.png)
Hội thảo có sự tham gia của các chuyên gia:
- TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia Kinh tế
- TS. Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia Tài chính Ngân hàng
- TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam
- Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam
- Ông Hồ Bá Tình - Trưởng phòng nội dung CafeLand
9h00: Bắt đầu hội thảo
PHẦN 1: THAM LUẬN CỦA CÁC DIỄN GIẢ
ThS Hồ Bá Tình: Kinh tế thế giới và những thách thức - cơ hội của Việt Nam
Bối cảnh kinh tế thế giới
Cuối năm 2022 nhiều tổ chức và chuyên gia đều dự báo kinh tế toàn cầu nhiều khả năng bước vào một suy thoái kéo dài. Đây cũng là năm thị trường chứng khoán giảm mạnh. Ngân hàng Trung ương của các quốc gia vẫn liên tục tăng lãi suất để kiềm chế lạm phát. Sức cầu của gần như toàn bộ các nền kinh tế đều suy yếu. Tăng trưởng thương mại toàn cầu 2023 dự báo chỉ còn 1,7%, giảm so với mức 6% năm 2022.
Tuy nhiên, những tháng gần đây kinh tế toàn cầu đang có nhiều điểm tích cực. Các chỉ số chứng khoán phục hồi, tình trạng tăng trưởng, thất nghiệp được cải thiện.
Trong tháng 6 và tháng 7 vừa qua IMF và WB đều điều chỉnh triển vọng tăng trưởng kinh tế toàn cầu so với trước đây. Cụ thể, IMF dự báo tăng trưởng GDP toàn cầu năm 2023, 2024 sẽ đạt khoảng 3%. Lạm phát toàn cầu sẽ đạt khoảng 6,8% năm 2023 và 5,2% năm 2024, thấp hơn mức 8,7% năm 2022.
Trong khi đó, hệ thống ngân hàng dần ổn định sau khi một số ngân hàng phá sản nhưng được các chính phủ sử dụng các biện pháp mạnh mẽ để hỗ trợ. Điều này đã hạn chế các rủi ro tài chính trong tương lai và vực dậy lòng tin cho các nhà đầu tư.
Nền kinh tế lớn nhất thế giới là Hoa Kỳ phục hồi khá tốt bất chấp việc FED liên tục tăng lãi suất và xung đột Ukraine-Nga ngày càng quyết liệt.
Kinh tế quý 2/2023 đã phục hồi trở lại và đạt mức 2,6% (yoy). Đây là quý đánh dấu việc tăng trưởng cao hơn so với quý trước sau 5 quý tăng trưởng chậm lại. Kinh tế Mỹ đang có sự phục hồi ngắn hạn cao hơn dự báo.
Ở khu vực châu Âu, kinh tế Quý 2/2023 của EU vẫn trong đà suy giảm và chỉ đạt 0,5% (yoy). Kinh tế khu vực này vẫn còn khá ảm đạm và sức cầu đang suy giảm khá mạnh. Nhu cầu nhập khẩu của các nước EU cũng đang suy giảm mạnh kể từ giữa năm 2022.
Nền kinh tế thứ 2 thế giới là Trung Quốc không phục hồi như dự báo sau khi nới lỏng phong tỏa vì Covid. Dù lãi suất nước này đang duy trì ở mức rất thấp nhưng sức cầu suy giảm mạnh. Gần 9.000 tỷ USD nợ chính quyền địa phương đang đè nặng lên nợ công của nước này.
GDP của Trung Quốc đã tăng trưởng tích cực sau khi nước này bỏ giãn cách xã hội. Tuy nhiên, sức cầu trong nước vẫn rất yếu, GDP quý 2 vẫn chỉ tăng 6,3%, các gói kích thích kinh tế vẫn chưa thể vực dậy được lòng tin thị trường.
Thị trường bất động sản Trung Quốc cũng trong giai đoạn ảm đạm, các doanh nghiệp bất động sản hàng đầu Trung Quốc đang lâm vào tình trạng khó khăn và nguy cơ phá sản hàng loạt ở mức cao.
Như vậy có thể thấy, kinh tế thế giới phục hồi ngắn hạn rất tốt. Tỷ lệ thất nghiệp ở các quốc gia phát triển vẫn duy trì ở mức rất thấp. Đây là tiền đề cho thấy không có cuộc khủng hoảng tài chính như nhiều người lo ngại trước đó.
Dù vậy trong dài hạn thách thức với kinh tế thế giới vẫn rất lớn khi lạm phát dù giảm nhưng vẫn ở mức cao và các NHTW đều ưu tiên chống lạm phát trong những tháng cuối năm 2023 và năm 2024.
Kinh tế Việt Nam
Việt Nam trong đại dịch nền kinh tế lại không khó khăn như bây giờ. Lý do thời điểm đó chính sách tiền tệ nới lỏng, ngân hàng chưa thắt chặt cho vay. Ngoài ra, Xuất khẩu thời điểm đó vẫn tốt. Nhưng đến giữa năm 2022 phát sinh nhiều vấn đề về trái phiếu doanh nghiệp, ngân hàng thắt chặt “hầu bao” và ảnh hưởng tâm lý từ một số vụ xử lý sai phạm của các doanh nghiệp bất động sản,…
Chỉ số sản xuất công nghiệp tính đến tháng 8/2023 suy giảm 0,4%, vực dậy chỉ nhờ dịch vụ phục hồi sau Covid-19. Một số địa phương có ngành công nghiệp phát triển như TP.HCM, Vũng Tàu, Bình Dương, Bắc Ninh suy giảm hoặc tăng ở mức thấp.
.png)
Về hoạt động đầu tư, đầu tư từ nguồn ngân sách nhà nước trong 8 tháng đầu năm tăng khá mạnh. Cụ thể đầu tư ngân sách đã đạt 352 nghìn tỷ, tăng 23%. Tuy nhiên, con số này mới đạt khoảng 50% dự toán đầu tư công cho cả năm 2023.Vốn đăng ký khu vực FDI suy giảm đến 8,2%. Tuy nhiên, số vốn giải ngân vẫn tăng 1,3% và đạt 13,1 tỷ USD.
Trong 6 tháng đầu năm tổng đầu tư toàn bộ nền kinh tế chỉ tăng 4,7%,thấp hơn mức tăng 9,2% cùng kỳ năm trước. Trong đó khu vực nhà nước tăng đến 12%, còn khu vực ngoài nhà nước chỉ tăng 2,7%, khu vực FDI tăng 1,7%.
Về xuất nhập khẩu hàng hóa, kim ngạch thương mại năm 2023 của Việt Nam sụt giảm mạnh.Trong 8 tháng đầu năm, xuất khẩu đạt 227 tỷ USD, giảm 10%, nhập khẩu 207 tỷ USD giảm 16%. Việt Nam xuất siêu 20,19 tỷ USD, một trong những mức xuất siêu cao nhất từ trước tới nay.
Mỹ là thị trường Việt Nam xuất khẩu nhiều nhất, tiếp theo là khu vực Trung Quốc với lần lượt 62 và 35,8 tỷ USD. Ngược lại Việt Nam chỉ nhập từ Mỹ có 9,3 tỷ USD và nhưng lại nhập từ Trung Quốc lên tới 68 tỷ USD. Tỷ trọng xuất khẩu của khu vực trong nước hiện chỉ còn khoảng 26%,trong khi đó tỷ trọng nhập khẩu chiếm 36%.
Lạm phát năm 2023 chỉ tăng 2,96% so với cùng kỳ. Như vậy, khác với nhiều lo ngại hồi đầu năm, lạm phát Việt Nam được khống chế rất tốt. Và đây là cơ sở cho ngân hàng liên tục hạ lãi suất trong những tháng vừa qua.
Lạm phát tăng thấp một phần do sức cầu trong nước suy yếu rất mạnh. Bên cạnh đó, xu hướng giảm giá các hàng hóa trên toàn cầu cũng đã ảnh hưởng không nhỏ đến lạm phát ở Việt Nam.
Về thị trường tài chính hiện nay, NHNN đã giảm mạnh lãi suất tái chiết khấu, lãi suất tái cấp vốn và trần lãi suất ngắn hạn.Tính đến cuối tháng 7/2023, vốn tín dụng cho nền kinh tế mới đạt khoảng 12,4 triệu tỷ đồng, tăng 4,56% so với đầu năm. Trước đó, tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế đến cuối tháng 4, tháng 5, tháng 6 đạt lần lượt 3,03%, 3,27% và 4,73%.
Cùng kỳ năm 2022 tăng trưởng tín dụng là 9,54%, mục tiêu năm 2023 là 14%.Tính đến cuối tháng 6 tổng tiền gửi tăng 3,71%, trong đó khu vực doanh nghiệp chỉ tăng 0,51%, khu vực dân cư tăng 8,82%.
Lãi suất huy động và cho vay đang giảm mạnh. Hầu hết các ngân hàng đều điều chỉnh lãi suất huy động.Nhiều ngân hàng tung ra gói vay ưu đãi tiêu dùng, mua nhà, thậm chí vay để trả nợ cho các ngân hàng khác.Tỷ giá có dấu hiệu tăng nhưng không đáng lo ngại khi thặng dư cán cân thương mại lớn, các dòng vốn khác vẫn liên tục đổ vào Việt Nam.
Về đầu tư công, đầu tư khu vực nhà nước và cụ thể đầu tư công sẽ là “đầu tàu” để vực dậy nền kinh tế.Thực tế giải ngân trong 7 tháng đầu năm mới chỉ đạt 36%. Để giải ngân được hết số vốn theo kế hoạch các cơ quan nhà nước phải nỗ lực rất nhiều.
Như vậy có thể thấy, kinh tế đang suy giảm mạnh bởi khó khăn trong xuất khẩu và sức cầu trong nước yếu. Đầu tư từ khu vực nhà nước tăng mạnh đã hỗ trợ tốt cho nền kinh tế. Giải ngân đầu công cũng đạt được kết quả khả quan nhưng vẫn đạt tỷ lệ khá thấp so với mục tiêu.
Lạm phát được kiểm soát rất tốt. Đây là cơ sở cho NHNN nới lỏng chính sách tiền tệ trong thời gian qua và có thêm không gian để tiếp tục nới lỏng trong thời gian tới. Lãi suất giảm, thanh khoản của hệ thống ngân hàng được cải thiện. NHTM đang đẩy mạnh việc cho các doanh nghiệp và người dân vay vốn.
Về triển vọng kinh tế, Việt Nam là một nền kinh tế đang có mức thu nhập thấp triển vọng tăng trưởng nhanh là rất lớn. Với vị trí địa lý đặc biệt và một nền kinh tế năng động Việt Nam vẫn có sức hút lớn đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Đặc biệt là các nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc, Nhận Bản, Singapore, Hoa Kỳ và các quốc gia châu Âu.
Việt Nam ký kết nhiều tổ chức tự do thương mại tự như CPTPP, AFTA, EEUV-FTA… và đặc biệt mới đây Việt Nam ký kết đối tác chiến lược toàn diện với Hoa Kỳ. Điều này mở ra một cơ hội lớn đối với kinh tế Việt Nam. Ngoài ra, những chính sách về tiền tệ, tài khóa trong thời gian gần đây sẽ phát huy tác dụng trong thời gian tới để phục hồi dần quá trình phát triển bình thường của nền kinh tế.
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Bất động sản sẽ ấm dần lên vào năm 2024
.png)
Việt Nam bị tác động rất nhiều về kinh tế Mỹ từ thương mại đến chính sách tiền tệ của Mỹ. Với Trung Quốc cũng tương tự như thế.
Có thể, FED sẽ tiếp tục tăng lãi suất hay không? Nếu FED không tăng lãi suất thì đó là tin tốt cho Việt Nam vì mỗi lần FED tăng lãi suất sẽ ảnh hưởng không tốt cho Việt Nam, đặc biệt về tỷ giá. Việt Nam là nước xuất nhập khẩu, khi tỷ giá tăng có lợi cho nhà xuất khẩu nhưng không tốt cho các doanh nghiệp nhà nhập khẩu. Hàng hóa nhập khẩu cũng sẽ tăng lên, ảnh hưởng đến lạm phát. Vì vậy, tỷ giá là vấn đề lớn cho Việt Nam. Trong khi đó, dự trữ ngoại hối của Việt Nam chỉ đang ở mức 70-80 tỷ USD, trong khi nguyên tắc là phải có lượng ngoại tệ đủ 3 tháng nhập khẩu, Việt Nam đang tiến tới ngưỡng này. Nếu không có đủ ngoại tệ để can thiệp đúng thời điểm thì tỷ giá sẽ tăng vọt.
Theo ông Hiếu, Mỹ tăng lãi suất là để thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ, ổn định nền kinh tế và kéo lạm phát đi xuống mức khoảng 3%. Theo ông, khả năng Mỹ sẽ tăng lãi suất 0,25% để kiềm chế lạm phát. Các nhà đầu tư nước ngoài có thể rút tiền ra khỏi Việt Nam. Các nhà đầu tư nước ngoài vào việt nam họ muốn có tỷ giá ổn định, nếu tỷ giá tăng lên sẽ ảnh hưởng đến Việt Nam.
Nhìn về Việt Nam, Kinh tế Việt Nam đang ở trong giai đoạn khó khăn. Biểu hiện qua con số GDP 6 tháng chỉ tăng 3,72%, xuất nhập khẩu, xuất siêu 20 tỷ USD nhưng nhập khẩu giảm mạnh.Số doanh nghiệp phá sản 15.000 doanh nghiệp 1 tháng, vốn đầu tư nước ngoài FDI vẫn giảm.
Thị trường chứng khoán lên 1.200 điểm nhưng để lên cao hơn nữa là rất khó, thị trường trái phiếu đóng băng, qua các vụ đại án Tân Hoàng minh, Vạn Thịnh Phát, các nhà đầu tư mất niềm tin vào thị trường trái phiếu. Giá vàng trong nước tăng vọt trong khi giá vàng thế giới vẫn lình xình
Trong năm nay NHNN đã 4 lần giảm lãi suất điều hành, kéo lãi suất huy động giảm xuống 3-4%, lãi suất cho vay cũng giảm ít nhất 2% từ đầu năm nay đến nay nhưng theo ông Hiếu, con số này chưa đủ để hỗ trợ các doanh nghiệp. Ngân hàng “thừa tiền” khi tăng trưởng tín dụng 8 tháng 5,3% trong khi mục tiêu là 14%.
“Ngân hàng ế vốn nhưng doanh nghiệp thiếu vốn, tại sao có nghịch lý này?”, ông Hiếu đặt câu hỏi và cho rằng rủi ro của nền kinh tế đang tăng lên, doanh nghiệp không có đơn đặt hàng, không cần thêm vốn vì càng sản xuất ra thỉ tồn kho càng tăng, càng vay càng lỗ nên họ không vay.
Trái phiếu DN BDS được đảm bảo bằng bất động sản, trong khi DN BDS Lại đang là khách hàng của ngân hàng. Nhưng doanh nghiệp và khách hàng đều ngỡ ngàng vì tài sản bất động sản ảm đạm, tài sản mất giá. Ngân hàng cho vay 70% trên giá trị tài sản nhưng khi giá trị tài sản giảm đến 50% thì giá trị thực của thế chấp còn thấp hơn dư nợ bên ngân hàng sợ cho vay.
Tiến sĩ Hiếu cho biết, NHNN đã nhiều lần giảm lãi suất, tốt cho doanh nghiệp cho vay muốn vay và có thể vay nhưng với DN BDS, giảm lãi suất không phải là cây đũa thần vì họ không thể vay được nữa, bất động sản đang giảm giá. DN BDS sẵn sàng trả lãi suất cao khi họ kinh doanh thu lợi nhuận cao. Vậy nên với DN BDS lãi suất không phải là vấn đề quá lớn.
“Với thị trường bất động sản, vẫn chưa nhìn thấy ánh sáng cuối đường hầm, vấn đề khai thông nguồn vốn có lẽ phải đợi sang năm 2024. BDS vẫn trầm lắng, ách tắc vốn. Dù vậy, thị trường bất động sản phía nam cơ hội nhiều hơn từ các dự án hạ tầng lớn như sân bay Long Thành,Vành đai 3. Các nhà kinh doanh BĐS phía Nam cũng vô cùng nhạy bén với thị trường. Nhu cầu mua bất động sản tại thị trường phía Nam vẫn rất lớn. Từ đó, tôi dự báo BĐS sẽ ấm dần lên vào năm 2024”, ông Hiếu kết luận.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt: Thị trường bất động sản thách thức và tiềm năng
.png)
Thị trường hiện nay đối diện với rất nhiều thách thức. Nền kinh tế Việt Nam đang trải qua nhiều áp lực và ảnh hưởng rất nhiều đến thị trường bất động sản. Điểm lại những thách thức mà thị trường bất động sản chịu có những yếu tố chính:
Thứ nhất là sự sụt giảm rất nhiều về nguồn cung. Đây là bối cảnh khác với khủng hoảng trước đây.
Thứ hai là sự mất cân đối về cung cầu. Thời gian qua thị trường bất động sản tăng giá liên tục, các sản phẩm tầm trung và bình dân gần như không còn. Trong khi nhu cầu phần lớn lại tập trung ở nguồn phân khúc này.
Áp lực tăng lãi suất có giai đoạn hơn 15% ảnh hưởng đến tâm lý của người mua.
Yếu tố thứ 4 là các vướng mắc pháp lý, khiến 70% các dự án không thể triển khai được trong khoảng 3 năm gần đây. Điều này khiến vòng đời triển khai của một dự án kéo dài, do đó đẩy chi phí đầu tư tăng dẫn đến giá bán tăng cao. Đây cũng là yếu tố tác động rất lớn đến thị trường hiện tại.
Cuối cùng là niềm tin của nhà đầu tư. Thị trường Việt Nam phát triển rất nhanh trong giai đoạn 2015 – 2019, số lượng nhà đầu tư rất nhiều. Đặc biệt, nhà đầu tư Việt Nam rất nhạy cảm. Với những yếu tố tác động trên thị trường thì tâm lý nhà đầu tư thay đổi rất nhiều. Trong khi nhu cầu thực tế thì nguồn sản phẩm lại đang rất hạn chế.
Do đó, tâm lý của nhà đầu tư hiện nay là đâu là tiềm năng để đầu tư, thậm chí là có nên tiếp tục đầu tư vào thị trường lúc này hay không?
Một vài con số thống kê của thị trường, lũy kế đến nửa đầu năm 2023, tổng số nguồn cung của thị trường TP.HCM khoảng 340.000 sản phẩm. Các khu vực chiếm tỉ trọng cao là khu vực phía Đông và phía Nam của TP.HCM.
Trong đó khu vực phía Đông là khu vực có tốc độ tăng trưởng nhiều nhất. Xét về tỉ lệ hấp thụ thì cả hai khu vực này cũng dẫn đầu.
Đối với thị trường nhà ở đến nửa đầu năm 2023, đã phản ánh rất rõ là sụt giam 72% so với giai đoạn cùng kỳ năm trước. Thậm chí nếu so sánh nguồn cung so với giai đoạn đại dịch thì năm nay cũng rất thấp.
Nếu như giai đoạn trước 2020, số lượng phân khúc tầm trung chiếm đa số thì sau giai đoạn này phân khúc chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp.
Thống kê về giá, từ giai đoạn 2019 đến nay bình quân các phân khúc đều tăng giá. Điều này lý giải vì sao thị trường hiện nay tập trung phần lớn vào phân khúc cao cấp.
Những khu vực trước đây vốn là nơi tập trung các dự án trung cấp thì này đã xuất hiện sản phẩm cao cấp. Trong tương lai, khu vực trung tâm sẽ không còn sản phẩm trung cấp nữa.
Đối với các khu vực vùng ven TP.HCM: Trong giai đoạn 2020 - 2021 trong khi TP.HCM sụt giảm phân khúc căn hộ thì Bình Dương nổi lên về nơi cung cấp nguồn cung. Các dự án giáp với TP.HCM của Bình Dương gần như tiệm cận mức giá của TP.HCM đặc biệt là dọc các quốc lộ….
Tuy nhiên, thị trường Bình Dương hiện nay cũng có sự sụt giảm nguồn cung. Nửa đầu năm 2023 không có nhiều dự án được mở bán ở thị trường này. Mức giá bán cũng đang có sự điều chỉnh giảm nhẹ trong bối cảnh thị trường đang khó khăn…
Tiềm năng nào cho thị trường sắp tới?
Hạ tầng là yếu tố tác động rất nhiều đến thị trường bất động sản. Kế hoạch đầu tư công của Chính phủ đối với khu vực phía Nam rất nhiều từ sân bay, vành đai, các đường cao tốc và còn nhiều dự án cao tốc nữa ở khu vực miền Tây… điều này cho thấy Chính phủ đang đẩy mạnh hạ tầng để thúc đẩy kinh tế, trong đó thị trường bất động sẽ được hưởng lợi.
Lấy ví dụ, các dự án mở bán ở khu vực phía Bắc hiện nay ở khá xa trung tâm nhờ vào hệ thống hạ tầng đã phát triển.
Như vậy ở khu vực phía Nam với các tuyến đường vành đai, cao tốc thì sẽ đẩy ra xu hướng xây dựng các đô thị ly tâm phát triển. Bởi hiện nay chi phí cao, quỹ đất khu vực trung tâm không còn nhiều. Đây là cơ hội của Bình Dương, Long An, hay các huyện vùng ven như Bình Chánh, Củ Chi của Tp.HCM
Các hệ thống tuyến đường Vành đai không chỉ ảnh hưởng đến Tp.HCM mà cả khu vực Đồng Nai, Bình Dương, Long An tạo nên sự thay đổi của cả khu vực.
Hệ thống tuyến metro đã tạo nên diện mạo chung của cả khu Đông TP.HCM. Các dự án mọc theo metro đã có mức tăng giá rất là cao. Cá biệt có dự án tăng gần 150%. Ngoài ra các dự án tăng từ 50 – 70% là rất nhiều.
Điều này cho thấy hệ thống metro sắp đưa vào vận hành có thể thay đổi định hướng về đầu tư theo hạ tầng. Trong tương lai TP.HCM đang phát triển các dự án đô thị gắn liền với hệ thống giao thông, trong đó có các tuyến metro.
Một trong những thay đổi lớn nữa là sự thành lập của TP. Thủ Đức đây là một định hướng rất lâu dài, không thể triển khai ngắn. Ngoài ra, việc đưa ra các quy hoạch phân bổ các khu vực chức năng đến thời điểm hiện tại cũng đối diện với nhiều yếu tố khó khăn. Do đó, nhà đầu tư cũng cần có tầm nhìn dài hạn hơn nếu đầu tư tại TP. Thủ Đức.
Triển vọng nào trong thời gian tới?
Nhìn chung hiện nay nguồn cung phần nào đó đã quay trở lại. Thời gian qua nhiều dự án đã công bố việc có giấy phép xây dựng, nhiều dự án đã giải tỏa được áp lực tài chính, khó khăn vướng mắc pháp lý được tháo gỡ…
Bất động sản vẫn là một trong những lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế nên Chính phủ ưu tiên gỡ khó. Trong khi đó, mạng lưới cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh đầu tư.
Thị trường bất động sản nhìn chung vẫn có nhiều biến động nhưng còn nhiều tiềm năng. Trong thời gian tới, thị trường sẽ phát triển theo hướng phát triển bền vững hơn.
PHẦN 2: TỌA ĐÀM VÀ HỎI ĐÁP
.png)
Liệu có giải pháp tài chính cho các dự án nhà ở cho thuê dài hạn 20 – 30 năm?
Nếu người đi thuê nhà vay tiền để thuê thì phải để ý một điều là tiền đi vay sẽ phải trả bằng nguồn nào. Nhiêu khách hàng đến với tôi đưa một dự án tuyệt vời nhưng khi tôi hỏi nguồn nào trả tiền cho tôi thì họ lại rất lúng túng.
Do đó, khi vay thì anh phải hiểu nguồn trả nợ của anh ở đâu chẳng hạn từ nguồn thu nhập. Hoặc nếu không có thu nhập thì phải có người bảo lãnh.
Nếu chưa hỏi được câu trả lời này thì dù có gặp ngân hàng cũng rất khó cho vay.
Một cái nữa tôi muốn nói chung là các ngân hàng hiện tại đang sợ cho vay. Do đó, một phương án là hai ba ngân hàng cùng hợp tác với nhau cho vay cùng một dự án để giảm thiểu rủi ro.
Sau đại dịch, các doanh nghiệp rơi vào tình trạng khó khăn phải vay ngân hàng để đầu tư, ngân hàng lại không có chính sách gì hỗ trợ khiến doanh nghiệp rơi vào nợ xấu. Với vai trò là những người đầu ngành, các chuyên gia có ý kiến gì tác động lên chính phủ để có chính sách hỗ trợ những doanh nghiệp không?
Bản thân tôi cũng người kinh doanh bất động sản, là người trong cuộc. Trở lại năm 2012, nhà đầu tư mất niềm tin về bất động sản trung cấp chứ đừng nói cao cấp, phải tìm được một căn nhà có mức trung bình, trong khi giá căn hộ ở TP.HCM thời điểm đó đã đạt 22 triệu đồng/m2.
Tôi nghĩ công ty bất động sản là ngành đầu tư tài chính chứ không phải là ngành xây dựng, nên đòi hỏi phải nắm trong tay kinh tế vĩ mô và xem đó là một tài liệu quan trọng để hiểu rõ về thị trường.
Thứ hai là quản lý vốn rủi ro, phải biết sắp xếp vốn để tự giải cứu chính mình.
Chúng ta là một công ty trong ngành tài chính, đừng nghĩ mình phải mang sứ mệnh mở mang thị trường, cứ vay vốn phát triển rồi bị tắc lại kêu gọi Chính phủ cấp vốn. Tại sao không nghiên cứu thị trường vĩ mô để tự lường trước được những rủi ro. Nếu thị trường tăng thì ngừng đổi giá, thống kê bao nhiêu người mua, dòng tiền có đủ không…
Theo quan điểm của ông Hiếu, thực sự chúng ta có khủng khoảng kinh tế hay không. Là một người có nhiều năm kinh nghiệm làm việc trong lĩnh vực ngân hàng. Ông Hiếu đánh giá như thế nào về chính sách tiền tệ hiện nay và nó tác động thế nào đến thị trường bất động sản?
Về khủng hoảng kinh tế, tôi không nghĩ rằng khủng hoảng. Tuy nhiên, tôi nghĩ rằng dù Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã rất nỗ lực nhưng chính sách hỗ trợ vẫn chưa “đủ đô”.
Chẳng hạn như vừa qua, Thông tư 06 của NHNN cấm một số hoạt động tín dụng, NH không được phép cho vay những dự án chưa đủ pháp lý, cho vay đảo nợ,… Tôi ủng hộ quan điểm cần phải kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản, để dòng tiền đi đúng nơi, đúng chỗ. Tránh để dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản một cách ồ ạt như giai đoạn 2011 hay 2015.
Tuy nhiên sau đó NHNN ban hành Thông tư 10, hoãn lại một số điều của Thông tư 06, cho phép cho vay đảo nợ, vay những dự án chưa đủ pháp lý, cho vay để đầu tư,.. Đây là ba lĩnh vực tạo ra rủi ro rất lớn. Nếu dự án chưa đủ phá lý thì nếu dự án không được cấp phép, bị rút phép thì người đi vay làm sao trả nợ được cho ngân hàng.
Việc rút thông tư 06 và ban hành Thông tư 10 cho thấy sự lúng túng trong vấn đề điều hành chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước.
Thị trường bất động sản hiện nay không giống 2011-2015 nhưng chúng ta phải kiểm soát để tránh đi vào vết xe đổ của những năm trước.
Khủng hoảng hiện nay có phải là tất yếu hay không? Nếu quay về thời điểm trước khi khủng hoảng thì có cách nào điều hành kinh tế chính sách nên như thế nào?
.png)
Câu hỏi thứ nhất, thực ra không phải là khủng hoảng mà hiện nay nền kinh tế đang giảm phát. Có nghĩa là tăng trưởng của một nền kinh tế thông qua các chỉ số. Chúng ta không bị khủng hoảng.
Câu hỏi thứ hai, tôi có thể nói thế này các nền kinh tế lớn như Mỹ và Châu Âu trong thời gian vừa qua, cái họ lo lắng nhất là vấn đề tăng trưởng của nền kinh tế.Do ảnh hưởng của covid và nhiều yếu tố khác nhiều nền kinh tế lớn có tốc độ tăng trưởng âm trong thời gian vừa qua.
Trong khi đó nền kinh tế Việt Nam không nằm trong vùng tăng trưởng âm. Đây là điều Việt Nam đã làm tốt trong công cụ điều hành chính sách để tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội của một nền kinh tế không phải là âm thì tôi nghĩ rằng chúng ta đã làm tốt.
Trong bối cảnh nền kinh tế của nhiều cường quốc đang tăng trưởng âm, Việt Nam cũng có ảnh hưởng như mất việc, giảm lương. Nhưng nếu so với làn sóng sa thải tại nhiều nước lớn thì con số của Việt Nam chưa đáng ngại.
Như vậy với góc nhìn của tôi thì Việt Nam đã làm tốt trong thời gian vừa qua, còn như thế nào tốt hơn nữa thì phụ thuộc rất nhiều yếu tố. Bởi vì nền kinh tế Việt Nam có độ mở rất lớn, sẽ bị tác động rất nhiều bởi các nền kinh tế lớn như Mỹ và các nước Châu Âu, các cường quốc trong khu vực liên quan đến xuất nhập khẩu .
Chính sách của Chính phủ hiện nay đang hỗ trợ như thế nào cho thị trường bất động sản, khi mà quy hoạch hay đầu tư đang khá ưu tiên cho khu vực phía Nam này?
.png)
Thị trường bất động sản khu vực phía Nam cụ thể hơn là lấy tâm TP.HCM xoay quanh khoảng chừng từ 30 - 100km. Vào năm 2022, tất cả chuyên gia đều cho rằng những quy định quy định thắt chặt trái phiếu doanh nghiệp, dự án đầu tư làm bóp nghẹt thị trường bất động sản? Khi chúng ta nhận định không đúng thì sẽ dự đoán không đúng.
Các chính sách đó có thực chất đang bóp nghẹt thị trường hay không? Từ năm 2022, các chuyên gia cho rằng Chính phủ trong việc nghiêm ngặt về chính sách tín dụng và những quy định rất chặt về trái phiếu doanh nghiệp và những quy định về việc ban hành dự đầu tư trong năm nay đã bóp nghẹt thị trường bất động sản.
Việc nhận định không đúng sẽ dẫn đến việc dự đoán không đúng về thị trường bất động sản. Để phát triển một nền kinh tế và thị trường bất động sản bền vững, cần phải giám sát chặt chẽ ngân hàng, các quy trình làm dự án đúng pháp lý… Cụ thể, ngân hàng không được dùng vốn ngắn hạn huy động để vay dài hạn quá tỉ lệ. Trong các năm 2018-2019, các chuyên gia nhận định khi nào thì thị trường điều chỉnh?
Trong những năm đại dịch 2020, 2021, GDP xuống còn có 2% mà thị trường phát triển, giá tăng rất cao trong giai đoạn đó. Năm 2019, chúng ta có một mong muốn có một thị trường điều chỉnh và những chính sách mà chúng ta tưởng chừng như bóp nghẹt thị trường của Chính phủ, nhưng đây là những chính sách mà chúng ta cần ở những năm 2018-2019 như việc giám sát ngân hàng, tránh sân sau, cho vay chuẩn mực, kiểm soát dòng tiền vào bất động sản.
Tôi cho rằng, ở góc độ 2019, Chính phủ đang hỗ trợ tốt cho thị trường bất động sản bền vững bằng những chính sách giám sát ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, vấn đề thực hiện dự án.
Lấy ví dụ, chuyên gia cho rằng nếu nhà đầu tư không làm hạ tầng đầy đủ về dự án đất nền thì sẽ không ra sổ, nếu người mua đóng tiền trước để chờ sổ mà chủ đầu tư không đầu tư đầy đủ cơ sở hạ tầng để nghiệm thu, bàn giao thì có thể chờ tới 10 năm vẫn không có sổ. Về chính sách vĩ mô, Chính phủ đang làm tốt trong việc làm thế nào để thị trường bất động sản bền vững như các chuyên gia, nhà đầu tư mong muốn như giai đoạn 2018-2019.
Với thị trường bất động sản phía Nam với trung tâm là TP.HCM và bán kính xung quanh 100km, những người đầu cơ bất động sản hãy quên đi những nơi “đất lành chim đậu, mà phải tìm tới những nơi đất có thóc để chim ăn”.
Nhận định về vùng đất “có thóc” trong thời gian tới, ông Hiển cho rằng điều này phụ thuộc vào yếu tố thương mại dịch vụ. Theo đó, TP.HCM và Biên Hòa và một phần nào đó là Vũng Tàu.
Ngoài ra, các khu công nghiệp mọc ra ở những nơi có hạ tầng tốt, đường sá giao thông thông thoáng và đặc biệt là có cảng biển sẽ là những nơi thu hút “chim tới ăn”.
Sắp tới, các khu vực hạ tầng phía Nam sau nhiều năm trì trệ sẽ bắt đầu có những bước tiến mới. Tới năm 2025, khi cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cao tốc Bến Lức – Long Thành, đường Vành đai 3… sẽ tạo bước đột phá cho nền kinh tế trọng điểm khu vực phía Nam.
Vùng đất “có thóc” cho những khu công nghiệp có quỹ đất sạch, chuyển đổi nhanh như đất cao su. Bên cạnh đó, cảng Cái Mép – Thị Vải được kết nối hạ tầng đồng bộ cũng sẽ là tiền đề cho những vùng đất “nóng” trong thời gian tới. Những điều này hứa hẹn sẽ giúp những bất động sản khu vực này phát tăng trưởng một cách bền vững.
Tôi tin rằng, những chính sách của Chính phủ đối với khu vực kinh tế phía Nam đã và đang thu hút các nhà đầu tư.
Nếu đánh giá riêng về thị trường bất động sản, ông có nhìn nhận thời điểm hiện nay có sự khác biệt, tích cực gì so với thời điểm khủng hoảng trước đây?
Anh đánh giá như thế nào về sự khó khăn của kinh tế, thị trường bất động sản đợt này so với đợt trước? Những quan điểm về kinh tế vĩ mô, thị trường bất động sản của anh trong bối cảnh hiện nay?
.png)
Tôi bổ sung một phần là về so sánh thời điểm hiện tại với giai đoạn 2011 – 2015 lạm phát có khi lên đến 15%, trong khi đó lạm phát hiện tại của Việt Nam đang khoảng 4 – 5%. Như vậy, giai đoạn này kinh tế vĩ mô ổn định hơn. Chính vì sự bất ổn về kinh tế vĩ mô năm 2015, lãi suất có lúc lên đến hơn 25%. Lãi suất hiện tại đâu đó khoảng 10%.
Thành ra giai đoạn này chúng ta đang ở trong bối cảnh kinh tế vĩ mô, tài chính ổn định hơn trước đây. Đó là công lao của Chính phủ và ngân hàng nhà nước kiểm soát được thị trường tài chính và thị trường bất động sản.
Tôi nhớ giai đoạn 2011 – 2015 thì hàng tồn kho lên rất cao, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản vỡ nợ vì không bán được hàng. Rồi có những vấn đề liên quan đến một số ngân hàng mới nổi lên tăng trưởng tín dụng trong một năm 100%. Hiện tại, không thể có một ngân hàng nào có mức tăng trưởng như vậy.
Tôi nghĩ rằng chính phủ và ngân hàng nhà nước đã rất thành công cho thị trường tài chính và thị trường bất động sản hiện nay.
Bối cảnh kinh tế và thị trường bất động sản hiện nay như thế nào, thưa ông Hiển?
Vào cuối năm 2022, các chuyên gia lo lắng về hệ thống tài chính tiền tệ, vấn đề tăng lãi suất, trái phiếu doanh nghiệp, CPI. Trong giai đoạn đó, theo tôi những chính sách của Chính phủ đang từng bước giúp ổn định thị trường. Liên tục từ tháng 4/2022 đến hết năm 2022, nhiều chính sách nghị định, thông tư từng bước dìu bước nền kinh tế.
Diễn biến kinh tế Việt Nam 6 tháng, 8 tháng đầu năm 2023 mặc dù GDP giảm, còn nhiều khó khăn nhưng không có dấu hiệu sụp đổ. Đó là tín hiệu tích cực.
Kinh tế Việt Nam năm 2023 đi ngược với năm 2022. Từ tháng 1/2022, kinh tế tăng trưởng trở lại sau giãn cách xã hội. Đến tháng 6/2022 bắt đầu xuất hiện các vấn đề nóng về tín dụng nên có xu hướng đi xuống. Ngược lại, từ tháng 1/2023 kinh tế đi xuống, tháng 7, tháng 8 có những tín hiệu tích cực cho tăng trưởng kinh tế do lãi suất đã ổn định, tiền trong ngân hàng sẵn sàng cho vay và thực sự cho vay nếu muốn mua bất động sản.
Các công ty mà không vay được để sản xuất kinh doanh không phải vì ngân hàng không cho vay mà do bản thân doanh nghiệp không muốn vay. Cụ thể, ngân hàng sẵn sàng trải thảm cho vay nhưng doanh nghiệp đang than không vay được,không phải vì ngân hàng không muốn cho vay, mà bản thân doanh nghiệp không chịu,không chấp nhận khắc phục những bất cập trong sản xuất kinh doanh. Những doanh nghiệp này đòi hỏi ngân hàng phải cấp vốn để tiếp tục sản xuất.
Trong 6 tháng này, chúng ta đã chấp nhận sự thận trọng của chính phủ, không cung tiền ồ ạt. Nhà đầu tư cá nhân thấy thị trường suy thoái, thấy không ổn nhưng kinh tế vĩ mô thì không hoàn toàn suy thoái.
Chính phủ kiềm chế tác động của kinh tế thế giới bắt đầu phục hồi, đơn đặt hàng tăng trở lại từ tháng 6, ký tháng 9, tháng 12 giao hàng, đơn hàng dần phục hồi bất động sản trì trệ theo góc nhìn tăng giá, nhưng nền kinh tế có niềm tin về sự phục hồi vào tăng trưởng, là một khởi đầu mới mang lại niềm tin cho thị trường
Về thực tế, nền kinh tế đang gặp nhiều khó khăn, nhưng về tiềm ẩn nguy cơ sụp đổ của nền kinh tế từ những sự kiện nóng trong năm ngoái thì hiện tại chúng ta đã thoát khỏi mối lo rất lớn là không sụp đổ nền kinh tế, không sụp đổ hệ thống tài chính tiền tệ.
Đây là một trong những điểm tích cực trong giai đoạn 8 tháng đầu năm 2023.
.png)
Nhìn lại bối cảnh nền kinh tế giai đoạn năm 2008-2009, khủng hoảng kinh tế từ Mỹ lan rộng đến các nước, Việt Nam cũng không ngoại lệ.Thời điểm đó, tín dụng đổ vào bất động sản chiếm đến 36%, lãi suất thì nhảy vọt từ 13-14% lên đến trên 20%. Đặc thù của BĐS thời điểm đó các nhà đầu tư bất động sản và cả doanh nghiệp đều sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.Thị trường bất động sản xuất hiện bong bóng. Tôi còn nhớ thời điểm đó một dự án ở quận 2 chỉ cần có phiếu đặt cọc là có thể bán sang tay kiếm lời.
Tuy nhiên hiện tại thị trường đã khác, thị trường bị vướng ở nguồn cung. Nếu như năm 2008-2009 thanh khoản thấp vì khủng hoảng thừa thì hiện nay thị trường lại thiếu cung. Thị trường BĐS vẫn đang rất khó khăn, thanh khoản cao cấp gặp khó trong khi nguồn cung nhà ở vừa túi tiền với đại đa số người dân không nhiều. Trong khi đó, kinh tế khó khăn đã tác động đến thu nhập của đại bộ phận người dân nên họ đắn đo trong việc quyết định mua nhà.
Nút thắt lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay nằm ở vấn đề pháp lý vẫn chưa được tháo gỡ triệt để. Điều này làm cho các nhà đầu tư nước ngoài rất e ngại vấn đề phá lý khi đầu tư vào bất động sản Việt Nam, chỉ có các nhà đầu tư lâu đời đã quen thuộc với thị trường sẵn sàng rót vốn, còn để thu hút các nhà đầu tư mới vẫn rất khó khăn.
Tuy nhiên nhìn ở góc độ tích cực, thị trường đang được điều tiết tốt hơn về chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ.Trong thời gian tới, với sự phục hồi của nền kinh tế, sự phát triển của cơ sở hạ tầng thì các nền kinh tế địa phương ở Đồng Bằng Sông Cửu Long cũng như các khu vực tiếp nối với phía đông thành phố TP.HCM sẽ góp phần cải thiện thu nhập của người dân, từ đó tác động tích cực lên thị trường bất động sản.
Về kinh tế, tăng trưởng GDP mới chỉ 3,2%, vẫn rất khó khăn để đạt được mục tiêu đề ra. Tuy nhiên chúng ta đã ổn định được về mặt vĩ mô. Các nền kinh tế lớn châu âu và mỹ đang dần hồi phục nhưng các ngân hàng trung ương các nước vẫn đang rất thận trọng. Do đó, tăng trưởng nhờ vào xuất khẩu vẫn rất thách thức, do đó điều hành chính sách tài khóa, đầu tư cơ sở hạ tầng để tạo động lực cũng như giữ ổn định tỷ giá hối đoái được xem là chìa khóa.
-
Ngày 20/9/2023: Hội thảo "Bất động sản phía Nam đón đầu cơ hội phát triển hạ tầng"
Sáng ngày 20/9 sắp tới, sẽ diễn ra hội thảo với chủ đề "Bất động sản phía Nam đón đầu cơ hội phát triển hạ tầng" tại Royal Hotel Saigon - 133 Nguyễn Huệ, Bến Nghé, Quận 1, TP.HCM.
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video Thị Trường mới nhất!
Chia sẻ bài viết
Góp ý
