Giá nhà TP.HCM và các tỉnh vệ tinh sau sáp nhập: Vì sao khó hạ nhiệt?

Giá nhà khó hạ nhiệt

Chia sẻ tại hội thảo “Từ TP.HCM ra các tỉnh vệ tinh - Cơ hội mới cho bất động sản” tổ chức ngày 22/8, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, sau khi sáp nhập đơn vị hành chính, nhiều cơ hội mới đã mở ra cho doanh nghiệp bất động sản. Đó là việc tìm kiếm quỹ đất dễ dàng hơn, hạ tầng kết nối được nâng cấp, tạo thành cú hích cộng hưởng cho thị trường.

Tuy nhiên, ông Kiệt nhấn mạnh, mặt bằng giá bất động sản TP.HCM khó hạ nhiệt ngay cả sau khi mở rộng địa giới hành chính.

“Giá sơ cấp căn hộ TP.HCM trung bình trong nửa đầu năm nay đạt 82 triệu đồng/m2, tăng gần 30% so với cùng kỳ. Hầu hết dự án mới tại khu trung tâm TP.HCM đang chào bán giá 110-120 triệu đồng/m2, rất hiếm dự án dưới 100 triệu đồng” ông Kiệt cho biết.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng mặt bằng giá bất động sản TP.HCM khó hạ nhiệt ngay cả sau khi mở rộng địa giới hành chính

Nguyên nhân xuất phát từ nhiều yếu tố, trong đó nguồn cung thấp, khi chi phí đầu vào tiếp tục leo thang, tạo thêm áp lực cho chủ đầu tư và khiến mặt bằng giá khó hạ nhiệt.

Theo thống kê của CBRE, trong 6 tháng đầu năm 2025, TP.HCM chỉ ghi nhận khoảng 1.400 sản phẩm mới, mức thấp nhất trong vòng 10 năm qua. Đáng chú ý, toàn bộ nguồn cung đều tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi phân khúc trung cấp và bình dân gần như vắng bóng.

Điều này tạo ra sự lệch pha cung - cầu nghiêm trọng: nhu cầu thật của số đông người dân bị bỏ ngỏ, trong khi dòng tiền đầu cơ lại tập trung vào phân khúc khan hiếm, khiến giá nhà khó có cơ hội điều chỉnh.

Song song với nguồn cung khan hiếm, theo ông Kiệt, chi phí đầu vào cũng là yếu tố trực tiếp đẩy giá nhà lên cao.

- Chi phí đất đai: Sắp tới, nhiều địa phương sẽ ban hành bảng giá đất mới, sẽ có sự biến động lớn về mức giá được điều chỉnh. Chi phí giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí phát triển dự án

- Chi phí xây dựng: Giá vật liệu xây dựng, nhân công và chi phí quản lý dự án tăng do lạm phát và tỷ giá VND/USD biến động.

- Chi phí logistics: Việt Nam có chi phí logistics chiếm tới 16,5% GDP, cao hơn nhiều nước trong khu vực, khiến quá trình phát triển dự án tốn kém hơn, dẫn đến việc đẩy chi phí này vào giá bán.

Khu vực ngoại thành thiết lập mặt bằng giá mới

Ông Kiệt cho rằng, ngay cả khi TP.HCM hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, mở rộng quỹ đất và tái phân bổ cơ cấu sản phẩm, giá nhà ở khu vực nội thành lẫn vùng mới sáp nhập vẫn khó hạ nhiệt. Tuy nhiên, tâm lý người mua và nhà đầu tư đã cởi mở hơn với việc chọn nhà ở Bình Dương hoặc những khu vực xa trung tâm - nơi hạ tầng kết nối ngày càng được cải thiện.

Khu vực ngoại thành thiết lập mặt bằng giá mới. Nguồn CBRE

Thực tế, sau sáp nhập, TP.HCM tập trung vào phân khúc cao cấp (căn hộ hạng sang, cao cấp, nhà liền thổ cao cấp), Bình Dương cũ phát triển căn hộ tầm trung, bình dân và nhà ở xã hội, còn Bà Rịa - Vũng Tàu cũ hướng đến bất động sản nghỉ dưỡng và logistics.

Theo CBRE, gần 80% nguồn cung mới hiện nay đến từ khu vực ngoại thành và các tỉnh vệ tinh. Nhu cầu mua nhà (cả để ở và đầu tư) đang dịch chuyển ra vùng ven, kéo mặt bằng giá tại các khu vực này tăng nhanh. Giá căn hộ tại Bình Dương cũ tăng 14%/năm, Đồng Nai tăng 15%, Long An tăng tới 21%/năm…

Điểm khác biệt của giai đoạn hiện nay là người mua yêu cầu chất lượng cao hơn về thiết kế, tiện ích và xây dựng, tạo áp lực cho chủ đầu tư và khiến giá bán tiếp tục bị đẩy lên.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam cũng cho rằng, thị trường bất động sản sau sáp nhập phải dựa trên lợi thế cạnh tranh của từng vùng. Tuy nhiên, sự thay đổi rõ rệt về cơ cấu sản phẩm và phân khúc phải diễn ra trong vòng 3-5 năm, còn ngắn hạn thị trường khó có biến động lớn.

Hạ tầng là yếu tố quyết định

Theo vị chuyên gia CBRE, hạ tầng kết nối là yếu tố quyết định xu hướng phát triển của đại đô thị mới sau sáp nhập. Các tuyến đường trọng điểm như Vành đai 3, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, mở rộng cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây… khi hoàn thành sẽ rút ngắn thời gian di chuyển, thúc đẩy giãn dân và hình thành cực tăng trưởng mới.

Cùng với đó, các yếu tố như quy hoạch siêu đô thị, sự thay đổi bảng giá đất và khả năng ban hành chính sách thuế bất động sản mới cũng sẽ tác động mạnh đến thị trường trong vài năm tới. Những yếu tố này không chỉ định hình hướng đi của thị trường trong vài năm tới, mà còn góp phần thiết lập mặt bằng giá mới cho toàn khu vực đại đô thị TP.HCM mở rộng.

CBRE dự báo, từ nay đến năm 2027, giá căn hộ tại TP.HCM sẽ tiếp tục tăng trung bình 10%/năm, trong khi Long An cũ có thể tăng tới 19%/năm. Sự dịch chuyển này cho thấy bức tranh thị trường bất động sản không chỉ dừng lại ở phạm vi TP.HCM, mà đang mở rộng thành một vùng đại đô thị, nơi hạ tầng và quỹ đất sẽ định hình vị thế, còn chất lượng sản phẩm sẽ quyết định giá trị mới cho toàn thị trường.

Nguồn cung khan hiếm, chi phí đầu vào leo thang và xu hướng dịch chuyển ra ngoại thành đang khiến giá bất động sản TP.HCM khó hạ nhiệt trong ngắn hạn. Thị trường đang tái cấu trúc mạnh mẽ: TP.HCM giữ vai trò trung tâm cao cấp, các tỉnh vệ tinh đảm nhận vai trò cung ứng chính.

Trong bối cảnh này, thay vì trông chờ giá nhà giảm, vấn đề đặt ra cho các cơ quan quản lý và doanh nghiệp là làm thế nào phát triển thêm phân khúc vừa túi tiền, đồng thời tận dụng hạ tầng để tái phân bổ dân cư hợp lý. Nếu không, khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập của người dân sẽ còn tiếp tục nới rộng.