Tướng Savills bàn cách 'giải cứu' bất động sản

Từ nguyên lý "Tam giác đất đai"

Nguyên lý "Tam giác đất đai" được đề cập tại đây là một trong những cách tiếp cận xuất phát từ mối quan hệ mật thiết giữa ba yếu tố: Mức độ bảo vệ quyền sử dụng đất trên một đơn vị đất đai; Chất lượng quy hoạch sử dụng đất; Giá trị kinh tế xã hội trên một đơn vị đất đai. Chúng liên tục bổ sung và hỗ trợ lẫn nhau theo một chu trình vận hành nhất định. Nguyên lý này có thể được giải thích như sau: Khi quyền sử dụng đất được xác định thuộc về một chủ thể thì chủ thể này sẽ dành nhiều nguồn lực vào việc xây dựng quy hoạch sử dụng đất, dẫn đến chất lượng quy hoạch cao. Kết quả là việc sử dụng đất sẽ càng hiệu quả và giá trị kinh tế của mảnh đất sẽ tăng cao theo chất lượng. Cũng vì giá trị kinh tế tăng nên việc bảo về quyền sử dụng đất sẽ tiếp tục tăng theo giá trị của mảnh đất. Cứ vậy, quy trình tác động giữa 3 đỉnh của tam giác lại tiếp tục một chu trình mới. Ngược lại, chu trình có thể vận hành theo hướng tiêu cực, tức quyền sử dụng đất càng không chắc chắn thì chất lượng quy hoạch sử dụng đất kém, dẫn đến giá trị kinh tế xã hội trên một đơn vị đất đai thấp và đương nhiên nhu cầu bảo vệ thành quả lao động giảm đi.

Ðến bất cập thực tế

Để vận hành được trơn tru nguyên lý tam giác đất đai thực sự không phải là một việc đơn giản, bởi "bộ máy" ba yếu tố này có mối quan hệ mật thiết với nhau. Một trong những vấn đề lớn nhất đó chính là quy hoạch, bao gồm những vấn đề về chu trình quy hoạch, chi phí xây dựng quy hoạch và việc điều chỉnh quy hoạch. Theo như quy trình hiện nay, việc quy hoạch thuộc phạm vi quản lý của nhà nước, theo đó, sau đó được quy hoạch bởi nhà nước, dự án tiếp tục được chuyển đến các chủ đầu tư quan tâm chuẩn bị chi tiết, qua các trao đổi liên tục, cuối cùng mới đến đúng người phát triển dự án cuối cùng. Chính vì thế, người chủ ban đầu (người dân sống trên khu dự án) và người chủ cuối cùng (nhà phát triển dự án) có vai trò khá mờ nhạt trong quá trình xây dựng dự án.

Thêm nữa, về chi phí xây dựng quy hoạch, trong trường hợp các bản quy hoạch được xây dựng theo đơn giá nhà nước, những chi phí xây dựng thường không hẳn theo thị trường thực tế. Trong một đơn giá xây dựng quy hoạch, chi phí xây dựng được cho vào khoảng 5.000 đồng/m2, trong khi theo chi phí thực tế thị trường (đơn giá các công ty tư vấn BĐS) cần khoảng 70.000 - 150.000 đồng/m2 chỉ riêng cho việc xây dựng ý tưởng phát triển và thẩm định tính khả thi từ khía cạnh tài chính sao cho việc sử dụng đất có hiệu quả nhất và tốt nhất. Tất nhiên, đơn giá do các công ty bất động sản không phải là mốc chuẩn nhưng điều này nói lên rằng chi phí cần thiết để xây dựng một bản quy hoạch chắc chắn phải cao hơn nhiều lần so với đơn giá được đưa ra ban đầu. Một trong những vấn đề liên quan đến việc quy hoạch mà các doanh nghiệp phải đối mặt nữa, đó chính là việc điều chỉnh quy hoạch. Do chất lượng quy hoạch thấp nên hầu hết các bản quy hoạch này khi đến tay người chủ cụ thể, người phát triển cuối, thì người chủ này phải giải quyết câu hỏi là điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp với thị trường hoặc chờ đợi cho đến khi nào thị trường phù hợp với các tiêu chí quy hoạch đã đặt ra. Đa phần các quy hoạch này đều phải điều chỉnh. Nếu bỏ qua những vấn đề ở khía cạnh thủ tục hành chính, thì hiển nhiên là không phải lúc nào chủ đầu tư cũng có thể điều chỉnh được các chỉ tiêu quy hoạch. Ví dụ chỉ tiêu dân số cho một dự án. Trong điều kiện thị trường điều chỉnh, giá giảm, sức mua giảm thì để có lợi nhuận với cùng diện tích xây dựng thì phải tăng số dân và giảm diện tích trung bình mỗi căn hộ. Tuy nhiên, chỉ tiêu này được tính toán liên quan đến diện tích giao thông, trường học cần đáp ứng… những nội dung không dễ gì giải quyết trong phạm vi của một dự án.

Tương tự cho câu hỏi về cơ cấu diện tích dành cho văn phòng, bán lẻ, căn hộ hay khách sạn trong một dự án bất động sản. Gần đây có nhiều yêu cầu chuyển đổi diện tích từ văn phòng sang cho căn hộ, nhưng nếu giả sử chuyển đổi xong và thị trường văn phòng lại sốt nóng trở lại thì sẽ như thế nào?

Nếu không điều chỉnh, tính khả thi dự án thấp, thì dự án không thể triển khai. Nhiều quy hoạch treo có nguồn gốc từ vấn đề này.

Ngoài những vấn đề liên quan đến quy hoạch, giá trị kinh tế xã hội trên một đơn vị đất đai cũng là một trong những yếu tố thuộc nguyên lý tam giác đất đai có sức ảnh hưởng trực tiếp đến người sử dụng đất. Ai cũng hiểu giá trị kinh tế xã hội trên một đơn vị đất đai là do các hoạt động kinh tế xã hội trên mảnh đất đó mang lại. Nếu cấu trúc sản phẩm được thiết kế phù hợp với điều kiện thị trường thì chắc chắn việc sử dụng đất này sẽ mang lại giá trị tốt nhất trong phạm vi của nó như đã phân tích khi lập quy hoạch. Lúc này, kết quả của giá trị kinh tế - xã hội trên một đơn vị đất đai là một yếu tố khách quan không còn nằm trong phạm vi mong muốn của chủ đầu tư hay của một ai nữa. Tuy nhiên, nếu giá trị kinh tế xã hội trên một đơn vị đất đai không được định giá cao thì nguồn thu từ đất đai trước mắt của chúng ta sẽ thấp, từ đó không cho phép chúng ta phát triển được cơ sở hạ tầng cho phát triển các mục tiêu kinh tế xã hội khác.

Ở khía cạnh thị trường, khi việc định giá này dẫn đến chi phí để phát triển trên một đơn vị đất đai trở nên quá cao, giá thành sản phẩm tăng, kỳ vọng lợi nhuận cũng tăng, và kết quả giá bán sản phẩm vượt quá khả năng của đại bộ phận dân chúng.

Một vấn đề nữa đó là cơ chế hai giá. Rất nhiều lý giải và sáng kiến cho việc làm hài hòa giữa lợi ích của nhà nước, người dân và chủ đầu tư nhưng vấn đề không thể giải quyết nếu chúng ta tiếp tục tách biệt quyền lợi của của người sở quyền sử dụng đất đầu tiên, người chuẩn bị và người phát triển dự án cuối cùng.

Và lời giải