TS. Lê Chí Hiếu: BĐS tiếp tục “thay máu” mạnh với các thương vụ M&A lớn trong 2014

Nhiều chuyên gia cho rằng BĐS trong các năm tới sẽ tiếp tục hạ giá, riêng cá nhân ông, ông có nghĩ vậy không?

TS. Lê Chí Hiếu: Tôi cho rằng vào những tháng cuối năm 2013 thị trường đã cho thấy những dấu hiệu của sự hồi phục nhẹ từ đáy khủng hoảng, thanh khoản gia tăng và xu hướng giảm giá đã chững lại, trong năm vừa qua các chủ đầu tư cũng tăng cường áp dụng các biện pháp khuyến mại ưu đãi, sản phẩm chất lượng tốt, giao nhà đúng tiến độ, kéo dài thời gian thanh toán, chính sách thanh toán linh hoạt ưu đãi hơn... để kích thích lực cầu hơn là giảm giá sản phẩm như các năm trước đó.

Một điểm quan trọng nữa là trong năm vừa qua, yếu tố giá cả không phải là yếu tố hàng đầu để người mua quyết định mua nhà mà những dự án có chất lượng tốt, hoàn thiện, giao nhà đúng tiến độ mặc dù giá cả có cao hơn một chút nhưng lại được giao dịch rất thành công. Đó là dấu hiệu chứng tỏ thị trường đã vượt qua được giai đoạn khó khăn nhất, nhưng để thị trường hồi phục mạnh thì cần phải có một thời gian dài hơn nữa.

Ông dự báo thị trường BĐS sẽ diễn biến ra sao trong vài năm tới?

Trong những năm sắp tới thị trường sẽ không thể quay lại thời điểm đỉnh cao và bùng nổ như giai đoạn 2005 - 2007 nữa mà thay vào đó là sự tăng trưởng chậm nhưng ổn định và vững chắc hơn. Năm 2014 thị trường vẫn sẽ trong giai đoạn ổn định và củng cố niềm tin sau khủng hoảng do đó chưa thể xuất hiện xu hướng tăng trưởng rõ ràng.

Hơn nữa vẫn còn tồn tại những vướng mắc khó khăn cần được giải quyết trong năm sắp tới để làm tiền đề cho sự tăng trưởng tốt cho các năm tiếp theo như vấn đề xử lý nợ xấu, việc đẩy mạnh giải ngân gói 30,000 tỷ đồng, các thủ tục về xây dựng dự án căn hộ nhỏ, việc chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội... cần phải được đơn giản hóa và rút ngắn thời gian hơn. Do đó, phải bước sang năm 2015 thị trường mới bắt đầu cho tín hiệu cải thiện đáng kể trên diện rộng.

Trong năm 2014 thị trường sẽ tiếp tục “thay máu” mạnh với các thương vụ mua bán, chuyển nhượng, M&A dự án lớn như trong năm 2013; mặt bằng giá sẽ không giảm nữa nhưng có sự cạnh tranh rất lớn trong phân khúc căn hộ trung bình và bình dân. Tuy nhiên thanh khoản sẽ cải thiện, chất lượng sản phẩm bất động sản theo đó sẽ tốt hơn.

Cùng với đà phát triển và phục hồi kinh tế trên thế giới cũng như khu vực, phân khúc văn phòng cho thuê trong năm 2014 sẽ cải thiện đáng kể trong ngắn hạn do nhu cầu của khách thuê tăng lên.

Trở lại với thị trường BĐS năm 2013 vừa qua, theo ông thì các biện pháp của Chính phủ đã hỗ trợ được gì cho thị trường?

Ngay từ đầu năm 2013 Chính phủ đã ban hành rất nhiều chủ trương chính sách nhằm tháo gỡ các khó khăn đối với thị trường bất động sản. Trong đó có rất nhiều chính sách được nhà đầu tư quan tâm và kỳ vọng lớn như:

Nghị quyết 02/NQ-CP về một số giải pháp: khuyến khích các doanh nghiệp cá nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội; có các chính sách khuyến khích, hoặc một số các biện pháp ưu đãi về vốn lãi vay cho những người mua nhà ở thương mại có diện tích dưới 70m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2; quy định rút ngắn thời gian thẩm định phê duyệt quy hoạch, điều chỉnh cơ cấu dự án đang tồn kho; cho phép mở rộng đối tượng và điều kiện mua và sở hữu nhà của tổ chức, cá nhân nước ngoài...

Bộ Xây dựng cũng đã ban hành nhiều thông tư quan trọng như: Thông tư 02/2013/TT-BXD hướng dẫn việc chuyển đổi căn hộ thương mại sang nhà ở xã hội có hiệu trong vòng 1 năm (tháng 03/2013), Thông tư hướng dẫn gói hỗ trợ 30,000 tỷ đồng cho vay với lãi suất 6%/năm và thời hạn vay trong 10 năm vào tháng 06/2013 và đến tháng 10/2013 Bộ Xây dựng tiếp tục ban hành thêm Thông tư số 18/2013/TT-BXD nhằm nới lỏng điều kiện cho vay, cũng như mở rộng hơn đối tượng được vay vốn từ gói hỗ trợ 30,000 tỷ đồng nhằm thúc đẩy nhanh tốc độ giải ngân gói hỗ trợ này.

Và nhiều chính sách hỗ trợ khác như: Từ ngày 01/07/2013 đến 30/06/2014 giảm 50% VAT đối với việc những khách hàng thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích dưới 70m2 và giá bán dưới 15 triệu/m2; Công ty Quản lý nợ xấu đã được thành lập từ đầu tháng 7/2013 và đã bắt đầu mua món nợ xấu đầu tiên của Agribank vào ngày 01/10/2013...

Tuy nhiên, trong quá trình thực thi chính sách còn gặp nhiều vướng mắc như các thông tư hướng dẫn ban hành chậm gây khó khăn cho nhiều doanh nghiệp trong quá trình thực hiện các thủ tục chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội...; gói hỗ trợ 30,000 tỷ không phát huy hết được hiệu quả, tính đến 30/11/2013 mới chỉ giải ngân được 1.56% giá trị, rất ít đối tượng được nhận hỗ trợ và rất thấp so với mục tiêu 10-15 ngàn tỷ dự định giải ngân trong năm 2013 do thống đốc NHNN đặt ra.

Công ty VAMC xử lý nợ xấu đến tháng 07/2013 mới thành lập nên cũng chưa giải quyết sớm được vấn đề nợ xấu, nợ xấu trong 9 tháng đầu năm vẫn tăng lên làm cho vấn đề tiếp cận vốn của các công ty bất động sản vẫn gặp nhiều khó khăn và nhiều dự án bị trì hoãn, chậm tiến độ do thiếu vốn.

Tóm lại, các biện pháp của Chính phủ mặc dù tốt về mặt định hướng nhưng việc triển khai và tác động đến thị trường chưa mang lại hiệu quả cao như mong đợi.

Cho đến nay thì những chuyển biến đáng ghi nhận đối với thị trường BĐS là gì, thưa ông?

Những chuyển biến đáng ghi nhận của thị trường bất động sản trong năm 2013 là tổng tồn kho có dấu hiệu giảm đáng kể. Tính đến hết tháng 11/2013 tồn kho bất động sản còn 96,805 tỷ đồng, giảm 25% so với cuối quý 1.

Nguồn cung dự án đang được quản lý chặt chẽ, mặt bằng giá nhà từ sau quý 3 đã bắt đầu có dấu hiệu ổn định và khối lượng giao dịch cũng đã cải thiện đáng kể. Càng về cuối năm sức cầu thị trường ở phần khúc nhà từ trung cấp trở xuống càng tăng dần.

Khách hàng được tôn trọng, có nhiều sự lựa chọn và hưởng nhiều lợi ích ưu đãi khi mua nhà. Các chủ đầu tư đã phải tập trung và lựa chọn chiến lược đầu tư một cách nghiêm túc để đưa ra những sản phẩm chất lượng, đúng tiến độ và hướng đến nhu cầu thật của thị trường. Chính điều này đang giúp thu hẹp chênh lệch giữa cung cầu của thị trường.

Quá trình tái cơ cấu mạnh mẽ giúp thị trường sàng lọc các nhân tố yếu kém, có những cải cách về chính sách và hệ thống văn bản luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản chính điều này tạo nên sức hấp dẫn với nhà đầu tư nước ngoài, dòng vốn ngoại đổ vào thị trường đang tăng nhanh, đặc biệt là nguồn vốn FDI. Nhiều nhà đầu tư Nhật Bản và Hàn Quốc rất quan tâm tìm kiếm cơ hội M&A trên thị trường hiện nay. Hàng loạt các thương vụ tái cấu trúc, mua bán sáp nhập với giá trị lớn đã diễn ra từ đầu năm như: Quỹ EXS Capital của Nhật đầu tư 37 triệu USD vào Sơn Kim Land, Lotte hotels & Resort (Hàn Quốc) mua khách sạn Legend Saigon giá 62 triệu USD, Vingroup chuyển nhượng Vincom Centre A cho Công ty cổ phần Tập đoàn Phát triển Hạ tầng và Bất động sản Việt Nam (VIPD)...

Xin cám ơn ông!