Sự thất bại của các Trung tâm thương mại có thể xuất phát sâu xa hơn, từ đặc tính manh mún và kém bản sắc.

Đến nay, câu chuyện chợ đang đông, xây thành Trung tâm thương mại (TTTM) hóa ế vẫn chưa hề hết tính thời sự. Chỉ mới cách đây ít ngày, tiểu thương chợ Thành Công, HN chưa đồng tình xây dựng chợ thành TTTM, còn trước đó là tiểu thương chợ Tân Bình, TPHCM.

Đã có nhiều phân tích đi vào nguyên nhân từ thói quen mua bán của người dân thị thành, khủng hoảng kinh tế, cho đến hồn cốt những khu chợ truyền thống... Ở đây, người viết muốn tiếp cận ở góc độ quy mô nhỏ lẻ, manh mún đã góp phần đưa đến tình cảnh đìu hiu của những TTTM đẹp đẽ, "sang chảnh" ra sao.

Giữ chợ vì đồng tiền liền khúc ruột

Trên thực tế, các chợ truyền thống ở TPHCM và Hà Nội đang giảm bớt, còn lượng TTTM thì tăng nhanh hơn. Trong bối cảnh sức mua yếu, làm ăn phải tính toán chi li từng đồng thì việc giữ được chỗ buôn bán ra tiền là cả một sự vật lộn của tiểu thương.

Hiện giá cho thuê 1 m2 TTTM tại Tp.HCM, tại các quận trung tâm vào khoảng 80-100 USD/m2 ở các tầng trên, riêng tầng trệt có thể lên tới từ 180-300 USD/m2 (chưa kể phí dịch vụ, thuế VAT). Với giá này, một quầy hàng nhỏ cỡ chừng 16 m2 cũng sẽ phải mất riêng chi phí thuê mướn mặt bằng là 60 triệu một tháng. Còn cửa hàng diện tích lớn khoảng 100 m2, ở tầng trệt tháng tiêu tốn mất 200 - 300 triệu là thường.

Tính theo năm thì một cửa hàng nhỏ năm cũng hết 720 triệu, còn lớn thì mất từ 2,4 - 3,6 tỷ. Chi phí mặt bằng quá lớn, chưa kể chi phí điện nước, nhân công, quản lý... trong khi sức mua yếu khiến hàng loạt người kinh doanh trong TTTM buộc lòng đóng cửa, trả gian hàng, nếu chưa hết thời hạn thuê mướn thì mất trắng cả tiền đặt cọc. Và tiền bỏ ra thuê mặt bằng ở đây kể cả bạc tỷ cũng một đi không trở lại.

Trong khi ở các chợ lớn đắt khách ở TPHCM, tiểu thương sang nhượng quyền sử dụng sạp hàng, chợ nhỏ mất chừng 300 triệu một sạp, lớn có thể lên đến 7-8 tỷ. Nói số tiền thì lớn, nhưng tính ra thì lợi hơn ở trung tâm thương mại rất nhiều. Bởi đã sang lại sạp, tiểu thương hàng tháng không phải trả thêm tiền thuê mướn mặt bằng, chỉ trả tiền hoa chi, tiền bảo vệ, tiền điện nước...

Hơn nữa, nếu chia ra theo tháng, theo năm thì sử dụng sạp càng lâu, càng ăn nên làm ra, tiểu thương càng có lợi. Ví như sử dụng 10 năm, tính ra mỗi năm chỉ mất tiền sạp vẻn vẹn từ 30 - 800 triệu đồng. Ngay cả khi không buôn bán được nữa, tiểu thương lại có thể chuyển nhượng lại sạp này cho bạn hàng khác và thu hồi vốn...

Thêm vào đó, đa phần các TTTM mới xây dựng là phục vụ khách đến mua lẻ, lợi nhuận không thể bằng bán tại các sạp chợ lớn chủ yếu bán sỉ. Dù mặt bằng sạp chợ không lớn như ở TTTM nhưng cũng chỉ là chỗ xem hàng, giao dịch. Kho hàng,vận chuyển đều dễ dàng vì có sẵn mối quen.

Chính vì đáp số một vốn bốn lời nhắm mắt cũng tính ra được này mà tiểu thương dù biết ngồi lê ngoài chợ thì nhọc mệt, chật chội, kém văn minh hơn siêu thị vẫn quyết bám trụ đến cùng. Bởi "em đâu cần sang chảnh, em chỉ cần có tiền lời đều đều là vui..."

Cảnh thưa thớt tại chợ Hàng Da sau khi được "nâng đời" thành TTTM. Ảnh: VnExpress

Nhiều nhưng manh mún, kém bản sắc và thiếu hiệu quả

Theo số liệu từ Sở Công thương HN và TPHCM, hiện TP.HCM có 25 TTTM, còn Hà Nội có đến 28. Dự tính đến 2020, con số này sẽ là TP.HCM sẽ có 92, Hà Nội là 36. Đó là chưa kể HN muốn có thêm cả ngàn siêu thị nữa vào năm này.

Kỳ vọng vào TTTM sẽ hái ra tiền như một vài khu ra đời trong khi kinh tế tăng trưởng đã làm các nhà đầu tư trong và ngoài nước lao vào tìm mọi cách để lấy được các khu đất vàng, trong đó có nhiều khu chợ truyền thống danh tiếng, đổ tiền tấn đầu tư. Ngay cả trong lúc TTTM ế ẩm như hiện nay, việc đổ lỗi thường đơn giản chỉ được cho là do khủng hoảng kinh tế.

Nhưng sự thất bại có thể đến từ sâu xa hơn, bởi có thể thấy rằng các TTTM VN đa phần manh mún và kém bản sắc.

Hiện diện tích cho thuê của mỗi TTTM là nhỏ, chỉ vài chục ngàn m2 là cùng. Thuộc loại lớn nhất là The Garden ở HN hiện nay với khoảng 70.000 m2 xây dựng. Còn hàng hóa trong từng nơi này hầu hết là na ná nhau, giá bán đắt rẻ, hàng thật - giả, hiệu - fake vẫn không quản lý được.

Hơn nữa, đa phần chủ đầu tư TTTM chỉ làm công tác quảng bá vào thời điểm mới khai trương, đang cần lấp đầy gian hàng. Sau đó, việc này bị bỏ mặc cho từng gian hàng tự bơi, tự sống... Chính vì thế mà hầu hết các trung tâm chỉ đông khách được một vài tháng đầu, sau đó chìm dần, chìm dần, nhất là các TTTM ra đời vào đúng thời điểm kinh tế khủng hoảng, phải đối đầu với sức mua yếu, cạnh tranh cao trong khi chưa hề có thương hiệu trên thị trường.

Trong khi đó, các TTTM tại nhiều thành phố lớn trên thế giới không chỉ là nơi mua bán với những mặt hàng độc đáo, riêng có mà còn là nơi giải trí hấp dẫn đầy sức quyến rũ với các tín đồ mua sắm và du khách. Chưa nói đâu xa, chỉ nhìn ra một số nước trong khu vực cũng không thiếu thí dụ.

Chẳng hạn, SM Megamall là một trong những TTTM hàng đầu thế giới tại Philippines, có tổng diện tích cho thuê rộng đến hơn 500.000 m2. Mở cửa từ 1991, trung tâm này mỗi ngày đón 800.000 lượt khách và mỗi năm đón 292 triệu lượt khách.

Berjaya Times Square, trung tâm thương mại hấp dẫn nhất ở Malaysia cũng có tổng diện tích cho thuê rộng đến 320.000 m2, cùng với điểm đến Tháp đôi Petronas gần đó, trung tâm này là nơi mà ai đến Malaysia cũng muốn viếng thăm.

Centre World là trung tâm mua sắm của Thái Lan cũng có diện tích cho thuê lên đến hơn 429.000 m2. Diện tích khu phức hợp đầy đủ của trung tâm này lên đến hơn 1 triệu m2.

Các TTTM này luôn khiến khách hài lòng vì lợi ích mà họ nhận được từ khả năng cung cấp hàng hóa độc đáo, chất lượng đảm bảo, phong cách thanh lịch trong phục vụ. Để tăng sức thu hút của các TTTM, Thái Lan, Philippines, Malaysia hay Singapore đều mở mùa mua sắm giảm giá kéo dài vài tháng trong năm, quảng bá rộng rãi khắp thế giới.

Kinh nghiệm cho thấy vận hành TTTM lớn cũng sẽ tiết kiệm và hiệu quả hơn vì quy hoạch hợp lý, tập trung, hấp dẫn. Nơi này có thể tiêu phí của khách một ngày, thậm chí vài ngày. Chính vì vậy, khách đã vào TTTM là dành thời gian khám phá, mua sắm, ăn uống, giải trí trong không gian khép kín và đem lại doanh thu khổng lồ. Vì thế nên các TTTM này càng ngày càng có tiếng tăm trong thu hút người thuê mặt bằng kinh doanh.

Trong khi đó, dù có nhiều TTTM, nhưng ở VN vào một trung tâm thương mại cỡ lớn nhất cũng chỉ mất vài giờ đồng hồ, nhất là khi rất ít hàng hóa gì hấp dẫn và giá cả quá đắt đỏ. Từ đó hiệu quả kinh doanh ở đây giảm sút. Điều này cũng dẫn đến lượng khách đã nhỏ lại bị chia chẻ. Hạ tầng phục vụ như bãi đậu xe, các phân khu chức năng tốn kém... Tất cả càng làm chi phí thuê mặt bằng cũng như chi phí quản lý trở nên không hiệu quả. Khi lỗ lãi nhãn tiền thì cảnh chợ chiều của TTTM ở VN là hiện thực không tránh khỏi.

Nguyễn Anh Thi (Vietnamnet)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
Luxury Apartment 2,340 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.