Trực tiếp Tọa đàm Bất động sản thời kỳ mới: Đầu tư vào đâu?

Đây là vấn đề các nhà đầu tư cá nhân rất quan tâm. Về condotel, cách đây 3 - 4 năm đây được coi là xu hướng ưa chuộng của các chủ đầu tư. Tuy nhiên, thời gian qua có nhiều chủ đầu tư không thực hiện được những cam kết đầu tư tạo nên tâm lý e sợ của các nhà đầu tư.

Các nhà đàu tư lo ngại về sự uy tín của chủ đầu tư, cam kết lợi nhuận như thế nào, vận hành ra sao? Tâm lý chùng xuống dẫn đến ảnh hưởng đến thị trường.

Do đó, nhà đầu tư chọn đầu tư phân khúc condotel thời điểm này cần xem xét kỹ về tính khả thi, mức độ lấp đầy, năng lực khai thác condotel có hiệu quả không bên cạnh các yếu tố về năng lực chủ đầu tư.

Về phân khúc phân lô bán nền gặp một số vấn đề về pháp lý gần đầy. Nếu nhà đầu tư thật sự quan tâm về phân khúc này, thì họ cần am hiểu về quy trình pháp lý của một dự án. Tuy nhiên thực tế hiện này, chưa có nhiều người am hiểu về điều này.

Do đó, ngoài nghiên cứu về năng lực chủ đầu tư về tiềm lực tài chính, sự uy tín, nhà đầu tư cần hiểu rõ về pháp lý.

Bên cạnh đó, cần thận trong tâm lý đầu tư đám đông để tránh dẫn đến những hệ lụy, các chủ đầu tư lợi dụng, tạo ra những sản phẩm ảo, liên quan đến pháp lý.

Theo tôi, hiện tại với tính minh bạch của thị trường bất động sản nhà đầu tư hoàn toàn có thể cận thông tin chủ đầu tư như vào website, gửi email tới chủ đầu tư để hỏi về dự án mà mình đang quan tâm.

Tính minh bạch rất quan trọng, quyết định tính bền vững của thị trường bất động sản. Hiện nay, chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản được quốc tế đánh giá ngày càng cao.

Ngoài ra, khi mua bất động sản nhà đầu tư nên lựa chọn các đơn vị tư vấn bán hàng uy tín, chuyên nghiệp. Họ sẽ giúp người mua sàng lọc thông tin, lựa chọn các chủ đầu tư uy tín, dự án minh bạch.

Đối với sản phẩm condotel việc chủ đầu tư cam kết lãi suất từ 10 – 12% nhưng sau đó không thực hiện được đã gây ảnh hưởng đến tâm lý và niềm tin của người mua bất động sản nghỉ dưỡng. Do đó, người mua cần tìm hiểu thông tin về thị trường, chủ đầu tư, dự án trước khi xuống tiền đầu tư.

Tôi cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng, condotel có cả tiềm năng và lo lắng.

Tiềm năng là bởi du lịch Việt Nam sở hữu đường bờ biển dài với nhiều bãi biển đẹp. Du lịch Việt Nam ngày càng hấp dẫn với du khách nước ngoài và gần 100 triệu khách nội địa cũng đang ngày càng có nhu cầu về du lịch nghỉ dưỡng.

Trước đây, du lịch Việt Nam không có nhiều cơ sở lưu trú chất lượng, hiện đại. Nhưng sau khi bất động sản nghỉ dưỡng phát triển, sự vào cuộc của những doanh nghiệp lớn đã tạo nên những cơ sở lưu trú hiện đại, đẳng cấp tại nhiều địa điểm du lịch.

Cái lo lắng ở đây là, trên thế giới các chủ đàu tư bất động sản nghỉ dưỡng làm ăn rất bài bản, nguồn tiền họ huy động được đầu tư vào dự án minh bạch. Còn ở Việt Nam, nhiều chủ đầu tư phát triển các dự án rồi thuê các đơn vị quản lý nổi tiếng của thế giới vào quản lý. Dự án được bán cho nhiều nhà đầu tư thứ cấp. Tuy nhiên, quyền lực thật sự chỉ nằm trong tay của các chủ đầu tư.

Điều gì sẽ xảy ra khi các chủ đầu tư này không làm ăn đường dài, mang dự án thế chấp cho ngân hàng khi đó thì các công ty quản lý cũng phải rút lui, những người đầu tư thứ cấp không có quyền gì vì hiện nay pháp luật vẫn chưa quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel cho các nhà đàu tư thứ cấp.

Tôi nghĩ rằng, để nhà đầu tư thứ cấp không bị bơ vơ khi chủ đầu tư không thực hiện được cam kết thì nhà nước cần có những quy định bảo vệ nhà đầu tư thứ cấp, mà cao nhất là cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel.

Xu hướng phát triển condotel là tất yếu. Du lịch phát triển mạnh, ai cũng muốn có căn hộ để nghỉ dưỡng cộng với cam kết lợi nhuận đã thúc đẩy phân khúc này phát triển.

Condotel giấy phép xây dựng khá dễ, chẳng hạn với một lô đất ở TP.HCM 4.000m2 chỉ xây được 200 căn hộ nhưng đối với condotel có thể được xây 600 căn. Nên khi một số chủ đầu tư lớn phát triển bền vững thì cũng có các chủ đầu tư lợi dụng điều này để phát triển condotel rầm rộ mà không cân đối được bài toán dòng tiền, dẫn đến không chi trả được lợi nhuận như cam kết.

Cũng theo ông Quang, thị trường condotel vắng bóng các doanh nghiệp du lịch với “data” khách hàng khổng lồ. Condotel đang lỳ vọng 2021 thị trường sẽ tốt nhưng không có gì là chắc chắn cả.

Lưu ý uy tín chủ đầu tư, nên mua condotel nào sẵn có để khai thác được ngay. Thứ 3 lưu ý đơn vị vận hành, yếu tố này rất quan trọng.

“Khi đầu tư condotel nên nghĩ là đang đi du lịch ở khu vực này, có đông dân hay không, văn hóa địa phương ra sao, ai vận hành ở đây,… chứ không nên nhìn vào cam kết lợi nhuận và một bảng vẽ hoành tráng rất dễ mắc sai lầm.

Nói về Long An thì tôi sẽ tập trung vào hai khu vực là Bến Lức và Cần Giuộc – Cần Đước.

Cần Giuộc – Cần Đước thì trước đây đã sốt đất do nằm liền kề với cảng Hiệp Phước của TP.HCM. Cảng này ban đầu được xác định sẽ xây dựng thành cảng biển nước sâu tuy nhiên sau đó kế hoạch này không đạt được khiến cho giá bất động sản khu vực này có giảm đôi chút.

Tuy nhiên, nếu làm tốt các đường sông kết nối với TP.HCM thì cảng biển Hiệp Phước vẫn có thể đón được các tàu từ 5.000 – 10.000 tấn. Do đó, nếu mạng lưới kết nối đường sông này được phát triển tốt thì bất động sản Cần Đước – Cần Giuộc vẫn tiềm năng.

Đối với Bến Lức đây là khu vực đang có nhiều dự án đô thị lớn, có dòng sông Vàm Cỏ Đông rất đẹp, mặt đất bằng phẳng. Đặc biệt, nơi đây phù hợp với loại hình khu công nghiệp đặc thù 4.0. Những khu công nghiệp này không thể làm tại TP.HCM vì không còn quỹ đất nhưng Long An lại đáp ứng tốt.

Trong tương lai gần, với sự kết nối của cao tốc Bến Lức – Long Thành, Bến Lức có thể lên thành phố với hai hướng là khu đô thị dân cư liền kề TP. HCM và bất động sản khu công nghiệp nhẹ, công nghiệp 4.0.

Trong 1 tháng trở lại đây chúng tôi nhận được nhiều yêu cầu tìm kiếm quỹ đất, đặc biệt quỹ đất KCN, xu hướng dịch chuyển nhiều nhà máy về Việt Nam, nhiều nhà đầu tư  chọn Long An, đây là nơi gần TP.HCM, kết nói thuận tiện về TPHCM qua tuyến cao tốc TP.HCM - Trung Lương hay cao tốc Bến Lức Long Thành đang được xây dựng. Các tuyến cao tốc này tạo động lực cho thị trường.

Bên cạnh bất động sản công nghiệp, bất động sản nhà ở cũng phát triển theo. Hiện tại nhiều chủ đầu tư chính thức triển khai dự án ở đây dù họ đã có trong tay quỹ đất nhiều năm trước. Chính các dự án mới phát triển thu hút được nhiều nhà đầu tư về khu vực này .

Nguyên nhân là do TP.HCM sụt giảm về nguồn cung  nên các khu vực vùng ven TP.HCM có cơ hội. Long An là cơ hội đầu tư mới cho các nhà đầu tư, trong 6 tháng đến nm2 2021 sẽ có rất nhiều dự án mới được triển khai và nhà đầu tư sẽ có nhiều lựa chọn hơn.

Xung quang TP.HCM có các khu đô thị vệ tinh như Bình Dương, Long An, Đồng Nai. Trong đó, Long An có vị trí không quá xa so với khu Phú Mỹ Hưng. Tôi đồng ý với quan điểm của anh Kiệt, Long An phát triển mạnh là do được bổ trợ về hạ tầng và sự phát triển mạnh của bất động sả công nghiệp kéo theo sự phát triển của  bất động sản nhà ở.

Với những tiềm năng mang tính bền vững đó, các thành phố vệ tinh có tiềm năng nhưng để khởi dậy được tiềm năng đòi hỏi yếu tố quy hoạch về hạ tầng, các tuyến đường kết nối có kịp tiến độ hay không theo tôi cũng là thách thức rất lớn vì hiện nay một số dự án hạ tầng đã chậm tiến độ.

Trong cách khu vực lân cận TP.HCM m tôi cho rằng khu vực Long An có tính kết nối chặt chẽ với TP.HCM. Khu tiểu thủ công nghiệp ở TPHCM tập trung ở khu vực quận 6, chợ Lớn, quân 11… từ các khu nàycác chủ xưởng phat triển nhỏ bắt đầu phát triển lên các xưởng lớn, bắt đầu ra vùng Đức Hòa 1, Đức Hóa 2, Đức Hòa ở Long An.

Do đó, tôi đánh giá Đức Hòa phát triển bất động sản rất tốt. Sau đó chuyển qua Bến Lức phát triển.

Khi xem bất động sản thì tôi luôn xem xét lá chắn của nó là gì? Như lá chắn cuối cùng của Đức Hòa là Vingroup đang được chấp thuận đầu tư 2 dự án. Một dự án 200ha ở Hậu Nghĩa và dự án 900ha ở cuối Đức Hòa là Tân Mỹ. Điểm chắn của Bến Lức là dự án của Nam Long đang phát triển. Chính những “ông lớn” sẽ đản bảo các khu vực này sẽ phat triển, hình thành các khu đô thị, thu hút người dân, chuyên gia.

Theo tôi, đầu tư bất động sản Long An là lựa chọn tốt trong thời gian sắp tới.

Theo quan sát của chúng tôi có các nhóm nhà đầu tư khi tham gia đầu tư bất động sản vùng ven.

Thứ nhất, những người mua bất động sản vùng ven nên thận trọng tính thàanh khoản của thị trường. Vì đối với người mua nhà để đầu tư, sau thời gian họ cần bán để thu hồi vốn, chốt lời do đó, tính thanh khoản rất quan trọng.

Những dự án ở vùng ven có quy mô tương đối lớn lên đến hơn 100ha, nguồn cung tham gia thị trường rất là nhiều. Ở những đợt ra hàng kế tiếp, người mua hàng ở đợt đầu bán lại trên thị trường thứ cấp phải cạnh tranh với chính nhà đầu tư. Các chủ đầu tư thường có xu hướng mở bán đợt sau các căn hộ có vị trí đẹp hơn, giá bán cao hơn, trên thị trường thứ cấp sẽ cạnh tranh rất khốc liệt. Đây là yếu tố ảnh hưởng đến tâm lý, nguồn cung đối với người mua nhà.

Thứ hai là các cá nhân đầu tư nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ pháp lý dự án, đảm bảo về tính minh bạch cua thị trường. Mua đất tự xây thì cần đảm bảo có ủ pháp lý để xây, sau đó được cấp sổ.

Ngoài ra cũng cần lựa chọn chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, uy tín,… để đầu tư.

Theo góc nhìn của cá nhân tôi, đô thị ma nơi nào trên thế giới cũng có chứ không chỉ là ở Việt Nam. Các chủ đầu tư có xu hướng làm nhỏ thành công rồi làm lớn hơn. Thành ra nhiều bất động sản làm nên không có người ở. Theo ông Quang, hiện nay  có 20% các khu đô thị trên 20ha ở Long An, Đồng Nai, Bình Dương,… là không có ai ở.

Việc này là do nhiều yếu tố, trong đó có yếu tố khi mua người mua kỳ vọng hạ tầng sẽ tạo động lực tăng giá. Chẳng hạn từ khi khu Đông phát triển bất động sản tăng giá mạnh thì Nhơn Trạch trở thành điểm đến vì nhiều nhà đầu tư kỳ vọng khi có cây cầu nối qua giá sẽ tăng mạnh.

Do ở Việt Nam, người dân thích bất động sản là tài sản, có ít mua ít, có nhiều mua nhiều. Nếu có tiền nhàn rỗi nên mua bất động sản mình yêu thích và hiểu rõ được nó để nhìn được tiềm năng phát triển của bất động sản đó. Đầu tư bất động sản muốn thắng phải có tầm nhìn. Bất động sản đi theo một quy luật, 10 năm tăng gấp 3 lần, tức khi bỏ vốn vào bất động sản phải xác định đầu tư dài hạn và bài bản chứ không phải mua theo phòng trào.

Vì sao vùng ven TP.HCM lại thu hút các nhà đầu tư bất động sản. Thực ra những vùng ven như Binh Dương, Đồng Nai hay Long An xưa nay đã thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư tuy nhiên không được sôi động như trong thời gian gần đây.

Nguyên nhân chính là việc nguồn cung tại TP.HCM giảm mạnh cùng với đó là xu hướng các doanh nghiệp lớn dịch chuyển ra vùng ven để làm các đô thị có quy mô lớn đã kéo theo làn sóng nhà đầu tư dịch chuyển về vùng ven.

Chẳng hạn tại Đồng Nai, hiện có nhiều nhà đầu tư làm những dự án đô thị rất quy mô. Cùng với đó là những hạ tầng giao thông trọng điểm được đầu tư xây dựng. Ví dụ, dự án sân bay quốc tế Long Thành sau nhiều năm thì bắt đầu có những dấu hiệu rục rịch triển khai. Những vị trí gần sân bay trở thành nơi săn đón của các doanh nghiệp để tìm quỹ đất làm dự án.

Bên cạnh đó, những yếu tố tác động từ chiến tranh thương mại khiến làn sóng công xưởng của thế giới chuyển dịch về Việt Nam khiến cho phân khúc bất động sản công nghiệp phát triển mạnh. Kéo theo đó là loại hình đô thị phục vụ cho các khu bất động sản công nghiệp.

Mỗi khu vực đều có một tiềm năng lợi thế riêng và tuỳ vào mức am hiểu của nhà đầu tư để quyết định nên đầu tư ở đâu?

Tuy nhiên, trong làn sóng thông tin nhà đầu tư cần phải tìm hiểu kỹ và sàng lọc để không chịu rui ro. Nhà đầu tư không nên đầu tư theo tâm lý đám đông.

Hiện nay đang có xu hướng đầu tư Farmstay ở các tỉnh lân cận TP.HCM, vì giá đất các khu vực vùng ven ở TP.HCM tăng  rất cao. Khi giá đất tăng đến mức nào đó cơ hội đầu tư không còn nên nhà đầu tư phải đi xa, đi xa thuyết phục được nhà đầu tư mua thì các sales phải tạo câu chuyện, câu chuyện ở đây là ngôi nhà nghỉ dưỡng, mua để nghỉ dưỡng vào cuối tuần và chờ tăng giá.

Nhưng theo tôi, rất khó để thành công với mô hình này vì giá đất của các khu vực này đã tăng rất mạnh, khoảng 5 đến 10 năm trong vòng 5 năm nay, trong khi đất chủ yếu là đất nông nghiệp. Thực ra đó không phải là câu chuyện mới, trước đây khoảng 10 năm đã có những trung lưu mua 5-10ha để làm nhà vườn nhưng sau đó họ nhận ra mua đất rồi phải xây nhà, bảo trì nhà khá tốn kém, trong khi về ở xung quanh không có tiện ích. Vì vậy cây chuyện này đang “sống lại” một lần nữa với nhầ vườn diện tích nhỏ hơn khoảng 1.000-2.000m2, tôi nghĩ sẽ rất khó khăn.

Ông Hiển cũng lưu ý, với các nhà đầu tư cá nhân, chỉ nên mua những vùng nào sẽ có đô thị hóa, sẽ có dân sinh sống và mua phải chấp nhận chờ 5 năm, thậm chí 10 năm. Ông Hiển cho rằng dù phải xác định đầu tư dài hạn nhưng đây là cơ hội rất đáng chờ.

Trở lại câu chuyện với các doanh nghiệp, ông Hiển cho rằng hiện nay khi đi tỉnh không còn dễ mua đất với giá rẻ nên phải “đánh hơi” được vùng nào có khả năng được đầu tư hạ tầng, đô thị hóa được. DN phải tính toán được để bds đó hút được nhà đầu tư, không phải cứ đi là thắng.

Nhìn trong dài hạn, ông Hiển cho rằng tiềm năng bất động sản phía Nam vẫn tốt. Nguyên tắc bất động sản đi sau nền kinh tế, nhưng trong bối cảnh dịch bệnh hiện nay nhưng lạm phát vẫn ở mức 3%, tỷ giá không biến động mạnh, xuất khẩu dù giảm nhưng vẫn tốt so với các nước, dự trữ ngoại hối thặng dư 8 tỷ USD, xu thế công nghiệp hóa mạnh, kéo theo làn sóng dân cư nên động lực thúc đẩy cho bất động sản phía Nam.

Thị trường bất động sản hiện nay khó khăn nhưng trong nguy khi nào cũng có cơ. Việt Nam đang là quốc gia kiểm soát tốt dịch bệnh.

Xu hướng chuyển dịch công xưởng của thế giới về Việt Nam cũng đang ngày càng rõ.

Với dịch bệnh Covid, tôi cho rằng sẽ sớm được kiểm soát và cuối năm 2021 thì ngành du lịch Việt Nam sẽ trở lại.

Ngoài ra, hiện nay lãi suất ngân hàng ngày càng thấp. Điều này có lợi cho tất cả các ngành nghề kinh doanh ổn định trở lại. Tiêu dùng của người dân sẽ tăng lên.

Với tình hình chung như vậy, tôi cho rằng đây là thời điểm tốt để cá nhân có thể mua được bất động sản yêu thích.

Thứ hai là xu hướng bỏ phố về vườn. Đây là thị trường ngách mới ở Việt Nam nhưng lại phổ biến trên thế giới.

Thứ ba tại các thị trường du lịch nổi tiếng như Đà Nẵng, Khánh Hoà loại hình bất động sản 2 – 3 sao đang được rao bán với giá khá thấp là cơ hội cho các nhà đầu tư muốn mua loại hình bất động sản khai thác.

Thứ tư là cơ hội cho bất động sản khu dân cư gần khu công nghiệp và bất động sản công nghiệp. Hiện nay rất nhiều doanh nghiệp đang chuyển hướng đầu tư vào bất động sản công nghiệp.

Câu hỏi được nhiều nhà đầu tư đặt ra hiện nay là thị trường bất động sản có thể gặp tình huống như năm 2007-2008 mức giá lao dốc hay không? Để trả lời câu hỏi này phải nhìn lại thị trường thời điểm năm 2007-2008 bong bóng bất động sản xảy ra ở thị trường thứ cấp. Giá bán được đẩy lên nhiều ở thị trường thứ cấp và nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều.

Còn hiện tại, mức giá được quyết định bởi thị trường cơ cấp (các chủ đầu tư làm ra sản phẩm để bán). Ngay cả một số khu vực như Thủ Thiêm, giai đoạn 20015-1016 giá bán 2.800 USD-2900 USD/m2 đã cao nhưng nay đã tăng 60.00-7.000 USD/m2, xuất phát ở thị trường sơ cấp chứ không phải thứ cấp.

Quay lại với câu chuyện có nên đợi thị trường lao dốc để có thể mua vào với giá tốt? tôi nghĩ là không, ít nhất là trong 6 -12 tháng tới. Trên thị trường sơ cấp, giá bán có thể điều chỉnh đi ngang hoặc tăng nhẹ do các chủ đầu tư có áp lực buộc phải bán hàng nhanh.

Còn đối với thị trường thứ cấp, sẽ có xu hướng bán tháo đối với các nha đầu tư lướt sóng. Nhưng tình trạng này chỉ xảy ra cục bộ ở một số dự án và khu vực nhất định nhưng không nhiều. Đây là cơ hội tốt cho người mua để ở.

Với nhà đầu tư cá nhân thì luôn luôn có cơ hội. Với những nhà đầu tư trung hạn trong khoảng thời gian 3 -5 năm thì họ sẽ chọn lúc thị trường khó khăn, đi xuống để bỏ tiền đầu tư.

Còn với những nhà đầu tư lướt sóng thì họ lại chọn đầu tư khi thị trường đang lên.

Với doanh nghiệp bất động sản thì khó khăn chính nằm ở quỹ đất và ra dự án mới. Quỹ đất của TP.HCM trước đây nhiều daonh nghiệp đã mua từ nhiều năm trước nên giá nhà tương đối. Nhưng hiện nay, để săn quỹ đất sạch là cực kỳ khó khăn và giá đất quá cao nên khi ra dự án giá bán phải rất cao. Do đó, những doanh nghiệp phải có năng lực thật sự để làm gia tăng giá trị của dự án để người mua có thể chấp nhận với mức giá họ đưa ra.

Thị trường giai đoạn 2019-2020 khác hoàn toàn so với thời điểm 2008-2009 khi thị trường xuất hiện bong bóng tăng trưởng ảo vì thời điểm đó nhiều DN đi vay và thế chấp tài sản ảo, chưa đủ pháp lý. Vì vậy, khi có nợ xấu, Ngân hàng muốn xử lý nợ xấu nhungw không thể thực hiện, chủ doanh nghiệp không thể trả được nợ, nhà đầu tư nước ngoài muốn tham gia mua lại dự án cũng không thể thực hiện được. đó là sự bế tắc của cả ba bên.

Sau đó 2013-1019 thị tường bắt đầu phục hồi, nhiều chủ đầu tư bắt tay với các nhà phát triển để thực hiện dự án. Hiện nay, trao đổi với phía Ngân hàng, nhiều nơi vẫn có nợ xấu được thế chấp bằng bất động sản nhưng khi xử lý lại gặp khó khăn về pháp lý. Điều này cũng ảnh hưởng rất lớn đến dòng chảy của vốn FDI vào Việt Nam.

Nền kinh tế hiện đang gặp khó khăn. Thể hiện trong các bác cáo thị trường đều có dấu hiện doanh thu, lợi nhuận giảm, nhất là đối với các doanh nghiệp lớn. Hiện tại các doanh nghiệp lớn không sẵn sàng cho việc tái cơ cấu, thay đổi nhân sự,… trong thời điểm khó khăn này.

Thứ hai là áp lực của các doanh nghiệp lớn nên buộc đầu tư các dự án lớn. Mà hiện tại TPHCM không phát triển các dự án, buộc các doanh nghiệp đầu tư ra các tỉnh.  Tuy nhiên, việc đô thị hóa các khu vực, dân cư hóa là vấn đề khó, để người dân chấp nhận mua nơi xa rất khó. Đây cũng là một khó khăn mà các doanh nghiệp bất động sản đang gặp phải.

Theo tôi, đến năm 2021, sẽ có sự đổi ngôi, tức là top doanh nghiệp bất động sản lớn thay đổi. Doanh nghiệp muốn tồn tại thì phải đông hành với người mua với các chính sách bán hàng, ưu đãi.  Vì đây là thời điểm có cơ hội lớn để  người mua có thể sở hữu nhà.

Ngay từ năm 2019 đã có dự báo 2020 thị trường sẽ có xu hướng chững lại, thậm chí có ý kiến cho rằng có khả năng thị trường sẽ đi xuống. Quay lại với câu hỏi các chủ đầu tư có khó khăn hay chưa thì tôi cho rằng, dịch bệnh vừa rồi là phép sàng lọc mạnh cả nhà đầu tư và chủ đầu tư.

Với các nhà đầu tư lướt sóng thời gian qua chắc chắn gặp khó khăn khi đầu ra bị ảnh hưởng. Phía chủ đầu tư cũng xuất hiện xu hướng như vậy, qua khó khăn chỉ những cdt có nguồn vốn ổn định, cơ cấu quản lý hợp lý mới duy trì được. Từ thực tế có thể thấy, nhiều chủ đầu tư lớn vẫn liên tục mở rộng đầu tư ra các thị trường như Bình Dương, Long An, Đồng Nai. Thậm chí nhiều chủ đầu tư còn đưa ra các phương thức hỗ trợ tài chính để thu hút người mua nhà vì bản thân họ đã có sự chuẩn bị.

Bên cạnh các doanh nghiệp lớn có thể đứng vững thì tôi cho rằng các chủ đầu tư không có trường vốn đủ mạnh chắc chắn khó khăn, một số chủ đầu tư phải bán dự án. Ngoài ra các công ty xây dựng, các đơn vị môi giới nhiều nơi cũng đang khó.

Nếu tính bình quân thì hiện nay doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn. Có hai yếu tố, một là tình hình ra dự án mới không được kể cả phân khúc căn hộ, đất nền. Tại TP.HCM dù sức mua vẫn còn rất lớn nhưng doanh nghiệp không thể ra dự án mới. Còn thị trường các tỉnh chủ yếu là condotel, bất động sản nghỉ dưỡng nhưng cũng gặp khó khăn về pháp lý.

Tôi lấy ví dụ, một dự án có quy mô vốn đầu tư 1.000 tỉ đồng nếu ra được hàng năm 2018 thì doanh nghiệp sẽ lời 30% nhưng do ảnh hưởng của pháp lý phải đến năm 2019 hoặc 2020 mới ra được dự án thì trong 3 năm đó chi phí đã hơn 100 tỉ đồng và doanh nghiệp không có lời.

Hiện nay, nhiều doanh nghiệp khó khăn phải chấp nhận đánh bắt xa bờ. Các doanh nghiệp Việt Nam hơn 20 năm nay vẫn đơn thuần là doanh nghiệp đầu tư dự án nên khi dự án bị tắc nghẽn thì họ gặp khó khăn.

Tuy nhiên, hiện nay khác hơn so với năm 2008 khi xuất hiện các cục máu đông nợ xấu là do thời điểm đó hàng loạt ngân hàng nhỏ được thành lập và huy động vốn bằng mọi cách mà sân sau chính là các công ty bất động sản. Do đó, khi thị trường đóng băng thì hình thành các khối nợ xấu.

Giai đoạn 2014 cho tới nay thì hệ thống ngân hàng đã đã được chuẩn hoá. Dù một số doanh nghiệp khó khăn nhưng vẫn chưa hình thành nợ xấu. Cộng thêm ảnh hưởng của dịch bệnh covid nên nhiều doanh nghiệp được giãn nợ nên nhìn chung báo cáo vẫn chưa có nợ xấu.

Tuy nhiên, tôi cho rằng nếu thị trường sắp tới không “tiêu hoá” được trở lại thì doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn.

Trao đổi với nhiều nhà đầu tư họ cho biết sẵn sàng tham gia vào thị trường BDS VN, thời điểm tháng 2-3 thời điểm đang làm việc tại nhà thì vẫn nhận được những cuộc gọi quan tâm về thị trường bất động sản Việt Nam.

Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc là những doanh nghiệp quen thuộc với thị trường BDS tin rằng đây chỉ là đợt điều chỉnh tạm thời. Họ vẫn tin tưởng vào chính sách và kinh tế vĩ mô, thị trường VN vẫn có nhiều tiềm năng tăng trưởng so với các thị trường khác ở khu vực Đông Nam Á.

Dòng vốn có xu hướng đứng yên để quan sát dù Việt Nam vẫn được đánh giá có nhiều tiềm năng tăng trưởng nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn tiếp tục quan sát để có quyết định tham gia thị trường khi nào. Ngoài ra, họ cũng mong muốn phía nhà nước đẩy nhanh quá trình phê duyệt dự án để tham gia vào thị trường.

Vì sao thì trường mặc dù covid nhưng giá không giảm? Câu hỏi này chúng tôi nhận được rất nhiều từ chính những người khách hàng, người mua nhà. Chúng tôi nhận thấy, nguồn cung thị trường từ năm 2019 đã giảm mạnh nhưng nhu cầu thị trường vẫn tăng.

Bước sang đầu năm 2020 xu hướng nguồn cung giảm do các dự án bị kẹt pháp lý, tuy nhiên, nhu cầu thị trường cao. Khi dịch bệnh bùng phát khiến các dự án không triể khai được do việc thực hiện giãn cách xã hội, ít dự án được ở bán. Nhưng nhu cầu nhà ở luôn cao nên các chủ đầu tư vẫn duy trì mức bán do mức hấp thụ cao.

Mặt khác, mặt bằng  chung về giá đất bình quân chung không giảm nên các chủ đầu tư phát triển dự án với các chi phí không giảm thì khi đưa ra giá bán, xu hướng giảm là không thể.

Khi dịch bệnh kéo dài, nhưng các dự án vẫn có mức độ hấp thụ cao. Chúng tôi nhận thất khả năng bán hết căn hộ trong đợt mở bán đầu tiên khoảng 70%, nhu cầu cao đã thúc đẩy thị trường phát triển.

Theo tôi, ở thị trường sơ cấp, khó có sự giảm giá mạnh, trong thời gian tới có thể giá tăng nhưng mức tăng chậm hơn so với các năm trước.

Tại sao dịch bệnh covid nhưng thị trường bất động sản không xuống là do những nhà đàu tư chuyên nghiệp từ năm 2019 họ đã lường trước được năm 2020 là một năm khó khăn nên đã chuẩn bị cho một kế hoạch đầu tư dài hơi.

Sang đầu năm 2020, dịch bệnh covid bất ngờ xuất hiện. Tuy có ảnh hưởng đến thị trường khi giao dịch không thực hiện được trong tháng 2 – 3 của năm 2020.

Đặc biệt, đối với phân khúc nhà phố cho thuê kinh doanh mặt tiền chịu ảnh hưởng xuất hiện làn sóng trả mặt bằng.

Tuy nhiên, như tôi đã nói, những nhà đầu tư chuyên nghiệp có kế hoạch dài hạn cùng với đó việc nhà nước kiểm soát tốt dịch bệnh nên thị trương bất động sản vẫn trụ vững. Trong ảnh hưởng của dịch bệnh, một xu hướng bỏ phố về vườn là cách được các nhà đầu tư quan tâm. Họ tìm mua những sản phẩm bất động sản tại các thị trường vùng ven để đầu tư dòng tiền.

Tôi nghĩ thị trường đang đi ngang do giá trong bất động sản đã tăng quá mạnh trong giai đoạn 2008 – 2009. Giai đoạn từ 2010 – 2013 giá chững lại. Nhưng đến giai đoạn 2014 – 2015 thị trường bắt đầu hồi phục và giá tăng trở lại. Đặc biệt giai đoạn 2016 – 2018 giá tăng rất nhanh từ phân khúc căn hộ, đất nền đến biệt thự nhà phố.

Sang năm 2019 thì thi trường bắt đầu có dấu hiệu chững lại về giá sau giai đoạn đã tăng quá cao. Trừ một số khu vực, vùng đất mới có những thông tin về đầu tư hạ tầng, quy hoạch giá bất động sản tiếp tục tăng.

Tôi nghĩ thị trường hiện nay đang trong giai đoạn đi ngang sau thời kỳ tăng giá quá cao. Cộng với ảnh hưởng của dịch bệnh Covid khiến cho giá thuê bất động sản như căn hộ, văn phòng tạm thời phải giảm giá thuê.