Trung Quốc sẽ chỉ mất 15 năm để xây dựng cả châu Âu

Báo cáo "Tính bền vững của sự bùng nổ về nhà đất tại Trung Quốc" của Economist Intelligence Unit (EIU) về dân số và thu nhập tại các thành phố của Trung Quốc chỉ ra nhu cầu cơ bản mạnh mẽ về nhà ở trong suốt thập kỷ tới. Báo cáo cho rằng cầu về nhà ở tại Trung Quốc đang tăng trưởng rất nhanh chóng và sự điều chỉnh trong một vài năm tới sẽ chỉ tồn tại trong thời gian ngắn.

Với mức tỉ lệ xây dựng như hiện nay, Trung Quốc có thể xây dựng một thành phố với quy mô như Rome chỉ trong 2 tuần. Thập kỷ trước, lượng nhà xây mới tại Trung Quốc gấp khoảng 2 lần tổng sổ nhà ở hiện tại tại Tây Ban Nha hay Anh quốc, xấp xỉ số nhà ở tại Nhật Bản.

Tính trung bình, không gian sống dành cho mỗi người dân thành thị Trung Quốc đã tăng gấp đôi trong cùng kỳ, ở mức cao so với tiêu chuẩn quốc tế. Tuy nhiên, dân số thành thị của Trung Quốc được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng cho đến năm 2039. Kết quả là, thay vì chững lại hay duy trì ổn định, hoạt động xây dựng nhà ở tại Trung Quốc tiếp tục phát triển trong thập kỷ tới.

Trong giai đoạn 2011 – 2020, EIU dự báo dân số thành thị của Trung Quốc sẽ tăng 26,1%, tương đương hơn 160 triệu người, trong khi thu nhập khả dụng bình quân đầu người tăng 2,6% lên 51.310 nhân dân tệ (khoảng 7.500 USD với tỷ giá hiện tại). Không gian sống trung bình đầu người tại khu vực thành thị cũng sẽ tăng từ 30m2 năm 2008 lên 41m2 vào năm 2020.

Tình trạng bong bóng nhà đất của Trung Quốc sẽ mang đến những cơ hội cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực như đồ nội thất, ô tô và vật liệu xây dựng. Giá trị lũy kế là đáng kể - sử dụng phương pháp đầu tư tài sản cố định Trung Quốc, EIU dự báo đầu tư vào lĩnh vực bất động sản trong thập kỷ kết thúc năm 2020 sẽ là 75.000 tỷ nhân dân tệ. Với tỷ giá hiện nay, khoản tiền này tương đương với khoản 11.500 tỷ USD và gấp gần 5 lần tổng GDP thường niên hiện nay của Anh.

Tăng trưởng tiếp tục mạnh mẽ trong khu vực nhà đất trong thập kỷ này sẽ trực tiếp hay gián tiếp dẫn tới tăng trưởng gần 40% nhu cầu thép và năng lượng, gia tăng áp lực lên thị trường quặng sắt và dầu mỏ thế giới.

Nhu cầu nhà ở tăng tại Trung Quốc là yếu tố quan trọng để cân nhắc về giá cả hàng hóa thiết yếu từ quặng sắt và dầu mỏ tới nhôm hay đồng. Tính đến năm 2014, khi diện tích bình quân đầu người tăng 25%, cầu về sắt thép sẽ tăng 22% và cầu về năng lượng sẽ tăng khoảng 50%. Điều này sẽ có tác động lớn tới thị trường toàn cầu. Được lợi sẽ là những nước xuất khẩu quặng sắt và dầu mỏ, trong khi những nước tiêu thụ sẽ phải chịu mức giá cao hơn. Tuy nhiên, Trung Quốc có thể tạo sức ép lên nguồn cung hàng hóa toàn cầu nhưng cũng thúc đẩy thị trường xuất khẩu cho các nước khác trên thế giới.

Trong báo cáo của mình, EIU không đề cập tới giá nhà, nhưng các bất động sản bằng nhân dân tệ có thể là một trong những tài sản hoạt động tốt nhất trong 10 năm tới. Sự kết hợp tăng trưởng dân số thành thị, thu nhập thực tế và tỷ giá tăng là cơ sở cho khẳng định này.

Giá nhà tăng cao tại các thành phố Trung Quốc gây lo ngại ngày càng lan rộng về bong bóng tài sản. Trong 1 nền kinh tế mỗi năm xây dựng nhà nhiều hơn lượng nhà tại cả nước Tây Ban Nha (với diện tích 2 tỷ m2), hậu quả của sự sụp đổ sẽ cực kỳ nghiêm trọng, đủ sức đẩy thế giới vào suy thoái kinh tế nhỏ và gây thiệt hại nghiêm trọng cho các nền kinh tế dựa chủ yếu vào tài nguyên thiên nhiên. May mắn thay, những lo ngại như vậy là hơi quá.

Nhân khẩu học đặc biệt của Trung Quốc với dân sổ khá trẻ cũng như sự mất cân bằng giới tính cũng là một trong những lý do lý giải cho việc tại sao nhu cầu nhà ở tại Trung Quốc lại bùng nổ lớn đến vậy. Bùng nổ bong bong nhà đất tại các nước có nhân khẩu học ổn định như Nhật và Mỹ không có triển vọng tăng trưởng mạnh mẽ trong dài hạn như thế.

Có thể thành Rome không thể xây được trong 1 ngày, nhưng với mức độ xây dựng hiện nay Trung Quốc sẽ chỉ cần tới khoảng 2 tuần. Nền kinh tế lớn nhất châu Á này cũng sẽ chỉ cần tới 15 năm để xây dựng số nhà tương đương với cả châu Âu (không tính Thổ Nhĩ Kỳ) và dường như nhu cầu của người tiêu dùng Trung Quốc với những ngôi nhà lớn hơn, đẹp đẽ hơn chẳng hề có dấu hiệu chậm lại.

Tại Trung Quốc, diện tích nhà ở bình quân đầu người giữa các thành phố rất khác nhau. Đứng đầu là thành phố Đông Quản, thành phố gắn liền với các hoạt động xuất khẩu với 54m2/người và nhỏ nhất là thành phố Suihua với 18m2/người. Nhìn chung, các thành phố phía bắc xu hướng có không gian nhỏ hẹp hơn do khí hậu lạnh hơn, các căn nhà nhỏ sẽ phù hợp hơn.

Tuy thu nhập và giá trị tài sản rõ ràng đóng một vai trò quan trong trong việc quyết định độ rộng diện tích của nhà ở, xong khí hậu cũng là một yếu tố không thể bỏ qua. Các thành phố vẫn luôn có xu hướng diện tích bình quân đầu người nhỏ hơn theo xu hướng chung của thế giới. Các thành phố lớn tại Trung Quốc như Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu đều có tỉ lệ diện tích bình quân đầu người thấp hơn tỉ lệ quốc gia và ngày càng trở nên đông đúc.

Mục tiêu trở thành "Xã hội thịnh vượng" của Trung Quốc được nước đặt ra năm 2004 đang nằm trong tầm tay. Đô thị hóa và tăng trưởng thu nhập sẽ là đầu tàu cho nhu cầu nhà ở phát triển tại Trung Quốc. Khi thu nhập tăng và ô tô nhiều lên, các thành phố sẽ phải mở rộng hơn dẫn đến sự gia tăng về diện tích nhà ở và không gian lại càng chật hẹp hơn.

Ngành bất động sản của Trung Quốc là đầu tàu cho nền kinh tế. Nếu đầu tư nhà ở chậm lại vào năm 2011, thì tăng trưởng GDP cũng sẽ chậm lại. GDP của Trung Quốc chững lại vào năm 2008-2009 không hẳn là do khủng hoảng tài chính toàn cầu mà do các chính sách thắt chặt quản lý thị trường bất động sản đang quá nóng tại nước này.

Với mức tăng trưởng nhanh chóng về giá nhà ở tại Trung Quốc như vậy, song thị trường bất động sản của nước này chưa phải là một bong bóng sắp nổ. Sự thắt chặt của chính phủ đối với thị trường bất động sản cùng lắm cũng chỉ tạo ra một sự suy thoái ngắn hạn. Đô thị hóa và tăng trưởng thu nhập bền vững sẽ tiếp tục thúc đẩy cầu nhà ở dù tương lai rất có khả năng mức cầu sẽ giảm dần.