Trả lại minh bạch cho thị trường

“Thị trường năm nay rất khó, vốn tín dụng bất động sản bị siết, nguồn cung quá nhiều trong khi giá đội lên quá cao. Bây giờ lại thêm quyết định của cơ quan chức năng, bọn anh đành chấp nhận đẩy đi vì ôm là chết”, Đạt nói.

Hết thời đầu cơ lướt sóng?

“Hàn thử biểu” của thị trường rất nhạy với những thông tin kiểu như thế. Hồi Nghị định 71 được Chính phủ ban hành (23.6.2010), có quy định chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xong phần móng, thủ tục mua bán qua sàn và thông báo cho sở xây dựng địa phương.

Lúc đầu, các chủ đầu tư, sàn giao dịch bất động sản, giới buôn đất và “cò” (tức môi giới) tỏ ra lo lắng. Quy định này sẽ hạn chế việc chuyển nhượng nhà ở, căn hộ theo hình thức lướt sóng, vốn là nguồn lợi nhuận đáng kể của nhiều người. Nhưng gần như ngay sau đó, họ cũng có cách lách luật: chỉ cần xin chủ đầu tư giấy chứng nhận là có thể giao dịch bình thường.

Đạt kể, năm ngoái nhóm anh kiếm lời gần 30 tỉ đồng từ những dự án đất nền. Điển hình như dự án đường Lê Trọng Tấn kéo dài (quận Thanh Xuân và quận Hà Đông, Hà Nội), Đạt tiết lộ, nhờ có quan hệ thân thiết với chủ đầu tư, nhóm anh ta mua được rất nhiều đất nền phân lô để xây biệt thự liền kề giá chỉ hơn 20 triệu đồng/m2. Thời gian sau, giá của dự án lên tới hơn 60 triệu đồng, thậm chí gần 70 triệu đồng/m2.

Rất nhiều dự án đã khéo léo né được quy định trên, cơ quan có thẩm quyền không thể kiểm tra và phát hiện hết những yếu tố lắt léo trong dự án. Biện pháp chế tài và việc thực thi còn chưa đầy đủ nên rất khó xử phạt dự án vi phạm.

Theo thống kê chưa đầy đủ của Bộ Xây dựng, hiện nay cả nước có khoảng 2.500 dự án đang triển khai và hàng trăm dự án mới khởi công. Trong đó, Hà Nội có hơn 800 dự án đang triển khai, hơn 50 dự án tiếp tục triển khai do chờ quy hoạch; TP.HCM có gần 1.400 dự án đang triển khai, 76 dự án mới phê duyệt; Đà Nẵng hơn 120 dự án. Tuy nhiên, rất khó kiểm soát việc mua bán theo đúng quy định của Nghị định 71.

Ảnh minh họa.

Thị trường vẫn phức tạp, khó kiểm soát

Còn trong báo cáo mới đây của Bộ trình Chính phủ theo báo cáo của 19 tỉnh, thành phố cho thấy, năm 2010 có 11.890 giao dịch bất động sản thông qua sàn với tổng giá trị 27.257 tỉ đồng.

Bộ nhận định, giá cả bất động sản biến động không đồng đều theo khu vực thị trường và loại hình nhà ở. Tại Hà Nội, giá đất tăng mạnh, nhất là đất dự án và đất thổ cư, trong lúc giá căn hộ ít biến động và đang ở mức cao. Tình hình thị trường tại TP.HCM không có biến động nhiều, cả về giá và lượng giao dịch.

Cũng theo Bộ, thị trường bất động sản đang phục hồi nhưng còn thiếu ổn định. Giá nhà ở vẫn tăng và đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát.

Thị trường thiếu hàng hóa có quy mô và giá phù hợp với nhu cầu của người dân, đặc biệt là nhà ở cho thuê. Theo Bộ, loại hình nhà ở cho thuê/mượn chỉ chiếm 6,5% tổng số nhà ở trong cả nước, trong đó tỉ trọng nhà ở cho thuê tại đô thị là 13,6%. Nhà ở chung cư tại đô thị, nhất là đô thị lớn, chiếm tỉ trọng rất nhỏ.

Một khía cạnh khác được ghi nhận là hệ thống tài chính bất động sản chưa hoàn thiện, thị trường phụ thuộc nhiều vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng. Nguồn vốn cho bất động sản chủ yếu từ ngân hàng và tiết kiệm của người dân. Nguồn tín dụng trung và dài hạn hầu như không có, trong khi lãi suất vay ngắn hạn rất cao (đa số ngân hàng đang áp dụng lãi suất từ 16-18%/năm hoặc cao hơn).

Vì thế, khi ngân hàng siết chặt cho vay phi sản xuất đã tác động tới kế hoạch triển khai dự án của các chủ đầu tư, thậm chí phải dừng thi công, gây lãng phí, giảm nguồn cung cho thị trường.

Quyết định chấn chỉnh thị trường của Bộ Xây dựng, nếu được thực thi nghiêm túc, sẽ chấm dứt hiện tượng đầu cơ, lướt sóng, mua bán theo tâm lý đám đông. Có thể lấy sự việc diễn ra rầm rộ tại khu vực phía Tây Hà Nội (Ba Vì, Sóc Sơn, Đông Anh) năm ngoái, sau khi có thông tin về quy hoạch Hà Nội mở rộng, làm ví dụ.

Mà có lẽ không đâu như ở Hà Nội giá nhà đất lại quá dễ dàng bị ảnh hưởng, chỉ cần một thông tin không chính thức về một con đường mới mở, một dự án sắp xuất hiện hay một cây cầu sẽ xây dựng là giá đất tăng chóng mặt. Và cũng không đâu như ở Hà Nội, người mua cả tin đến thế, chỉ một thông tin rỉ tai nhau cũng sẵn sàng mang hàng tỉ đồng đi mua một mảnh đất chưa rõ thông tin thực tế.

Theo đề xuất của Bộ Xây dựng, Nhà nước sẽ tổ chức giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, sau đó tổ chức đấu giá đất sạch nhằm hạn chế cơ chế xin - cho, đảm bảo khoản chênh lệch địa tô thu vào ngân sách và xóa bỏ hiện tượng sốt đất ảo tại nhiều địa phương.

Báo cáo của Bộ có nói rằng, cần “xóa bỏ hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô trong các dự án phát triển nhà ở tại đô thị, chủ đầu tư phải có trách nhiệm hoàn thiện nhà ở trước khi bàn giao cho khách hàng; xây dựng chế tài xử phạt các chủ đầu tư bán nhà xây thô và không thực hiện tốt việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ; nghiên cứu ban hành chính sách thuế đủ mạnh để hạn chế tình trạng đầu cơ nhà, đất mà không đưa vào sử dụng gây lãng phí và làm mất mỹ quan đô thị”.

Tuy nhiên, có lo ngại thời điểm Bộ kiến nghị đúng vào lúc thị trường khó khăn, nhiều chủ dự án méo mặt vì thiếu vốn, thời hạn đáo hạn vay ngân hàng đã đến mà không giao dịch được, trong khi nhu cầu có vẻ tạm lắng. Nếu không có thời gian để các chủ đầu tư có bước lùi và chuẩn bị, nhiều dự án sẽ khó khăn thực sự.

Còn nhớ cách đây ít lâu, đã có thông tin (không chính thức) về chính sách hạn chế các dự án đất nền đô thị. Và ngay sau đó, giá đất nền khu vực phía Tây Hà Nội đã sốt với mức giá trung bình tăng tới 30% so với trước đó.