Trực tiếp Tọa đàm: Cơ hội đầu tư bất động sản Tây Nam TP.HCM

Theo đánh giá của cả những người trong cuộc lẫn các chuyên gia, phía Tây Nam có chi phí đầu vào để phát triển bất động sản còn thấp so với các trục đô thị đã phát triển tương đối hoàn chỉnh ở phía Đông và Nam. Do còn sơ khai, giá nhà đất khu vực này cũng tương đối phù hợp với khả năng chi trả. Đặc biệt ở đây đang có một quỹ đất rộng lớn phù hợp với chiến lược phát triển các khu đô thị vệ tinh cho TP.HCM.

Để có cái nhìn khách quan về tiềm năng phát triển của khu vực này, sáng nay (5/4), Tạp chí CafeLand tổ chức Tọa đàm với chủ đề “CƠ HỘI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN PHÍA TÂY NAM TP.HCM” với khách mời là chuyên gia về kinh tế, đại diện cơ quan quản lý nhà nước, hiệp hội và lãnh đạo các doanh nghiệp gồm:

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM

Ông Nguyễn Đình Luận - Trưởng phòng Quy hoạch khu vực 1 - Sở QH-KT TP.HCM

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam

Ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư BĐS Việt An Hòa

Ông Trương Anh Tuấn - Chủ tịch HĐQT Công ty CP TV - TM - DV Địa ốc Hoàng Quân

Ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành

Ông Lê Hoàng Châu: Con đường phát triển của khu Tây là hạ tầng

Mở đầu phần Tọa đàm, ông Lê Hoàng Châu cho biết: Đến thời điểm này thị trường bất động sản khu vực phía Tây Nam gần như chưa có 1 dự án bất động sản cao cấp nào. Về tổng quan, con đường phát triển ở khu Tây đang đi theo khu Nam và khu Đông: đó là hạ tầng đang đi trước 1 bước. Bên cạnh đó khu Tây đang có sự tăng cường dịch vụ phục vụ cho người dân.

Cụ thể, hệ thống hạ tầng đã tương đối phát triển như các tuyến đường lớn Đại lộ Đông Tây, đường Nguyễn Văn Linh, tuyến metro số 3a, cao tốc Bến Lức-Long Thành, Quốc lộ 50 mở rộng, cầu Nhị Thiên đường mới, cộng với các khu đô thị mới đang hình thành…

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM

Các nhà đầu tư ngày càng đổ bộ về khu vực này như các khu đô thị ở Long An gần kề TP.HCM chẳng hạn khu đô thị Làng Sen, các dự án của Công ty Năm Sao, các dự án tại Đức Hòa, Long An. Bên cạnh đó, tập đoàn Khang Điền đã mua lại cổ phần của Công ty đầu tư xây dựng Bình Chánh với quỹ đất đang nắm khoảng 400ha và dự kiến sẽ có nhiều dự án lớn ở khu vực này.

Nói thêm về dịch vụ tiện ích, khu vực này càng ngày càng đầy đủ, từ các trung tâm thương mại, vui chơi giải trí, bệnh viện, trường học đều đã được xây dựng.

Ông Nguyễn Đình Luận: Nhiều doanh nghiệp đề xuất đổi quy hoạch để đầu tư vào Tây Nam

Hiện nay doanh nghiệp có những đề xuất với chính quyền để đầu tư vào Tây Nam. Thực ra, không chỉ ở phía Tây Nam mà tôi thấy hầu như ở tất cả các khu, doanh nghiệp khi đầu tư đều có những đề xuất để phát triển dự án được thuận tiện nhất. Cũng có nhiều nhà đầu tư muốn phát triển nhiều loại hình bất động sản mới, khá đa dạng. Tuy nhiên, việc này phải phù hợp với quy hoạch chung. Vì vậy, Sở Quy hoạch kiến trúc mong muốn các nhà đầu tư cần có những chiến lược dài hơi hơn, làm sao để phát triển doanh nghiệp nhưng không ảnh hưởng đến quản lý chung của thành phố.

Ông Nguyễn Đình Luận - Trưởng phòng Quy hoạch khu vực 1 - Sở QH-KT TP.HCM

Bà Dương Thùy Dung: Tỷ lệ giao dịch các dự án khu Tây thành công lên tới 80-90%

Một thời gian dài chúng ta nói nhiều đến thị trường phía Đông và phía Nam nhưng thời gian gần đây thị trường phía Tây (Quận 6, Quận 8, Tân Phú, Bình Tân, Bình Chánh) đang có những bước tiến vượt bậc vì sự phát triển của hạ tầng khu vực.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam

Mới đây báo cáo của CBRE cho thấy nguồn cung căn hộ phía Tây trong năm 2016 và quý 1/2017 khu Tây có thị phần lớn hơn cả phía Đông và phía Nam. Trong năm 2015, nguồn cung căn hộ ở phía Tây chỉ chiếm 18% tổng nguồn cung trên toàn thị trường, thế nhưng năm 2016 con số này đã tăng lên 25% tương đương 8.800 căn và trong quý 1/2017 đạt 35%.

Khu Tây đang trở thành khu vực hấp dẫn không phải với nhà đầu tư mà với cả những người mua để ở. Tỷ lệ giao dịch rất tốt ở khu vực này, hầu hết các dự án được bán ra với tỷ lệ giao dịch thành công lên tới 80-90%. Tại một số dự án trước đây có tỷ lệ bán không tốt thì hiện nay sau khi “đổi chủ” được thay đổi thiết kế và phương thức thanh toán thì tỷ lệ bán đạt đến hơn 90%.

Ông Trương Anh Tuấn: Khu Tây còn nhiều tồn tại, nhà giá rẻ sẽ là chủ lực

Khu Tây mặc dù được quy hoạch khá tốt nhưng theo cá nhân tôi cần phải cải thiện nhiều hơn nữa để tạo sức hấp dẫn với nhà đầu tư.

Kết nối hạ tầng khu vực này không thua kém các khu Đông, Nam nhưng vấn đề khó khăn ở đây nằm ở khâu đền bù giải tỏa đất đai, điều chỉnh quy hoạch cục bộ cũng khó khăn, mặt khác doanh nghiệp gặp khó vì thủ tục hành chính kéo dài, xử lý chưa chuyên nghiệp, còn bỡ ngỡ với các khái niệm mới.

Chúng tôi là một nhà đầu tư lâu năm tại khu vực này với những dự án đã và đang triển khai như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ. Trong tương lai những loại dự án này sẽ là phân khúc chủ lực ở khu Tây.

Ông Trần Khánh Quang: Phát triển nhà vừa đủ ở, loại hình mới

Phía Tây có quỹ đất rất lớn nhưng chính sách chưa đồng bộ để thu hút các nhà đầu tư về đây để “kéo” thị trường bất động sản phía Tây phát triển. Đa phần dự án ở phía Tây đều là của doanh nghiệp nhà nước, thiếu dự án BT hoặc BOT. Do đó, tôi kiến nghị chính sách của thành phố cần điều chỉnh làm sao để khai thác được lợi thế của khu vực này. Trong đó có việc phát triển các sản phẩm bất động sản vừa túi tiền và các loại hình bất động sản mới như office-tel để có thể đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho nhiều đối tượng khách hàng, nhất là nhóm khách hàng cần một căn nhà vừa đủ ở chứ không phải một căn nhà quá tiện nghi hoặc rộng rãi.

Ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư BĐS Việt An Hòa

Ông Nguyễn Văn Đực: Quận 8 đang được các nhà đầu tư đổ bộ mạnh

Khu Tây đang dần được chú trọng, trong đó Quận 8 là khu vực đang được các nhà đầu tư đổ bộ mạnh nhất. Nếu như trước đây, quận này bị chia cắt bởi hệ thống kênh rạch chằng chịt, trở thành một quận gần như bị nhà đầu tư bỏ rơi, thì nay đó lại là lợi thế. Ngoài lợi thế "cận giang" thì hạ tầng giao thông đường bộ cũng đang được đầu tư mạnh. Ngoài ra, Quận 8 hiện nay quỹ đất còn nhiều và giá bán cũng thấp hơn các khu khác. Theo tôi đây là quận quy tụ nhiều yếu tố để phát triển rực rỡ.

Ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành

Về cung cầu trong khu vực, ông Châu cho biết: Xu thế chung tại TP.HCM là sụt giảm trong phân khúc cao cấp và chuyển qua các sản phẩm vừa túi tiền. Chúng tôi dự đoán nhu cầu trong 10 năm nữa sẽ là sân chơi của phân khúc này, với hàng triệu căn hộ vừa túi tiền. Sự hấp thụ tốt của thị trường về phân khúc này cùng với tính thanh khoản tốt, uy tín của các doanh nghiệp sẽ tạo điều kiện để phát triển. Về khu Tây, các nhà đầu tư cũng ý thức được điều đó và tập trung phát triển các sản phẩm vừa túi tiền, loại từ 1,2 phòng ngủ. Chúng tôi kiến nghị với Sở Quy hoạch kiến trúc nên có những hỗ trợ, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư phát triển dự án ở phân khúc này.

Đánh giá về khả năng sinh lời khi đầu tư vào khu vực phía Tây, bà Dung nói: Tôi nghĩ khả năng sinh lơi sẽ phụ thuộc vào năng lực của từng nhà đầu tư. Quỹ đất ở khu vực phía Tây đang nhiều hơn nên giá mua đất và thuê đất sẽ hợp lý hơn nhiều so với các khu khác. Nói cách khác, đầu tư ở đây chi phí vốn sẽ thấp hơn. Hiện nay, giá bán căn hộ khu này khoảng 1,5 tỷ đến 2,5 tỷ/căn, với mức giá này tỷ suất lợi nhuận đầu tư cho thuê khoảng 4 đến 5%, thấp hơn khu Đông hay khu Nam nhưng chi phí đầu tư thấp hơn. Đứng về phía nhà đầu tư là doanh nghiệp, lợi nhuận biên đối với căn hộ cao cấp cao hơn căn hộ trung cấp và bình dân do giá thành xây dựng không cao hơn nhiều nhưng giá bán được đẩy lên rất cao so với giá thật khiến cho lợi nhuận biên khi đầu tư vào phân khúc cao cấp thường cao. Nhưng đến 1 mức nào đó phân khúc cao cấp sẽ bão hòa do nguồn cung lớn trong khi cầu theo không kịp. Vì vậy, các nhà đầu tư nếu nhìn vào mức lợi nhuận không quá cao nhưng bền vững thì khu vực phía Tây là một lựa chọn. Nếu có thêm sự hỗ trợ về hạ tầng thì khu vực phía Tây sẽ càng là một lựa chọn tốt.

Chia sẻ về các hình thức đầu tư ở khu Tây, ông Trương Anh Tuấn cho rằng có đến 5 dạng:

Thứ nhất đầu tư để có một căn nhà đầu tiên hoặc thứ hai có thể hiểu là căn hộ, nhà phố, biệt thự thì đây là một cơ hội lớn vì so với khu Đông, Nam thì vị trí của khu Tây này không quá chênh lệch nhưng giá bán rẻ hơn nhiều.

Thứ 2 là các nhà đầu tư bất động sản sinh lời không phải để ở gồm đầu tư đất nông nghiệp. Tuy nhiên hình thức này thường lợi nhuận cao nhưng cũng phải chấp nhận rủi ro nhiều.

Thứ 3 là dạng đầu tư vào đất nền, các dự án đã được xây dựng cơ sở hạ tầng tốt thì khả năng sinh lời tôi cho là cao.

Thứ 4 là dạng đầu tư nhà phố và biệt thự cũng là cơ hội sinh lời tốt, nếu mua được giá gốc bán từ chủ đầu tư.

Thứ 5 là dạng đầu tư nhà chung cư là loại hình tương đối an toàn vì dạng sản phẩm này thường được các cơ quan quản lý giám sát chặt chẽ về chất lượng, pháp lý.

Phần 2: Hỏi đáp

Tôi đang tìm kiếm cơ hội đầu tư tại phía Tây, xin hỏi ông Trần Khánh Quang, thời điểm này tôi nên đầu tư vào khu Tây Nam hay Tây Bắc?

Ông Trần Khánh Quang: Tôi thấy sự kết nối của khu Tây Nam về trung tâm thành phố đầy đủ và gần hơn so với khu Tây Bắc. Khu Tây Bắc có giá đất hợp lý nhưng không có những yếu tố như khu công nghiệp hay khu dịch vụ nên giá đất không có nhiều biến động. Khoảng hai tháng trở lại đây thông tin Tập đoàn Tuần Châu đầu tư dự án ở khu Tây Bắc đã làm cho đất ở đây tăng đến 15% đến 20% nhưng những yếu tố này theo tôi chỉ mang tính nhất thời.

Còn khu Tây Nam với các Quận 6, Quận 8 tập trung dân số đông nên hoạt động kinh doanh cũng nhộn nhịp hơn. Tôi thấy với tầm tiền vừa phải thì đây là một lựa chọn không tồi.

Theo bà Dung, quý 1/2017 khu Tây có nguồn cung căn hộ cao bất ngờ, liệu xu hướng này có tiếp tục trong năm 2017?

Bà Dương Thùy Dung: Theo khảo sát của chúng tôi dựa trên kế hoạch của các chủ đầu tư, trong năm 2017 khu Tây có khoảng 9.000 căn hộ được chào bán, cộng với 1.800 căn được chào bán trong quý 1/2017, chiếm khoảng 30% tổng nguồn cung căn hộ trên thị trường, cao hơn năm 2016.

Với số tiền vừa phải, phân khúc đầu tư nào mang lại lợi nhuận cao?

Ông Trương Anh Tuấn: Khi đầu tư, bạn cần phải biết cách đầu tư, cần có những tiêu chí. Ví dụ, khi đầu tư đất nông nghiệp phải biết về quy hoạch, đầu tư đất nền, phải hiểu nhà đầu tư, quy hoạch dự án đó như thế nào, nên mua vào thời điểm mở bán với giá bán rẻ và có nhiều chính sách khuyến mại để mang lại lợi nhuận cao.

Về cách đầu tư, trước hết các nhà đầu tư cần phải học, học từ sách vở, thâm nhập thực tế để có kinh nghiệm chứ không nên đầu tư theo kiểu bầy đàn.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, các nhà đầu tư cần học từ những người có kinh nghiệm, nên tìm hiểu, nghiên cứu để tự tích lũy kinh ngiệm cho bản thân. Khi đầu tư, tùy theo mong muốn, kì vọng về lợi nhuận của các nhà đầu tư để chọn các phân khúc cho phù hợp.