Trung Quốc nỗ lực thoát khỏi sự phụ thuộc vào ngành bất động sản

Bất chấp những tác động tiêu cực đang ảnh hưởng mạnh mẽ lên nền kinh tế toàn cầu, đặc biệt là do đại dịch COVID-19, Trung Quốc vẫn tăng trưởng ở mức 8,1% vào năm 2021, cao nhất trong một thập kỷ. Nhờ đó, quốc gia này đã đạt được mức dự báo của Quỹ Tiền tệ Quốc tế và vượt xa mục tiêu 6% của chính phủ.

Nhưng mức tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc không thực sự mạnh mẽ như tưởng tượng, không chỉ vì các số liệu hàng năm đã bị rơi xuống đáy do đại dịch vào năm 2020, ở mức còn 2,3%. Một nguyên nhân nữa là bởi những nỗ lực của chính phủ trong việc kiềm chế lĩnh vực bất động sản, kéo theo mức tăng trưởng trong nửa cuối năm yếu hơn nhiều so với đầu năm (4% và 12,7%).

Kiểm soát giá nhà tăng phi mã

Giá nhà tại Trung Quốc đã tăng gần gấp ba lần trong 20 năm qua. Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập hằng năm hiện nay đạt mức trung bình là 43,15 ở Thâm Quyến, 42,47 ở Bắc Kinh và 33,36 ở Thượng Hải, so với 13,37 ở London và 8,76 ở New York.

Điều này phần nào phản ánh sự phân bổ nguồn lực không đúng chỗ: Trung Quốc đã xây dựng quá nhiều tòa nhà chọc trời, khách sạn hạng sang, và chung cư cao cấp và gần như không đủ nhà ở giá rẻ. Đầu cơ cũng là một vấn đề đáng lo ngại tại quốc gia này.

Muốn ổn định giá nhà, điều kiện tiên quyết là phải xóa bỏ hoặc giảm tỷ lệ nợ của các nhà phát triển bất động sản tại các ngân hàng. Để đạt mục tiêu này, chính phủ Trung Quốc đã đưa ra ba biện pháp chính sách lớn, bắt đầu có hiệu lực vào năm 2021.

Đầu tiên là áp đặt chính sách "ba lằn ranh đỏ" cho các nhà phát triển. Vào tháng 8 năm 2020, chính phủ Trung Quốc tuyên bố rằng một số nhà phát triển lớn không được có tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản quá 70%, tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu hơn 100%, hoặc tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn trên 100%. Nếu không đảm bảo các tiêu chuẩn này, cơ quan quản lý sẽ áp đặt mức giới hạn nợ chặt chẽ hơn đối với nhà phát triển.

Trung Quốc cũng đưa ra giới hạn mới về tỷ lệ cho vay của các ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản. Các ngân hàng thương mại quốc doanh lớn chỉ được cho vay không quá 40% tổng mức tín dụng, trong khi cho vay thế chấp chỉ được ở mức 32,5%. Mức giới hạn cho các ngân hàng nhỏ hơn được xác định tùy theo quy mô.

Cuối cùng, Trung Quốc đã chỉnh đốn cách các chính quyền địa phương bán đất đai bằng cách áp dụng những phiên đấu giá tập trung.

Những biện pháp này đã khiến tốc độ tăng trưởng lũy kế của dòng vốn đổ vào bất động sản giảm từ 54,2% vào tháng 01/2021 xuống còn 4,2% vào tháng 12/2021. Trong cùng giai đoạn, tốc độ tăng trưởng lũy ​​kế của tổng doanh số bán nhà giảm từ 133,4% xuống 4,8% về diện tích, và từ 104,9% xuống 1,9% về giá trị. Kết quả là, tốc độ tăng trưởng lũy kế của đầu tư vào phát triển bất động sản ở Trung Quốc giảm từ 38,3% xuống 4,4%, kéo theo tăng trưởng đầu tư của nền kinh tế giảm từ 35% xuống còn 4,9%.

Giảm tỷ trọng đầu tư vào nhà ở

Mặc dù đóng góp của đầu tư nhà ở vào tăng trưởng GDP của Trung Quốc đã giảm mạnh kể từ năm 2010, nhưng nó vẫn chiếm tỷ trọng đáng kể. Lượng vốn đầu tư vào nhà ở cũng đóng góp một phần quan trọng trong việc thúc đẩy sự phục hồi kinh tế vào đầu năm 2021.

Theo một báo cáo của Ngân hàng Thế giới năm 2020, tỷ trọng của các hoạt động liên quan đến nhà ở trong cả đầu tư vào tài sản cố định và GDP ở Trung Quốc ngày nay đã vượt xa so với Hoa Kỳ trong thời kỳ đỉnh điểm bùng nổ nhà ở vào năm 2006. Đó là lý do tại sao khi tăng trưởng GDP giảm trong quý 3 năm 2021, chính phủ Trung Quốc đã phải điều chỉnh các chính sách để hạn chế việc các nhà phát triển bất động sản vay nợ quá mức.

Chính phủ Trung Quốc đã nhấn mạnh rằng các chính sách để giải quyết các lỗ hổng tài chính và các vấn đề cơ cấu không được cản trở tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, không dễ dàng cân bằng được mọi thứ khi chạm tới lĩnh vực bất động sản bởi sự phụ thuộc quá lớn của kinh tế vào ngành này. Bất cứ một bước đi sai lầm nào đều có thể gây ra hậu quả nghiêm trọng cả về mặt kinh tế, chính trị và xã hội.

Nhiều chuyên gia cho rằng chính phủ Trung Quốc lẽ ra phải áp dụng chính sách tài khóa và tiền tệ mở rộng hơn vào năm 2021 để thúc đẩy tăng trưởng chung. Đồng thời, phải nỗ lực hơn nữa để thúc đẩy tăng trưởng đầu tư vào cơ sở hạ tầng, nhằm bù đắp tác động tiêu cực của việc giảm tốc đầu tư bất động sản vào tăng trưởng kinh tế. Trên thực tế, đầu tư vào cơ sở hạ tầng tại Trung Quốc đã tăng 0,4% vào năm ngoái, so với 0,9% vào năm 2020.

Tin tốt là chính phủ Trung Quốc gần đây đã tuyên bố rằng ổn định tăng trưởng là ưu tiên hàng đầu. Trung Quốc vẫn còn nhiều dư địa để thực hiện chính sách tài khóa và tiền tệ mở rộng.

Các thị trường và nhà đầu tư đều tin tưởng rằng Trung Quốc sẽ có thể đạt được tốc độ tăng trưởng 5,5% vào năm 2022. Nếu làm được như vậy, họ sẽ có niềm tin rằng tốc độ tăng trưởng GDP mờ nhạt của quốc gia này, đã kéo dài hơn một thập kỷ, cuối cùng sẽ kết thúc.