Ưu đãi nhà thu nhập thấp: Nói thế mà không phải thế

Thiếu đất sạch, thiếu vốn

Ngoại trừ dự án đầu tiên là CT1 Ngô Thì Nhậm của Vinaconex Xuân Mai đã bán hết veo hơn 300 căn với giá 8,8 triệu đồng/m2 từ đợt chào bán đầu tiên, năm dự án nhà thu nhập thấp đang triển khai và mở bán tại Hà Nội hiện nay đều chật vật bán mãi không hết ở mức giá từ 10-13 triệu đồng/m2.

Sở dĩ CT1 Ngô Thì Nhậm có mức giá hấp dẫn 8,8 triệu đồng/m2 (chưa VAT) là do chủ đầu tư chuyển đổi từ nhà ở đang xây với mục đích cho nhân viên đã đầy đủ hạ tầng, được hưởng nhiều ưu đãi sang nhà ở thu nhập thấp ngay khi có chủ trương năm 2009. Còn lại các dự án đang triển khai chủ đầu tư đều phải tự giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật nên giá thành bị đội lên trên 10 triệu đồng/m2.

Chưa kể, theo các doanh nghiệp, Quyết định 67 của Chính phủ ban hành năm 2009, quy định một số cơ chế, chính sách ưu đãi phát triển nhà ở thu nhập thấp thì doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng dự án hiện nay mới chỉ được miễn tiền sử dụng đất. Các ưu đãi về miễn thuế VAT, miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ các nguồn nêu trong Quyết định 67 đến nay doanh nghiệp vẫn không được áp dụng.

Duy nhất có dự án Đặng Xá (Gia Lâm) được vay của Ngân hàng Đầu tư phát triển nhưng tiến độ giải ngân rất chậm chạp. Đặc biệt, để vay được khoản tiền từ ngân hàng thì chủ đầu tư này phải thế chấp một dự án khác của mình tại Bắc Ninh. Việc các doanh nghiệp muốn vay phải có tài sản thế chấp, trong khi xây dựng nhà cho người thu nhập thấp được miễn tiền đất nên không thể lấy đất làm tài sản thế chấp là một nghịch lý không rõ câu trả lời.

Thậm chí có doanh nghiệp còn nhăn nhó phản ánh, thay vì giãn thuế cho doanh nghiệp đến lúc thanh lý hợp đồng của dân, đằng này họ còn bị thu luôn 12% (gồm 10% thuế VAT và 2% thuế thu nhập doanh nghiệp) trên số tiền thu tiến độ của dân. Điều này khiến doanh nghiệp đã thiếu vốn lại càng khó khăn hơn trong đầu tư dự án.

Đầu vào đã vậy, đầu ra của sản phẩm nhà thu nhập thấp tại Hà Nội còn éo le hơn. Theo Quyết định 67/2009 của Chính Phủ và Quyết định 34/2010 của UBND TP Hà Nội thì điều kiện được phép mua nhà thu nhập thấp là các đối tượng có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn, có công ăn việc làm chưa có nhà ở hoặc nhà ở dưới 5m2/người, có mức thu nhập hàng tháng dưới mức bình quân theo quy định của UBND TP.

Tuy nhiên, do chưa quản lý được, Hà Nội đã ra văn bản giới hạn, quy định đối tượng chỉ có những người có hộ khẩu tại 10 quận nội thành và huyện Gia Lâm mới được xét mua nhà. Thêm vào đó, dù nhu cầu rất lớn nhưng người mua nhà hiện vẫn chưa thể tiếp cận được với nguồn tín dụng giá rẻ, lâu dài. Những nguyên nhân cơ bản này góp phần đáng kể vào tình trạng "thắt cổ chai" về đầu ra tại các dự án nói chung.

Dang dở đến bao giờ?

Lãnh đạo một doanh nghiệp lớn trong phát triển nhà thu nhập thấp tại Hà Nội phân trần, thời điểm năm 2009 khi thành phố có chủ trương, doanh nghiệp nghĩ đơn giản là trách nhiệm của mình trên địa bàn nên tham gia phát triển loại nhà này. Đây cũng là tạo thêm công ăn việc làm cho cán bộ công nhân viên. Mới bắt đầu nghiên cứu tham gia, thấy chủ trương tốt, chương trình có nhiều ưu đãi, hứa hẹn nhưng quá trình thực hiện phát sinh rất nhiều bất cập mà rút cuộc các ưu đãi từ vốn, thuế, đất đai... chỉ là "đánh trống bỏ dùi".

Cũng như hoàn cảnh chung, mỗi đợt chào bán gần đây của dự án, số lượng người mua càng giảm đi. Theo kế hoạch, chỉ đầu năm sau dự án đã bàn giao nhà nhưng hiện bán mãi không xong. Số người đã đăng ký mua thì chiếm 1/4 là không nộp tiền đúng tiến độ. Không ít trường hợp đâm đơn xin rút tiền ra. Vài chục trường hợp chây ỳ, phớt lờ tìm cách trì hoãn đóng tiến độ để chờ giá nhà giảm thêm, gửi tiền lấy lãi ngân hàng trong giai đoạn lãi suất cao vừa qua.

Lúc đầu doanh nghiệp đã tự ứng ra 50-60 tỷ đồng để làm dự án những mong thu được từ người mua để cân lại nhưng với tình hình nói trên, doanh nghiệp đang ngồi trên lửa vì bị đọng 30-40 tỷ đồng. "Đây là con số quá lớn. Nếu chờ xây xong mới bán cho dân chắc doanh nghiệp chết" - vị này than thở.

Tình trạng đọng vốn vài chục tỷ đồng, hàng trăm căn hộ chưa ký hợp đồng mua bán trải đều tại cả 5 dự án đang triển khai và mở bán tại Hà Nội. Trong đó, là dự án duy nhất được hai ngân hàng rót vốn nhưng tính đến cuối tháng 5/2012, đại diện chủ đầu tư dự án Đặng Xá cũng phải thừa nhận vẫn còn 246/946 căn chưa có chủ.

Trong khi các cơ quan quản lý còn loay hoay với việc giá nhà thu nhập thấp, tiến độ đóng tiền theo tiến độ dự án đang vượt quá khả năng chi trả của đối tượng thu nhập thấp; chưa có tiêu chuẩn quy chuẩn xây dựng nhà thu nhập thấp; việc quản lý xác nhận đối tượng đủ điều kiện mua nhà còn nhiều bất cập, thì cộng đồng doanh nghiệp và người dân chỉ mong không còn các rào cản cơ chế nào để cung gặp được cầu trong phân khúc nhà ở giá rẻ.

Khi phát động chương trình làm nhà thu nhập thấp năm 2009, Bộ Xây dựng kỳ vọng sẽ đáp ứng được một phần nhu cầu nhà ở cho người dân nội thành. Cụ thể, giai đoạn 2009 - 2015 có 189 dự án, đáp ứng cho khoảng 700.000 người. Trong đó giai đoạn 2009-2012, có 103 dự án được các doanh nghiệp đăng ký đầu tư, với quy mô 4,3 triệu m2 sàn, tổng mức đầu tư khoảng 24.500 tỷ, đáp ứng chỗ ở cho gần 250.000 người.

Tuy nhiên hơn 3 năm thực hiện, đến nay Bộ vẫn chưa thể tổng kết được bởi cả nước mới chỉ có 42 dự án - 1/3 số dự án khởi công xây dựng. Đáng nói là mới chỉ có 10 dự án hoàn thành, tương đương 3.400 căn hộ, đáp ứng được chỗ ở cho 13.000 người - chỉ đạt 5% mức đề ra, đồng thời các dự án khi bán ra thị trường thì ế nặng.

TS. Phạm Sĩ Liêm từ Tổng hội Xây dựng Việt Nam nhìn nhận, cái chính hiện nay là chúng ta cần tư duy lại về cách làm. Nếu đi đúng nguyên tắc cơ bản của thị trường thì những chuyện chi tiết, cụ thể đều có thể giải quyết dễ dàng, còn ngược lại, tất cả sẽ trở thành những vướng mắc phát sinh lớn.

"Đầu tiên là phải đổi mới tư duy. Chính sách không thể thoát ly tính thị trường mà nó phải phối hợp khéo léo, nếu không chúng ta sẽ trở lại thời bao cấp hoặc chúng ta tự trói mình lại. Tiếng rằng ý thì tốt nhưng mà không triển khai được. Ngoài ra phải học hỏi tiếp thu kinh nghiệm và cách làm của nước ngoài, cuối cùng mới nói đến quyết tâm, năng lực đề ra chính sách, nguồn nhân lực..." - ông Liêm nói.