở Văn Phú (quận Hà Đông), người dân phải đấu tranh với chính ban quản trị của mình bầu ra do những khuất tất trong việc chi tiêu và lựa chọn đơn vị vận hành.

…Đến chuyện ham rẻ khi đấu thầu công khai

Theo quy định, việc lựa chọn đơn vị vận hành nhà chung cư phải được thông báo rộng rãi đến các cư dân thông qua hội nghị nhà chung cư. Các đơn vị quản lý, vận hành phải tham gia đấu thầu công khai.

Quy định này phần nào đã đáp ứng được nhu cầu làm chủ của người dân khi được quyền lựa chọn đơn vị vận hành cho khu nhà ở của mình. Người dân được thỏa mãn cảm giác làm chủ, chứ không phải là sự chấp nhận theo chỉ định hay lựa chọn của Ban quản lý (thuộc chủ đầu tư), Ban quản trị (do cư dân bầu). Tuy nhiên, thực tế cũng cho thấy có nhiều sự việc diễn ra không như mong đợi, phản ánh mặt trái của việc đấu thầu công khai (nhất là ở các dự án, chung cư nhỏ).

Trao đổi với phóng viên Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Quản lý Nhà toàn cầu (Global Home) cho biết: “Mặt trái của việc đấu thầu công khai là đại đa số cư dân hay quan tâm đến giá rẻ. Tuy nhiên, tiền nào của nấy, giá rẻ thì không thể mang lại chất lượng tốt. Dù đơn vị quản lý có cam kết chất lượng tốt nhưng chỉ là sự hứa hẹn ở thì tương lai. Mọi người nên biết rằng, khi chọn giá thấp, chỉ người mua nhầm chứ người bán không nhầm. Chắc chắn chất lượng chung cư sẽ đi xuống”.

Giá là một tiêu chí quan trọng để qua đó có thể đánh giá được chất lượng vận hành

Đại diện một công ty quản lý tòa nhà có trụ sở tại TP.HCM cũng nhận định: “Qua thực tế tham gia công tác đấu thầu tại các dự án ở Hà Nội và TP.HCM, tôi nhận thấy về hình thức, quy mô, cách tổ chức đầu thầu ở miền Bắc khá chi tiết, chặt chẽ, dân chủ. Tuy nhiên, người dân còn đặt nặng về chi phí giá nên nhiều khi các doanh nghiệp cùng lĩnh vực cạnh tranh bằng cách tự “cắt máu” để được hợp đồng.

Sau đó, chất lượng dịch vụ lại không như cam kết nên nhiều chung cư bị vướng vào vòng luẩn quẩn: giá rẻ - dịch vụ kém - muốn thay đổi nhưng lại gặp khó khăn và thậm chí khi thay đổi đơn vị vận hành tình trạng vẫn không được cải thiện do tiêu chí giá rẻ vẫn được coi trọng nhất”.

Cùng chung nhận định, ông Nguyễn Minh Tuấn, Chủ tịch Hội đồng Thành viên, Tổng giám đốc Công ty TNHH Quản lý Tòa nhà Việt (VietBuildings) cho biết: “Thực tế thì vẫn có một số dự án, chung cư quy mô nhỏ, khi tổ chức đấu thầu công khai người dân lựa chọn đơn vị bỏ thầu giá rẻ dẫn đến chất lượng dịch vụ không tốt. Thường thì đơn vị chấp nhận mức giá thấp là các đơn vị quản lý, vận hành mới gia nhập thị trường và mục tiêu của họ là dùng giá thấp để nhận được hợp đồng”.

Cũng chia sẻ với phóng viên, đại diện một chủ đầu tư cho hay: “Là người làm nghề, chúng tôi hiểu rằng chi phí cho hoạt động vận hành là không hề nhỏ, người dân thường đòi hỏi chất lượng dịch vụ rất cao. Điều lạ là họ lại muốn lựa chọn ở mức giá thấp. Và có một số đơn vị quản lý sẵn sàng chấp nhận mức giá này để có hợp đồng. Sau khi vào quản lý thì chất lượng không được như cam kết. Tuy nhiên, đây là quyền lợi và sự lựa chọn của người dân, chúng tôi không thể can thiệp dù đôi khi, uy tín chúng tôi cũng bị ảnh hưởng bởi cứ có vụ việc gì liên quan đến dự án là tên tuổi của chúng tôi lại bị gán vào”.

Khó sửa sai

Chọn sai, chọn nhầm đơn vị cung cấp dịch vụ đã khổ, nhưng việc muốn thay đổi khi nhận ra sai lầm cũng không dễ dàng với các cư dân. Tại nhiều chung cư, thông thường việc ký kết hợp đồng vận hành kéo dài từ 1 - 3 năm, kèm theo các điều khoản ràng buộc, bồi thường khi phá vỡ hợp đồng. Cư dân luôn ở vào thế khó khi muốn “hất cẳng” các đơn vị làm ăn bát nháo, bởi để chứng minh dịch vụ kém cũng là việc không dễ, vì nhiều khi đó chỉ là vấn đề thái độ ứng xử, cách thức xử lý các vấn đề, sự việc.

Sự bùng nổ của các tòa chung cư đòi hỏi sự lớn mạnh nhanh chóng của các đơn vị cung cấp dịch vụ

Theo quy định, khi đơn vị cung cấp dịch vụ không tốt, Ban quản trị và cư dân có quyền yêu cầu thay đổi và chấm dứt hợp đồng. Nhưng khi muốn chọn đơn vị thứ 2 thì phải tổ chức hội nghị nhà chung cư và phải lựa chọn lại từ đầu.

Việc tổ chức hội nghị nhà chung cư cũng không hề dễ dàng vì theo Điều 15, Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016: Hội nghị nhà chung cư thường niên được tổ chức mỗi năm một lần khi có tối thiểu 30% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự.

Đối với hội nghị thường niên của tòa nhà chung cư mà kết hợp quyết định một trong các vấn đề như đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành hoặc đề nghị điều chỉnh giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư... thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự. Và Hội nghị nhà chung cư bất thường thì tỷ lệ này còn cao hơn nữa.

Tuy nhiên, theo ghi nhận của phóng viên, tại phần lớn các chung cư, việc tổ chức hội nghị nhà chung cư luôn gặp khó khăn do tỷ lệ tham gia thấp. Việc tổ chức hội nghị để thay đổi đơn vị vận hành (thường là hội nghị bất thường) nên càng khó để có được sự tham gia của đông đảo cư dân.

Nắm được điểm yếu này, nhiều đơn vị vận hành khi biết chắc sớm muộn cũng bị loại khỏi cuộc chơi đã ra bài khó. Chỉ bằng gửi một thông báo cho ban quản trị với thông điệp trong 30 ngày sẽ chấm dứt việc quản lý rồi buông xuôi. Phần lớn các đơn vị kiểu này chơi khó ban quản trị và cư dân bằng cách chọn điểm rơi (dừng quản lý) vào các dịp nghỉ lễ (dịp Tết Nguyên đán, nghỉ lễ 30/4, 1/5, Quốc khánh 2/9). Hành động “đánh úp” này khiến ban quản trị và cư dân trở tay không kịp và rất khó khăn trong việc tổ chức hội nghị nhà chung cư và lựa chọn đối tác mới.

Trong số nhiều vụ việc mâu thuẫn tại chung cư thời gian qua, có không ít sự việc liên quan đến vấn đề giữa cư dân và đơn vị vận hành. Với các cụm cư dân, khi đã lỡ chọn phải “của rẻ, của ôi” thì rõ ràng, việc vá lỗi là không hề dễ.

“Dù trường hợp trên là không quá phổ biến, nhưng theo tôi, chúng ta cần đẩy mạnh tuyên truyền, truyền thông để người dân hiểu và có lựa chọn phù hợp, tránh trường hợp tham giá rẻ mà phải nhận quả đắng, đồng thời các cơ quan quản lý nhà nước cũng sớm sửa đổi các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, đặc biệt Thông tư 02 cho phù hợp với thực tế”, ông Minh Tuấn chia sẻ.