Trung Quốc thay đổi lập trường, cân nhắc nới “3 lằn ranh đỏ”, bất động sản sắp vượt qua khủng hoảng?

Các nguồn tin cho biết Bắc Kinh có thể cho phép một số công ty bất động sản tăng thêm đòn bẩy bằng cách nới lỏng giới hạn vay lùi thời gian ân hạn để đáp ứng các mục tiêu nợ do chính sách đặt ra. Ảnh minh hoạ.

Bắc Kinh có thể cho phép một số công ty bất động sản tăng thêm đòn bẩy bằng cách nới lỏng giới hạn vay và đẩy lùi thời gian ân hạn để đáp ứng các mục tiêu nợ do chính sách đặt ra, theo những người quen thuộc với vấn đề này.

Nguồn tin cho biết thời hạn có thể được kéo dài thêm ít nhất 6 tháng kể từ ngày 30/6 ban đầu.

Việc nới lỏng giới hạn cho vay có thể đánh dấu sự thay đổi mạnh mẽ nhất trong chính sách bất động sản của Trung Quốc, bổ sung vào một loạt các biện pháp được ban hành kể từ tháng 11 nhằm thúc đẩy lĩnh vực bất động sản – vốn chiếm khoảng 1/4 nền kinh tế quốc gia – đang gặp khó khăn.

Cái gọi là chỉ số “ba lằn ranh đỏ”, xuất hiện vào năm 2020, là chính sách mà Bắc Kinh đã thực hiện trên quy mô lớn đối với lĩnh vực bất động sản khi nước này tìm cách giảm tỷ lệ đòn bẩy của các nhà phát triển, giảm rủi ro trong lĩnh vực tài chính và làm cho giá nhà ở hợp lý hơn.

Các biện pháp áp đặt các chỉ tiêu nghiêm ngặt về nợ và dòng tiền đối với các công ty bất động sản, đã bóp nghẹt thanh khoản đối với các nhà phát triển có đòn bẩy cao nhất, góp phần gây ra tình trạng vỡ nợ và trì trệ việc xây dựng, dẫn đến làn song tẩy chay vay nợ thế chấp và giảm doanh số bán hàng trên toàn quốc.

Với khả năng tiếp cận thị trường tín dụng phần lớn bị hạn chế, các nhà phát triển bất động sản của Trung Quốc đã vỡ nợ hơn 140 trái phiếu vào năm 2022, theo dữ liệu do Bloomberg tổng hợp.

Nhìn chung, các nhà phát triển đã bỏ lỡ các khoản thanh toán tổng cộng 50 tỷ USD nợ trong nước và toàn cầu dựa trên số tiền phát hành.

China Evergrande Group, từng là nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc đã bị vỡ nợ vào tháng 12/2021 sau khi không thanh toán được một số trái phiếu. Những nhà bất động sản khác cũng nối gót theo sau bao gồm Kaisa Group Holdings Ltd và Sunac China Holdings Ltd.

Các vụ vỡ nợ đã phá hủy nơi từng là thị trường trái phiếu lãi suất cao sôi động và sinh lợi nhất trên thế giới.

Trong khi đó, lo ngại về sự lây lan tiếp theo đã làm suy yếu niềm tin của người tiêu dùng và làm chao đảo các nhà đầu tư toàn cầu.

Cuộc khủng hoảng khiến người mua nhà hoảng sợ, khiến doanh số bán nhà giảm mạnh nhất trong ít nhất hai thập kỷ, trong khi giá nhà giảm trong 15 tháng liên tiếp.

Sau gần hai năm đau đớn diễn ra trên thị trường nhà đất, Bắc Kinh đang thay đổi lập trường. Theo đề xuất mới, Trung Quốc sẽ nới lỏng các hạn chế về tăng trưởng nợ cho các nhà phát triển tùy thuộc vào số lượng ranh giới đỏ mà họ đáp ứng, những người yêu cầu giấu tên cho biết khi thảo luận về một vấn đề riêng tư.

Người dân cho biết thêm, các công ty đáp ứng cả 3 ngưỡng sẽ không còn giới hạn vay và có thể sử dụng thư bảo lãnh của ngân hàng để đặt cọc mua đất.

Các kế hoạch vẫn đang được cân nhắc và có thể được thay đổi, nguồn tin cho biết thêm.

Tính đến tháng 6 năm ngoái, hơn 30 công ty có thể đáp ứng cả ba lằn ranh đỏ, trong đó có China Vanke Co và Longfor Group Holdings Ltd, dựa trên tính toán của Bloomberg.

Vào tháng trước, người đứng đầu một nhóm chuyên gia cố vấn hàng đầu của Trung Quốc đã báo hiệu rằng Bắc Kinh cần phải suy nghĩ lại về cái mà ông gọi là “ba lằn ranh đỏ” sai lầm.

Yao Yang, hiệu trưởng Trường Phát triển Quốc gia tại Đại học Bắc Kinh, cho biết trong một cuộc phỏng vấn: “Sử dụng các chính sách khắc nghiệt như vậy đối với lĩnh vực này là một sai lầm hoàn toàn. Chúng tôi có những công ty kinh doanh ít nhiều lành mạnh, nhưng vì ‘ba lằn ranh đỏ’, hoạt động kinh doanh của họ trở nên có vấn đề”.

Sự đảo ngược chính sách diễn ra sau một loạt các chỉ thị nhằm phục hồi lĩnh vực nhà ở, chiếm tới 70% tài sản hộ gia đình ở một số vùng của đất nước.

Trong một cuộc phỏng vấn với Tân Hoa Xã, Bộ trưởng Nhà ở Trung Quốc Ni Hong cam kết nỗ lực hơn nữa để thực hiện một “cách tiếp cận hợp lý” để giải quyết nguy cơ “đứt dây chuyền vốn” giữa các nhà phát triển và hướng ngành theo “con đường phát triển chất lượng cao” trong 2023.

Trong khi ông Ni nhắc lại câu nói nổi tiếng của Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình rằng “nhà ở là để ở, không phải để đầu cơ”, ông nói thêm rằng “việc ngăn ngừa và xoa dịu rủi ro trong lĩnh vực này là điểm mấu chốt”, theo báo cáo của Tân Hoa xã được công bố mới đây.

Các động thái nói trên đã tạo ra sự phục hồi mạnh mẽ đối với cổ phiếu và trái phiếu bất động sản, thúc đẩy niềm tin vào lĩnh vực này khi một số công ty mạnh hơn như Country Garden Holdings Co lấy lại quyền tiếp cận thị trường tín dụng và vốn cổ phần để trả nợ và tiếp tục xây dựng.

Tuy nhiên, các biện pháp sâu rộng vẫn chưa ngăn chặn được sự sụt giảm trong lĩnh vực nhà ở của Trung Quốc, vốn cũng đã bị chậm lại do các đợt phong tỏa do Covid-19 và gần đây là sự gia tăng số ca nhiễm vi rút.

Doanh số bán nhà mới giảm 31% trong tháng 12 so với một năm trước đó.

Các nhà phân tích của Citigroup Inc, trong đó có Griffin Chan, dự đoán doanh số bán hàng sẽ giảm thêm 25% vào năm 2023, do khả năng phục hồi sẽ bị hạn chế do nguồn cung giảm và kỳ vọng của người mua sẽ mất thời gian để thay đổi.