TP.HCM: Rối khi áp dụng Luật Xây dựng mới

Tất cả các hộ dân TP.HCM bất kể nông thôn hay đô thị đều phải xin phép khi xây dựng

Luật đã mở…

Việc đi xin cấp giấy phép xây dựng đã trở thành nỗi ám ảnh của không ít người dân và doanh nghiệp làm trong ngành xây dựng, bởi dù theo quy định, thời gian để cấp giấy phép chỉ khoảng từ 15 - 20 ngày, nhưng thực tế có thể kéo dài từ 2 - 3 tháng với rất nhiều nhiêu khê. Do đó, tình trạng vi phạm trật tự xây dựng đã diễn ra tràn lan trong thời gian qua.

Để khắc phục tình trạng này, Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 (có hiệu lực từ ngày 1/1/2021) đã có nhiều quy định mới “cởi mở”, hướng đến cải cách hành chính, giảm bớt thủ tục trong xây dựng, tạo điều kiện thuận lợi cho cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp, người dân trong quản lý và hoạt động xây dựng.

Cụ thể, thời gian cấp giấy phép xây dựng đối với công trình, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời, được rút ngắn 10 ngày so với quy định cũ. Thời gian cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ vẫn không thay đổi so với quy định cũ (15 ngày).

Đặc biệt, trong Luật Xây dựng 2020 có quy định về miễn giấy phép xây dựng 3 loại nhà ở riêng lẻ. Cụ thể, những công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 7 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.

Ảnh: Lê Toàn

Dưới góc độ là doanh nghiệp hoạt động trong ngành xây dựng, ông Nguyễn Công Tấn, Giám đốc Công ty Đầu tư xây dựng Tấn Công cho biết, Luật Xây dựng sửa đổi không chỉ rút ngắn thời gian làm thủ tục cấp phép đối với người dân, mà còn giúp doanh nghiệp đa dạng hóa sản phẩm của mình dựa theo nhu cầu thực tế của khách hàng.

“Trước đây, luật cũng cho phép những sản phẩm nhà ở riêng lẻ trong dự án dưới 500 m2 không phải xin giấy phép, nhưng hiện nay nới rộng thêm cả phần chiều cao. Đối với những doanh nghiệp bất động sản, đây là điều hết sức thuận lợi, giúp cho chủ đầu tư có thể thiết kế sản phẩm một cách đa dạng hơn, phục vụ nhu cầu của khách hàng. Bên cạnh đó, việc không phải xin giấy phép xây dựng cũng sẽ giúp rút ngắn thời gian, tiết kiệm chi phí”, ông Tấn nói.

… địa phương vẫn lúng túng

Ghi nhận thực tế của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, những điều khoản được quy định trong Luật Xây dựng sửa đổi sẽ phát huy hết hiệu quả tại những tỉnh, thành phố có diện tích đất ở nông thôn lớn. Tuy nhiên, theo quan điểm của chính quyền nhiều huyện tại TP.HCM, chính sách trên có thể sẽ khó được áp dụng.

Đơn cử như tại huyện Cần Giờ, có 7 đơn vị hành chính và chỉ có thị trấn Cần Thạnh được coi là đô thị, thế nhưng người dân ở đây khi xây dựng nhà ở riêng lẻ tại các xã nông thôn vẫn phải xin giấy phép. Điều này cũng xảy ra tương tự tại các huyện Nhà Bè, Hóc Môn, Bình Chánh hay Củ Chi, người dân phải có giấy phép mới được khởi công, nếu không tuân thủ sẽ bị xem là xây dựng không phép và sẽ bị xử lý.

Lý giải về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Tài, Phó chủ tịch UBND huyện Bình Chánh cho biết, TP.HCM là đô thị đặc biệt, “định hướng tất cả là đô thị hết nên những đối tượng miễn cấp phép theo luật mới, vẫn phải yêu cầu cấp phép để đảm bảo mật độ về độ cao, khoảng lùi”. Nếu không quản lý sẽ dễ phát sinh các vấn đề về xây dựng sai phép, phá vỡ quy hoạch, dẫn đến tình trạng biến tướng thành nhà xưởng.

“Như huyện Bình Chánh có đặc thù là nông thôn nhưng tốc độ đô thị hóa rất cao nên áp dụng quy định miễn giấy phép sẽ nảy sinh vướng mắc. Quan điểm của Bình Chánh là vẫn phải xem xét phù hợp với mục đích sử dụng đất mới giải quyết cấp phép xây dựng”, ông Tài cho biết.

Tương tự, một lãnh đạo UBND huyện Nhà Bè cũng cho rằng, mặc dù là huyện gắn với địa giới hành chính là cấp xã, nhưng quy chuẩn xây dựng yêu cầu ngoại thành đô thị vẫn phải quản lý như đô thị. Chính vì vậy, địa phương này đang áp dụng Quyết định 29, Quyết định 26 của Thành phố để cấp phép xây dựng.

“Huyện Nhà Bè chưa có khu vực nào được miễn cấp phép xây dựng. Bản chất TP.HCM là đô thị đặc biệt, quy hoạch phát triển là đô thị và thực tế, các chỉ tiêu của huyện đang phấn đấu để lên quận, nên hiện nay việc quản lý về cấp phép xây dựng cũng theo tiêu chí của một quận”, vị này cho hay.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Tống Đức Tiến, Trưởng phòng Cấp phép xây dựng, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, các tỉnh, thành phố khác sẽ ít bị vướng, nhưng tại TP.HCM đang lấn cấn vấn đề này vì hiện có tình trạng hiện hữu là đất ở nông thôn nhưng quy hoạch xây dựng lại phủ lên là khu vực quy hoạch đô thị. Do đó phải xác định được ranh giới giữa đô thị và nông thôn, nếu không sẽ rất khó quản lý.

“Sở Quy hoạch - Kiến trúc cũng có quan điểm rằng, đã phủ quy hoạch đô thị thì xem như là đô thị. Như vậy, đất ở nông thôn mà quy hoạch là đất đô thị thì phải xem như đất ở đô thị và vẫn phải cấp phép xây dựng, bởi nếu không sẽ xảy ra tình trạng xây dựng tự phát, rất khó quản lý”, ông Tiến chia sẻ.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Trần Văn Duẩn, Trưởng văn phòng Luật Thanh Niên cho biết, riêng TP.HCM hiện nay đã có quy hoạch chung xây dựng được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt theo Quyết định 24 ngày 6/1/2010 (vẫn còn hiệu lực) thì TP.HCM là một đô thị đặc biệt, tức trong đô thị có chức năng nông thôn.

Theo quy định, quy hoạch chung xây dựng cũng là một loại quy hoạch đô thị, như vậy ở TP.HCM không có khu vực nào không có quy hoạch đô thị. Do đó, theo quy định thì tại TP.HCM sẽ không có địa phương nào được áp dụng miễn Giấy phép xây dựng theo quy định “nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới bảy tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được miễn giấy phép xây dựng”.

Từ những vướng mắc trên khiến chính quyền địa phương lúng túng trong việc thực thi pháp luật, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị rằng, mặc dù các huyện đều đã được quy hoạch để định hướng phát triển đô thị, nhưng Thành phố cần phải xác định cụ thể khu vực nào là điểm dân cư nông thôn.

Theo ông Châu, trong Luật Xây dựng 2020 cũng quy định rõ ràng rằng, nhà dưới 7 tầng ở khu vực điểm dân cư nông thôn được miễn giấy phép xây dựng, nên UBND Thành phố cần phải công bố rõ danh mục khu vực nào được gọi là điểm dân cư nông thôn, được miễn giấy phép xây dựng.

“Để làm được việc này, Sở Quy hoạch - Kiến trúc phải nghiên cứu và thực hiện chức năng tham mưu cho phù hợp, đừng để lãnh đạo UBND các huyện lúng túng trong việc giải quyết hồ sơ cho người dân”, ông Châu nói.