Trung Quốc chật vật với công cuộc cải cách thị trường bất động sản

Đại hội đại biểu nhân dân toàn quốc năm 2022 đã khiến nhiều nhà quan sát ngạc nhiên vì Trung Quốc đã không thông qua việc đánh thuế bất động sản. Báo cáo công việc của chính phủ thậm chí không đề cập đến việc cải cách thị trường này như các động thái mạnh mẽ trước đó.

Một mũi tên nhưng quá nhiều mục tiêu

Sau cuộc khủng hoảng nợ và cơ cấu vào năm 2021, cải cách thị trường bất động sản dường như là việc không thể tránh khỏi của Trung Quốc và đánh thuế bất động sản là bước đầu tiên. Trong một bài luận trên tạp chí Qiushi của Đảng Cộng sản Trung Quốc, ông Tập Cận Bình chỉ ra thuế bất động sản là biện pháp hàng đầu để cải cách thị trường và có vai trò quan trọng đối với chiến dịch “Thịnh vượng chung” của nước này.

Trong mắt ông Tập, thị trường bất động sản là hình ảnh thu nhỏ của mô hình tăng trưởng không bền vững của Trung Quốc. Ngành này mang lại gần 25% GDP cho Trung Quốc, một tỷ lệ cao hơn cả Tây Ban Nha và Ireland trước cuộc khủng hoảng nợ công ở khu vực đồng tiền chung châu Âu. Kể từ khi cải cách thị trường nhà ở vào cuối những năm 1990, giá nhà ở Trung Quốc đã tăng nhanh đến mức một căn hộ điển hình ở Bắc Kinh đang có giá cao gấp 25 lần mức lương hàng năm. Giá nhà ở cao tạo thêm gánh nặng cho người Trung Quốc và kìm hãm sức mua và quá trình đổi mới.

Trong khi đó, sự sụp đổ của Evergrande Group, một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc, cho thấy lĩnh vực bất động sản có thể trở thành quả bom hẹn giờ cho nền kinh tế Trung Quốc. Do đó, ông Tập đã coi cải cách lĩnh vực bất động sản là mục tiêu chính của chiến dịch “Thịnh vượng chung”, tuyên bố rằng “nhà ở là để ở, không phải để đầu cơ”.

Khó đánh thuế bất động sản

Về mặt lý thuyết, thuế bất động sản là một giải pháp hoàn hảo để điều chỉnh sự lệch lạc của thị trường, vì vừa giảm đầu cơ vừa tăng ngân sách. Tuy nhiên, kế hoạch đánh thuế bất động sản của Trung Quốc vấp phải nhiều ý kiến trái chiều do lo ngại về lợi ích của người sở hữu nhà và sự ổn định xã hội.

Đặc biệt, mục tiêu cải cách thị trường bất động sản của Trung Quốc có vẻ không phù hợp với lợi ích của các quan chức địa phương, vốn ưu tiên các hoạt động tạo ra tăng trưởng kinh tế, đảm bảo ngân sách và ngăn chặn mất ổn định xã hội. Tại Thượng Hải, các quan chức cho biết mục tiêu kinh tế quan trọng nhất của họ trong năm 2022 là “ổn định”. Điều đó có nghĩa là họ sẽ giải cứu các nhà phát triển để ngăn thị trường nhà ở sụp đổ.

“Giá bất động sản của Thượng Hải sẽ không bao giờ giảm, giống như giá nhà ở New York”, một quan chức cho biết.

Một quan chức khác cho biết Thượng Hải có thể phải tăng đầu tư cơ sở hạ tầng lên 14% để bù đắp cho thị trường nhà ở đang bị thu hẹp. Tuy nhiên, Thượng Hải khó có thể đạt được mục tiêu này vì hầu hết cơ sở hạ tầng đã được xây dựng. Do đó, chính quyền sẽ hỗ trợ bằng cách giải phóng các nhà phát triển khỏi các quy định về chuyển đổi quyền sở hữu đất, nhận các khoản vay ngân hàng, thúc đẩy bán nhà và phát hành trái phiếu.

Việc coi trọng “ổn định” cũng phủ nhận tính cấp bách của cuộc cải cách thị trường bất động sản. Cuộc họp trung ương về các vấn đề kinh tế vào cuối năm 2021 đã nhấn mạnh sự ổn định trước thềm Đại hội Đảng lần thứ 20 và chỉ đạo các chính quyền địa phương ngăn chặn mọi cuộc khủng hoảng kinh tế. Sau cuộc họp, các ngân hàng Trung Quốc đã sẵn sàng nới lỏng "ba lằn ranh đỏ" để hỗ trợ một số công ty bất động sản.

Nếu siết chặt cho vay, vỡ nợ sẽ lan rộng

Hơn một nửa các ngân hàng và tổ chức tài chính hàng đầu của Trung Quốc đã giảm cho vay đối với lĩnh vực bất động sản vào năm ngoái, khiến cơn khát tiền mặt của các nhà phát triển ngày càng tăng. Dư nợ cho vay đối với bất động sản trong năm 2021 đã giảm tại 17 trong số 32 ngân hàng hàng đầu niêm yết trên thị trường chứng khoán Hồng Kông.

Các tổ chức này ưu tiên giảm thiểu rủi ro và cảnh giác với những động thái của chính phủ để điều chỉnh thị trường bất động sản. Họ cũng xem xét các điều kiện cho vay kỹ lưỡng hơn để tránh những khoản nợ tiềm ẩn trên bảng cân đối kế toán của các nhà phát triển.

Trong năm 2022, các tổ chức tài chính có thể ​​vẫn duy trì chính sách thận trọng đối với cho vay bất động sản. Mặc dù một số chính quyền địa phương đã bắt đầu nới lỏng các hạn chế đối với những khoản vay thế chấp cá nhân để ngăn đà sụt giảm của thị trường nhà ở, họ vẫn áp dụng những quy tắc cứng rắn đối với các nhà phát triển.

Nguồn vốn cạn kiệt khiến những “con nợ” như Evergrande hay chủ nợ của Evergrande như Minsheng, ngày càng khó khăn. Cổ phiếu của Minsheing đã giảm mạnh vào năm ngoái khi Evergrande công bố khoản nợ lên hơn 300 tỷ USD.

Các nhà phát triển thiếu tiền mặt cũng đang phải đối mặt với nhiều thách thức khi gọi vốn. Tổng số tiền mặt do 100 nhà phát triển lớn tại Trung Quốc huy động được, bao gồm cả các khoản vay ngân hàng và nợ doanh nghiệp, đã giảm 59% xuống còn 39,8 tỷ Nhân dân tệ (6,24 tỷ USD) vào tháng 02/2022, theo China Real Estate Information.

“Các điều kiện tín dụng thắt chặt và nhu cầu tái cấp vốn lớn của các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc sẽ gây áp lực lên tính thanh khoản của thị trường và làm tăng số vụ vỡ nợ trong thời gian còn lại của năm 2022”, Moody's Investors Service cho biết vào tháng 2/2022.

“Trăm mối tơ vò”

Sự phức tạp của thị trường bất động sản của Trung Quốc vốn tích tụ trong nhiều thập kỷ là một thách thức khác mà công cuộc cải cách phải đối mặt. Các thể chế hiện tại gắn bó với nhau đến mức việc cải cách từng bước, vốn được Bắc Kinh ưa thích hơn là "liệu pháp sốc nhiệt" toàn diện và quyết liệt, trở nên bất khả thi.

Ví dụ, xây dựng chiếm 16% việc làm ở thành thị của Trung Quốc. MacroPolo, một tổ chức tư vấn nội bộ thuộc Viện nghiên cứu Paulson của Mỹ, dự báo rằng sự sụp đổ của ngành xây dựng sau suy thoái của thị trường bất động sản sẽ khiến 15 triệu người mất việc làm. Tỷ lệ thất nghiệp tăng đột ngột chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội. Ngoài ra, các ngân hàng Trung Quốc đã dành 30% các khoản vay cho lĩnh vực xây dựng nhà ở và 60% các khoản vay được hỗ trợ bằng tài sản thế chấp. Do đó, nếu thị trường bất động sản sụp đổ, Trung Quốc sẽ gặp khủng hoảng tài chính.

Một nguyên nhân sâu xa khác khiến Trung Quốc tiếp tục chật vật trong việc cải cách xuất phát từ sự méo mó, lệch lạc của thị trường do cả cung và cầu. Từ phía cung, cuộc cải cách hệ thống tài khóa năm 1994 đã khiến chính quyền địa phương của Trung Quốc chi trả hơn 80% tất cả các khoản chi tiêu của chính phủ, trong khi chỉ nhận về một nửa số tiền thuế. Do đó, Bắc Kinh đã đồng ý để các địa phương tăng ngân sách bằng mọi cách, và họ coi bán đất như một nguồn thu quan trọng nhất và duy trì giá bất động sản ở mức cao. Từ phía cầu, người dân Trung Quốc không có nhiều kênh đầu tư khả thi. Tầng lớp trung lưu coi thị trường nhà ở ngày càng bùng nổ là kênh rót tiền mang lại lợi nhuận nhất.

Không chỉ vậy, việc đánh thuế để cải cách thị trường bất động sản có thể xung đột với các chương trình xã hội lớn khác và tạo ra bất ổn xã hội ngoài ý muốn. Điển hình như hệ thống hộ khẩu tách biệt cư dân thành phố với lao động nhập cư có thể khiến 376 triệu lao động nhập cư hiện tại không thể tiếp cận các chương trình phúc lợi xã hội tại thành phố như hưu trí, chăm sóc sức khỏe và giáo dục. Họ thậm chí phải trả thuế bất động sản cao hơn dù không sở hữu nhà do giá thuê nhà tăng. Tất cả có thể làm trầm trọng thêm mâu thuẫn giữa những người nhập cư và cư dân gốc.

Sự chật vật của Trung Quốc trong việc cải cách thị trường bất động sản đồng thời cho thấy những thách thức hiện hữu đối với chiến dịch “Thịnh vương chung” của Trung Quốc. Chiến dịch này được ông Tập Cận Bình khởi xướng với mục tiêu cải thiện bình đẳng xã hội và tái thiết nền kinh tế, chuyển từ tăng trưởng định hướng vào đầu tư và xuất khẩu sang một mô hình phát triển bền vững hơn.